부동산임대업자가 수취한 임대차계약 위약금의 소득구분

부동산임대업자가 임차인과 임대차계약을 체결한 후 임차인의 계약불이행으로 인하여 받는 위약금은 부동산임대소득에 해당하는 것임

[회신] 부동산임대업을 영위하는 거주자가 임차인과 임대차계약을 체결한 후 임차인의 계약불이행으로 인하여 위약금을 받은 경우 당해 위약금은 「소득세법」제18조에 따른 부동산임대소득에 해당하는 것입니다. 〔붙 임 : 관련자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 개인사업자로서 ○○년 ○○월에 상가건물을 신축 준공하여 부동산임대업을 개시함. 임대차계약을 한 것 중에 2008년 하반기에 2건, 2009년 2월에 1건이 임차인이 계약을 이행하지 않아 계약이 파기되어 계약금은 위약금상당액으로 보아 이를 돌려주지 않았음. - 보통 임대차계약은 계약일로부터 보증금 잔금지급일까지 1개월~2개월의 시일을 주고 있으므로 임차인이 잔금지급을 이행하지 않을 경우 건물주는 임대차계약을 해약처리하고 새로운 임차인을 구해야 되기 때문에 최소한 3개월 이상의 임대료 손실이 발생하게 되고(위약금으로 받은 금액은 2개월 정도의 임대료상당액 밖에 되지 못함) 앞으로 부동산임대업을 하다보면 이런 일이 빈번하게 발생할 것으로 예상됨. ○ 질의내용 - 상기와 같을 경우 종합소득세 신고시 임대인이 받은 위약금은 부동산임대업을 하다보면 불가피하게 부수적으로 발생되고 사업자의 지위로서 발생되는 소득이므로 당해 부동산임대소득의 총수입금액으로 기장하여 신고하는 것이 타당한지 아니면 기타소득으로 신고하는게 맞는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제18조 【부동산임대소득】 ① 부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) 1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득 2. 공장재단 또는 광업재단의 대여로 인하여 발생하는 소득 3. 광업권자ㆍ조광권자 또는 덕대가 채굴에 관한 권리를 대여함으로 인하여 발생하는 소득 ② 부동산임대소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ③ 제1항에서 “대여”라 함은 전세권 기타 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것과 임대차계약 기타 방법에 의하여 물건 또는 권리를 사용 또는 수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말한다. (1994. 12. 22. 개정) ④ 부동산임대소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제21조 【기타소득】 ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 상금ㆍ현상금ㆍ포상금ㆍ보로금 또는 이에 준하는 금품 (1994. 12. 22. 개정) 2. 복권ㆍ경품권 기타 추첨권에 의하여 받는 당첨금품 (1994. 12. 22. 개정) 3. 「사행행위 등 규제 및 처벌특례법」에 규정하는 행위에 참가하여 얻은 재산상의 이익 (2006. 12. 30. 개정) 4. 「한국마사회법」에 따른 승마투표권(이하 “승마투표권”이라 한다), 「경륜ㆍ경정법」에 따른 승자투표권(이하 “승자투표권”이라 한다), 「전통소싸움경기에 관한 법률」에 따른 소싸움경기투표권(이하 “소싸움경기투표권”이라 한다) 및 「국민체육진흥법」에 따른 체육진흥투표권(이하 “체육진흥투표권”이라 한다)의 구매자가 받는 환급금 (2006. 12. 30. 개정) 5. 저작자 또는 실연자ㆍ음반제작자ㆍ방송사업자 외의 자가 저작권 또는 저작인접권의 양도 또는 사용의 대가로 받는 금품 (1994. 12. 22. 개 정) 6. 다음 각 목의 자산 또는 권리의 양도ㆍ대여 또는 사용의 대가로 받는 금품 (2006. 12. 30. 개정) 가. 영화필름 나. 라디오ㆍ텔레비전방송용 테이프 또는 필름 다. 기타 가목 및 나목과 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 것 (2006. 12. 30. 개정) 7. 광업권ㆍ어업권ㆍ산업재산권 및 산업정보, 산업상 비밀, 상표권ㆍ영업권(대통령령이 정하는 점포임차권을 포함한다), 토사석의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발ㆍ이용권 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리를 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품 (2006. 12. 30. 개정) 8. 물품 또는 장소를 일시적으로 대여하고 사용료로서 받는 금품 (1994. 12. 22. 개정) 9. 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정 또는 대여하고 받는 금품 (2000. 12. 29. 개정) 10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 (1994. 12. 22. 개정) 11. 유실물의 습득 또는 매장물의 발견으로 인하여 보상금을 받거나 새로 소유권을 취득하는 경우 그 보상금 또는 자산 (1994. 12. 22. 개정) 12. 무주물의 점유로 소유권을 취득하는 자산 (1994. 12. 22. 개정) 13. 거주자ㆍ비거주자 또는 법인과 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자가 그 특수관계로 인하여 당해 거주자ㆍ비거주자 또는 법인으로부터 받는 경제적 이익으로서 급여ㆍ배당 또는 증여로 보지 아니하는 금품. 다만, 우리사주조합원이 당해 법인의 주식을 그 조합을 통하여 취득한 경우에 그 조합원이 소액주주에 해당하는 자인 때에는 그 주식의 취득가액과 시가와의 차액으로 인하여 발생하는 소득을 제외한다. (2006. 12. 30. 개정) 14~25호 생략 ② 기타소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ③ 기타소득의 구체적 범위, 계산방법 그 밖의 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2006. 12. 30. 신설) ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액 에 의한다. (1994. 12. 22. 개정) ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. (1994. 12. 22. 개정) ③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) 나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득-4807, 2008.12.19 【제목】 토지임대업자가 사업과 관련하여 임대차 계약에 따른 임대료 외에 장래에 발생할 수 있는 피해에 따른 분쟁을 사전에 방지하고자 임차인으로부터 지급받는 금액은 부동산임대소득에 대한 총수입금액에 산입함 【질의】 (사실관계) - 을이 사업상 공사현장의 진입로로 사용하기 위하여 농지를 직접 경작하는 갑이 소유한 농지를 임차하고 그 대가로 임차료 및 유실수에 대한 보상금 외에 별도로 우발피해 예상보상금을 지급하는 바, - 우발피해 예상보상금이란 장래에 발생할 가능성이 있는 피해에 대한 보상금을 미리 확정하여 지급하는 것으로 향후 피해 발생의 여부ㆍ종류ㆍ다과를 불문하고 이 보상금을 지급하여 종결하기로 협의함. - 임대된 토지는 임대하기 전에 농사를 짓고 있던 농지로서 향후 임대차기간 종료 후 농지 본래의 기능을 상실 등 발생가능성 있는 피해(예를 들어, 아스팔트에 포함된 유해한 화학물질에 의한 농지의 생산성 상실 또는 악화 등)에 대한 분쟁을 사전에 방지하고자 협의에 따라 보상받은 것임. (질의요지) - 갑이 수령하는 우발피해 예상보상금에 대한 세무처리는 다음 중 어느 것에 의하는 것인지. 〈갑설〉 기타소득으로 원천징수납부한 후 종합소득에 포함하여 신고함. 〈을설〉 과세소득으로 열거되어 있지 않으므로 과세 제외됨. 〈병설〉 기타 【회신】 토지임대업을 영위하는 거주자가 그 사업과 관련하여 임대차 계약에 따른 임대료 외에 장래에 발생할 수 있는 피해에 따른 분쟁을 사전에 방지하고자 임차인으로부터 지급받는 금액은 그 거주자의 부동산임대소득에 대한 총수입금액에 산입 하는 것임. ○ 서면1팀-1466, 2007.10.26 【제목】 임대차계약 해지로 영업손실보상금을 받은 경우 총수입금액에 산입되나, 합의금성격의 사례금 또는 위약금에 해당하는 경우 기타소득에 해당함 【질의】 (사실관계) - 본인은 건물을 임차하여 2000.2.16.부터 한식 음식점을 운영하였으며, 2004년 9월 건물주와 임대기간을 2004.9.1.부터 2008.3.19.까지로 하여 부동산임대차계약을 재계약하였음. - 임대계약기간이 약 7개월 정도 남아있는 시점인 2007년 8월에 건물주가 새로운 임차인을 선정하여 계약을 체결하여, 본인은 임대잔여기간에 대한 영업을 포기하게 되었음. - 이에 따라, 본인은 음식점에 대한 인테리어시설 및 주방비품(2006.12.31. 대차대조표상 미상각 잔액기준 168,581,173원)에 대한 시설비와 한우전문음식점 특 성상 2007년 연말 및 2008년 연초의 성수기 영업을 못함에 따른 영업보상을 요구 하였으며, 새로운 임차인으로부터 보상금 415,000,000원을 받기로 합의하였음. (질의요지) 임대차계약 해지에 따라 받는 보상금의 소득구분 【회신】 1. 임차인이 임대차계약이 해지됨에 따라 임대인 또는 양수자로부터 지급받는 대가가 영업손실보상금에 해당하는 경우에는 사업소득의 총수입금액에 산입 하는 것이고, 동 대가가 임대기한 전에 당해 사업장을 원만하게 명도받기 위하여 법적의무 없이 지급하는 합의금에 해당하는 경우에는 「소득세법」 제21조 제1항 제17호 의 규정에 의한 기타소득에 해당하는 것이며, 임대차계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금에 해당하는 경우에는 「소득세법」 제21조 제1항 제10호 의 규정에 의한 기타소득에 해당 하는 것임. 2. 귀 질의의 경우, 임차인이 지급받은 금액이 영업손실보상금인지, 합의금 성격의 사례금인지 또는 위약금인지 여부는 동 금액의 지급사유, 지급조건, 당사자간 약정내용, 사업손실내역 등 관련 사실관계를 종합적으로 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임.