분양목적 신축주택이 미분양되어 장기 임대하다가 양도시 소득구분

판매를 목적으로 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 사업소득에 해당하는 것이며, 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위 등 관련제반사항을 종합적으로 사실 판단할 사항임.

[회신] 귀 질의 ‘나’의 경우 기존 해석사례(서면1팀-829, 2007.06.15.)를 참조하시기 바랍니다. ○ 서면1팀-829, 2007.06.15. 귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기 보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모·거래횟수·반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단 할 사항임. 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 ○ 2002.4.3. 주택신축판매업 사업자등록 후 다세대 연립을 신축하여 7호 중 4호를 2003년 중 분양 완료하였으며, 미분양 3호는 분양이 되지 않아 보 유하던 중 2005년 종합부동산세 시행에 맞춰 장기임대공동주택으로 사업자등록 하고 현재까지 임대중임. 나. 질의요약 ○ 미분양주택 3호를 매매할 경우 주택신축판매업(사업소득)으로 신고납부 해야 하는지 주택양도로 보아 양도소득세를 신고납부 해야 하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 6. 건설업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27> 1. 토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(지적공부)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면1팀-829, 2007.06.15 【질의】 1995년 국민주택규모 이하 및 상가건물을 분양할 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 부동산매매업 및 부동산임대업으로 사업자등록을 하였음 금년에 주택만 분양이 완료되어 소득세를 내야 하는데 분양이 되지 않아서 일시적으로 임대를 하다가 양도한 것으로 사업소득세로 납부해야 하는지 아니면 양도소득세를 납부해야 하는지. 【회신】 귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기 보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모·거래횟수·반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단 할 사항임. ○ 서면1팀-596, 2008.04.29 【질의】 - 주차장으로 이용하던 대지에 주택신축판매업으로 사업자등록하고 다세대주택 3채 및 소매점을 신축하여 분양함. - 주택 1채가 미분양되어 임대기간 중에 건물주가 바뀔 수 있음을 임대차계약서에 명시하고 임대 계약함. - 미분양 주택을 임대 후 양도하는 경우 사업소득인지 양도소득인지 여부 【회신】 귀 질의『신축주택 일시 임대 후 양도 시 소득구분』에 대하여는 기질의회신문(소득46011-390, 1999.11.25)을 참고하시기 바랍니다. ○ 소득46011-390, 1999.11.25 1. 거주자가 주택을 신축하여 판매하는 경우(신축한 주택이 판매되 지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 포함)에는 사업소득(건설업)에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이나, 2. 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 사업소득에 해당하지 아니하는 것임. ○ 재산세과-552, 2009.10.26 귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기 보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모·거래횟수·반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단 할 사항임 거주자가 1986. 1. 1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31.이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택 5호 이상을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임 ○ 국심2004서 2631, 2005.03.03 다. 사실관계 및 판단 (나) 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법령상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인바, 이 건의 경우 청구인이 비록 주택신축판매업으로 사업자등록을 하였으나, 쟁점 부동산을 신축한 후 사업자등록내용과는 달리 5년9개월 동안 거주 및 임대용으로 사용 하였고, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 스스로 양도 소득세과세대상임을 전제로 자산양도차익예정신고를 하였던 점 등을 고려하면, 쟁점부동산의 양도행위는 부동산신축판매업을 영위한 것으로 보기 어렵고, 부동산임대사업용 고정자산을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세함이 타당하다. ○ 국심93서2847, 1994.02.07 【제목】 판매목적으로 신축한 주택중 미분양된 주택(13세대)을 장기임대(8년)하다가 양도한 경우 그 양도로 인하여 발생한 소득은 주택신축판매(건설업) 소득으로 볼 수 없다고 한 사례(취소) 【결정이유】 o 소득세법 제4조 제1항 제1호 , 제15조, 제16조, 제20조 제1항 제5호, 동법시행령 제33조 제2항에서는 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로서 종합 소득세를 과세하도록 규정하고 있는 바, 위에서 주택을 신축하여 판매 하는 사업이라 함은 주택의 신축목적 및 규모, 주택의 보유기간 및 판매경위 등에 비추어 사업성이 인정되는 경우를 말한다고 할 것이고, 당초 주택을 신축하여 보유하는 목적이 판매목적에 있었다 할지라도 그후 상당한 기간 신축주택을 임대등의 다른 목적에 전용함으로써 주택을 보유하는 목적이 이를 판매함에 있다기 보다는 오히려 임대 등의 다른 용도에 있다고 볼만한 객관적인 사정이 존재하는 경우에는 그후에 이를 판매한다 하여 주택신축판매사업을 영위하였다고 볼 수는 없다 할 것 이다. o 그런데 청구인이 82. 4. 연립주택 24세대를 신축하였으나 당시 9세대만의 분양이 완료된 사실에 대하여는 다툼이 없고, 부동산임대차계약서, 소득세 과세표준확정신고 및 자진납부계산서, 부동산등기부등본 등에 의하면 청구인은 분양되고 남은 15세대의 연립주택에 대하여 83년부터 7년이상의 기간 임대에 제공하면서 임대에 따른 종합소득세액을 납부하여 오다가 주택과다 보유자를 부정적으로 평가하는 사회적분위기와 청구인의 개인적 사정등에 의하여 90. 8. 13 위 15세대중 이 사건 13세대의 주택을 주택의 임차인 등에게 양도한 사실을 인정할 수 있다. o 그렇다면, 이 사건 당초 청구인이 판매의 목적으로 주택을 신축하였다 할지라도 분양하고 남은 15세대의 주택을 임대목적에 전환하여 장기간 임대 하여 오다가 이를 양도한 경우로서 주택신축판매업을 하였다고 볼 수 없다 할 것이므로 이 사건 청구인이 건설업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다. ○ 대법원86누138, 1987.4.14 사업의 속성인 영리목적성과 계속.반복성이 동시에 충족되는 경우에는 사업 소득인 부동산매매업 또는 주택신축판매업으로 보지만, 둘 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우에는 양도소득세로 보게 된다.