재건축조합의 사업소득금액을 계산함에 있어서 토지의 취득시기

연립주택을 철거 후 주택을 신축하여 기존 조합원에게 1세대씩 주고 나머지를 분양한 경우 공동사업자(주택신축판매업)의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 이와 유사한 질의에 대한 법령해석사례를 아래와 같이 알려드리니 이를 참고하기 바랍니다. 아 래 ○ 제도46011-10615, 2001.04.16 【질의】생략 【회신】 1. 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자시기로 보는 것이며, 2. 공동사업자 각자가 거주할 목적으로 사용하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임. 〔붙 임 : 관련자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 당 조합은 주택을 가진 약 30명의 조합원으로 구성되어 임의로 주택조합을 결성하여 공동사업자로 사업자등록을 하였고, 주택을 철거하여 조합원주택 30가구 이외에 9가구를 추가로 건축하여 일반분양하기로 함. - 각 조합원은 일반분양에서 발생하는 소득이 건축비에 충당되었고, 이외에 추가로 분양대금을 납부하여 주택을 건축함. ○ 질의요지 - 임의 주택조합 공동사업자의 사업소득을 계산하기 위한 토지의 원가를 계산하여야 하는데 그 계산방법은 다음 중 어느 것에 따르는 것인지? (갑 설) 공동사업자로서의 현물출자시점의 감정평가액을 토지원가로 함 (이 유) 사업소득은 양도소득과 달리 사업이 개시된 시점인 현물출자일의 시가로 계산하여야 하기 때문임 (을 설) 각 공동사업자의 원시 취득가액을 토지원가로 함 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】 ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ○ 소득세법 시행규칙 제48조 【시가의 계산】 영 제89조 제1항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 시가”라 함은 「법인세법 시행령」 제89조 를 준용하여 계산한 금액을 말한다. (2008. 4. 29. 직제개정) ○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격 (주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을 「한국증권선물거래소법」에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)에 의한다. (2007. 2. 28. 개정) ② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액 에 의한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액 (감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. (2005. 2. 19. 개정) 2. 「상속세 및 증여세법」 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 . 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다. (2005. 2. 19. 개정) ○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28. 개정) 1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가 (이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다. (2007. 2. 28. 개정) 2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비 (1997. 12. 31. 개정) 나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-2152, 2007.07.27 【질의】 (사실관계) - 각각 100평의 토지를 소유한 10명의 지주가 주상복합아파트 신축 분양하는 사업을 하려고 함(아파트 100채, 상가 10채). ① 10명의 지주가 주택건설사업 면허가 있는 등록업자와 공동사업주체(개인사업자)가 되어 상기 시행사업(지주는 아파트 1채씩만 소 유하고 나머지는 등록업자가 일반분양하여 건축비 및 수익금 충당) ② 보유한 토지를 토지신탁회사에 신탁하고 신탁회사는 사업시행회사가 되어 건물을 신축 분양함(지주는 아파트 1채씩만 소유하고 나머지는 신탁회사에서 일반분양하여 건축비 및 수익금 충당). (질의사항) ① 지주와 등록업자와 공동사업계약을 맺는 시점에 토지를 현물 출자한 것으로 보아 양도소득세 과세 여부 ② 조합을 결성하여 아파트를 신축하여 취득하는 경우 양도소득세 여부 ③ 토지신탁회사가 주상복합아파트 사업시행완료 후 각 지주에게 대물로 아파트를 지급하는 경우 양도소득세 과세 여부 ④ 상기의 경우 공동사업계약을 맺는 시점에 토지를 현물출자한 것으로 보아 지주에게는 양도소득세가 과세되고, 토지의 현물출자가액은 총수입금액(분양가액)에 대응하는 필요경비(분양원가)로 보고 사업소득금액을 계산하는지 여부 【회신】 1. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, 거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기여부에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 부동산이 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 2. 거주자가 토지를 현물출자하여 공동으로 부동산매매업(주택신축판매업)을 영위하는 경우 「소득세법 시행령」 제55조 제1항 의 규정에 의하여 “공동사업에 현물출자한 당시의 가액”을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것 임. 3. 귀 질의사항과 관련되는 유사사례(서면4팀-148, 2006.1.27. ; 서면4팀-1881, 2005.10.17. ; 서면4팀-1253, 2005.7.19. ; 서면4팀-1306, 2005.7.25. ; 재일46014-986, 1997.4.23. ; 서면1팀-443, 2005.4.26.)를 참고하기 바람. ○ 서일46011-10261, 2003.03.05 【질의】 공동사업자 모두 십 수년 전에 취득하여 거주하던 1가구 1주택을 현물 출자함에 따라 현물출자 당시의 토지에 대한 실지 거래가액이 없는 바, 이 경우 예규(소득 46011-340, 1999. 11. 12)를 적용함에 있어 “공동사업에 현물출자한 당시의 가액”이라 함은 어떠한 가액을 의미하는지. ① 소득세법 제99조 제1항 제1호 에 의한 공동사업 계약일의 개별 공시지가를 의미하는 것인지. ② 보유토지에 대한 공동사업계약 시점에서 보유 토지를 기준으로 공동출자지분을 계상하기 위하여 공동사업자간에 합의하여 명기 한 공동사업계약서상 토지의 가액을 의미하는 것인지. ③ 현재시점에서 공동사업계약 체결 당시로 소급하여 감정한 소급 감정가액 인지여부 【회신】 현물출자한 출자당시의 가액은 ① 법인세법시행령 제89조 제1항 에 해당하는 가격, ② 법인세법시행령 제89조 2항 제1호 의 감정가액(이 경우 소급 감정가액은 불인정), ③ 상속세법 제61조의 개별공시지가(지가급등지역의 경우 공시지가에 배율을 곱하여 산정)의 순서대로 적용하여 산정된 가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것임. ○ 서일46011-10249, 2003.03.05 【질의】 (질의내용) 공동사업자 모두 십 수년전에 취득하여 거주하던 1가구 1주택을 현물출자함에 따라 현물출자 당시의 토지에 대한 실지 거래가액이 없는 바, 이 경우 위 예규(소득 46011-340, 1999. 11. 12)를 적용함에 있어 “공동사업에 현물출자한 당시의 가액”이라 함은 어떠한 가액을 의미하는지. ① 소득세법 제99조 제1항 제1호 에 의한 공동사업 계약일의 개별공시지가를 의미하는 것인지. ② 보유토지에 대한 공동사업계약 시점에서 보유 토지를 기준으로 공동출자지분을 계상하기 위하여 공동사업자간에 합의하여 명기한 공동사업계약서상 토지의 가액을 의미하는 것인지. ③ 현재 시점에서 공동사업계약 체결 당시로 소급하여 감정한 소급감정가액인지. 【회신】 1. 현물출자한 출자당시의 가액은 ① 법인세법시행령 제89조 제1항 에 해당하는 가격 ② 법인세법시행령 제89조 제2항 제1호 의 감정가액(이 경우 소급 감정가액은 불인정) ③ 상속세법 제61조의 개별공시지가(지가급등지역의 경우 공시지가에 배율을 곱하여 산정)를 순차로 적용하여 계산한 금액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것임. 2. 귀 질의와 관련된 보충설명을 참고하기 바람. 【보충설명】 1. 기 질의회신에서 공동사업에 현물출자한 당시(즉, 공동사업계약을 체결한 날)의 가액을 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비로 한다(소득 46011-340, 1999. 11. 12)고 하고 있으며, 필요경비의 산정에 대하여는 소득세법시행령 제55조 제1항 의 규정에 의한다(재재산 46014-119, 2002. 6. 7)고 하고 있으므로 이에 따라 가액을 산정함. 2. 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 ① 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 제1항 제2호 ② 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도】 제2항 및 제4항 ③ 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 제1항 제3호 ④ 소득세법시행규칙 제48조 【시가의 계산】 ⑤ 법인세법 제89조 【시가의 범위 등】 제1항, 제2항 제1호 및 제2호 ⑥ 상속세법시행령 제61조【부동산 등의 평가】 제1항 제1호의 규정을 순차적으로 살펴보면, 다음 ① 법인세법시행령 제89조 제1항 에 해당하는 가격 ② 법인세법시행령 제89조 제2항 제1호 의 감정가액(이 경우 소급감정가액은 불인정) ③ 상속세법 제61조의 개별공시지가(지가급등지역의 경우 공시지가에 배율을 곱하여 산정)의 순서대로 적용하여 산정한 가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 으로 하는 것임. ○ 제도46011-10615, 2001.04.16 【질의】 당사는 관악구 봉천동 ××× 소재 25년 경과한 연립주택(10세대 거주)을 철거하고 19세대를 신축하여 기존 조합원(주택건설촉진법의 재건축조합이 아님)에게 10세대를 주고 나머지 9세대를 분양(전부 국민주택주택규모 이하임)하여 건축비에 충당하고 남은 소득은 조합원에게 귀속시키고자 2001. 3. 16 건축허가를 받았음. (문의 1) 조합(사실상 공동사업)의 소득금액 계산시 필요경비로 계상되는 토지의 평가는 주택건설촉진법상의 조합이 아님에도 불구하고 공동사업의 착수일 또는 사업시행일의 시가(불분명시 공시지가)로 평가하지 아니하면 조합원이 당초 연립주택 취득한 때의 가액으로 평가하는지. (문의 2) 재건축조합이 아님에도 불구하고 기존 조합원에게 무상으로 지급되는 10세대의 소득세 등 과세여부 【회신】 1. 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자시기로 보는 것 이며, 2. 공동사업자 각자가 거주할 목적으로 사용하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임. ○ 소득46011-51, 1999.09.17 【질의】 가. 재건축조합은 건설회사와 공사도급계약을 체결하여 건축공사를 발주하였는 바, 공사도급금액은 조합원 부담금 약 106억원(조합원 201명), 일반분양금액 약 247억원(일반분양자 259명), 총 353억원(460명)임. 나. 조합원은 개인의 토지를 전부 제공하고 기본평수 초과분에 대하여 추가로 약 106억원을 부담하였으며, 이에 따른 재건축으로 인한 이익은 전혀 발생하지 않았음. 다. 이러한 경우에 수입금액을 전체 분양금액인 353억 또는 조합원의 부담금을 제외한 247억원만 종합소득세의 수입금액으로 계상하는 지에 대하여 질의함. 【회신】 재건축주택조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액 으로 하는 것이며, 건설비의 부족으로 각 조합원이 부담한 분담금은 추가출자금으로서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것 임. <참고사례> 해당사항 없음