생활대책대상자로 구성된 조합의 토지매매차익 소득구분

부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등을 종합적으로 판단하여 사업적인 경우 사업소득으로, 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우 양도소득에 해당하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 기존 해석사례(소득세과-106, 2010.01.21.)를 참조하시기 바랍니다. ○ 소득세과-106, 2010.01.21. 귀 질의의 경우, 거주자가 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 「소득세법」제19조에 따라 사업소득에 해당하는 것이나 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은 법 제94조에 따라 양도소득에 해당하는 것이므로, 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항임. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 ○○○○공사의 택지개발지구 내에 토지소유자, 영업자, 축산업자 등 생활대책 대상자들에게 ○○○○ 공사가 □□ ☆☆1 3-1상가 건축추진조합(부동산등기용 등록번호를 부여받기 위함)을 설립하도록 하여 이 해당 조합(생활대책대상자) 에게 상업․업무시설용지를 분양함 * ‘□□ ☆☆(1) 3-1필지 상가 건축추진조합’의 정관 제2조(목적) 조합은 ○○○○ 공사에서 시행하는 □□☆☆1 택지개발사업지구의 생활대책 대상자로 동 대상자에게 공급하는 준주거용지를 분양받음에 있어 각 개별 조합원에 대한 개별공급이 불가능하므로 조합원이 조합을 구성하여 조합 대표자가 용지를 분양받고 동 용지에 대한 처분(매매, 건축물의 건축 및 분양)을 통하여 조합원 에게 분배함으로써 조합원 공동의 이익을 도모하는데 목적이 있다. - 동 조합은 건축물을 신축한 후 분양을 통하여 얻은 이익을 조합원들에게 분배하려던 중 자금이 부족하여 분양받은 토지를 매각함 * 동 조합은 당해 토지 이외의 다른 부동산을 취득하거나 양도한 사실이 없으며, 취득한 토지의 가액은 11억정도, 조합원은 28명, 양도시에는 부동산중개업소를 통하여 매각함 * 상업․업무시설 용지 774.7㎡(□□☆☆택지개발 제3-1호) (분양가액 1,084백만원, 2006. 6. 6. 계약, 2007. 9. 30. 잔금약정) ○ 질의내용 택지개발로 인하여 택지개발지구 내의 영업자 등 생활대책 대상자로 이루어진 조합이 ○○○○ 공사로부터 분양받은 상업․업무시설 용지에 - 건축물 신축 전 자금이 부족하여 분양받은 용지를 매매하여 차익이 발생하는 경우 매매차익의 소득구분 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】 ① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 종합소득 이 법에 따라 과세되는 모든 소득에서 제2호 및 제3호에 따른 소득을 제외한 소득으로서 다음 각 목의 소득을 합산한 것 다. 사업소득 3. 양도소득 자산의 양도로 발생하는 소득 ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 6. 건설업에서 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득(2009.12.31. 개정 전) 12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정 하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】 ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. 1. 종합소득 산출세액 2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 ○ 소득세법 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 제150조의2제3항에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업은 제외한다. <신설 2010.2.18 부칙> ○ 소득세법 시행령 제150조 의2 【성실납세방식의 적용】 ③ 법 제87조의2제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 주거용 건물 개발 및 공급업"이란 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다)을 말한다. <신설 2010.2.18 부칙> * 주거용 건물 개발 및 공급업(68121) ⇦ 한국표준산업분류(통계청) 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물건설공사를 일괄 도급하여 주거용 건물을 건설하고, 이를 분양․판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 주거용 건물을 재판매 하는 경우도 포함된다. ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지[「지적법」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당 하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) ○ 소득세법 기본통칙 19-7 【 부동산매매업 등의 업종구분 】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우 (「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ○ 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】 ① 법 제1조제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다. 1. 건설업 6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전임대업을 제외한다. ② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업중 기획재정부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. ○ 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】 ② 영 제2조제2항에서 "기획재정부령이 정하는 사업"이라 함은 부동산의 매매 (주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. ○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 【이주대책의 수립 등】 ① 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 "이주대책대상자"라 한다)를 위하여 대통 령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립ㆍ실시하거나 이주정착금을 지급 하여야 한다. ④ 이주대책의 내용에는 이주정착지(이주대책의 실시로 건설하는 주택단지를 포함한다)에 대한 도로ㆍ급수시설ㆍ배수시설 그 밖의 공공시설 등 통상적인 수준의 생활기본시설이 포함되어야 하며, 이에 필요한 비용은 사업시행자의 부담으로 한다. 다만, 행정청이 아닌 사업시행자가 이주대책을 수립ㆍ실시하는 경우에 지방자치단체는 비용의 일부를 보조할 수 있다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 소득세과-106, 2010.01.21. 귀 질의의 경우, 거주자가 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 「소득세법」 제19조에 따라 사업소득에 해당하는 것이나 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은 법 제94조에 따라 양도소득에 해당하는 것이므로, 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항임. ○ 대법원 1999. 9. 21. 선고 97누17674 판결 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다. ○ 대법원 1995.2.28. 선고 94누12869 판결 가. 부동산의 신축판매로 인한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 매매의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이다. 나. 원고는 주택신축업에 대한 사업자등록까지 하고 건축허가를 받은 후 사업을 영위하여 오다가 절세나 금융조달의 편의 등을 위하여 법인체를 설립하여 이를 운영하기로 하고 그가 사실상 설립한 법인체에 사업일체를 양도한 사정과 원고가 건축중이던 다세대주택의 태양이나 규모 등을 고려하여 볼 때 원고는 건설업을 영위하여 온 것으로 보아야 할 것이고, 비록 원고가 재시공과정에서의 공사비 추가부담이 과중하게 되어 당초의 사업계획을 포기하고 토지및 그 지상 미완성 건축물을 양도하였다 하여도 그와 같은 사정만으로는 위 법인체에의 양도에 대하여 사업성을 부인할 수는 없는 것이라고 한 사례. ○ 대법원 1994.9.23. 선고 94누6352 판결 가. 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항 과 소득세법기본통칙 2-4-8-20 제1항 제1호는 구 소득세법(1990.12.31. 법률 제4281호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 제8호, 같은법시행령 제36조 제3호 소정의 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하고, 어느 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 매매의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려야 한다. ○ 소득세과-3090, 2008.09.03 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 당해 부동산의 신축 및 양도의 목적, 이용실태, 보유기간 및 거래의 규모 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항으로 판매를 목적으로 신축한 건물을 양도하거나 신축한 건물이 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 사업소득에 해당하는 것이나, 임대를 목적으로 신축한 건물을 임대사업에 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것임. ○ 서면1팀-1374, 2005.11.11 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조 의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며, 이 때 대외적으로 주택신축 판매업을 표방하였는지 여부 또는 사업자등록 여부에 따라 판단하는 것은 아님 . ○ 서면1팀-70, 2005.01.17 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산 매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조 의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이므로, 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항임. ○ 서면4팀-1897, 2004.11.23 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상을 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로서 이에 해당하는 지는 사실관계를 종합하여 판단하는 것임. ○ 제도 46011-10200,2001.03.22 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도 소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것임. 부동산의 양도로 인하여 발생 하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태 , 거래의 규모․빈도․ 계속성․반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임.