부동산매매업자의 강제집행 시 발생하는 이사비용, 보관비용의 필요경비 산입여부

부동산매매업자가 법원경매를 통하여 취득한 주택의 세입자를 내보내기 위하여 강제집행을 실시하는 과정에서 발생하는 이사비용, 보관비용은 「소득세법」 제27조의 규정에 따라 부동산매매업자의 필요경비에 산입할 수 없는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 부동산매매업자가 법원경매를 통하여 취득한 주택의 세입자를 내보내기 위하여 강제집행을 실시하는 과정에서 발생하는 이사비용, 보관비용은 「소득세법」 제27조의 규정에 따라 부동산매매업자의 필요경비에 산입할 수 없는 것입니다. 1. 질의내용 가. 사실관계 ○ 부동산매매업을 영위하는 사업자로 법원 경매에서 낙찰 받은 주택을 매도하는 방식으로 사업을 운영함 ○ 법원으로부터 주택을 낙찰 받은 후 점유자와 명도협상이 결렬되어 법원집행관에 의한 강제집행을 실시함 나. 질의요약 ○ 부동산매매업을 영위하는 거주자가 법원 경매에 참가하여 취득한 매매용 주택의 점유자에 대한 강제집행 비용(이사경비, 보관비용 등)이 필요경비에 해당하는지 여부 ○ 필요경비로 인정받을 수 있다면, 매출원가인지 판매관리비인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제27조 【사업소득의 필요경비의 계산】 ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ○ 소득세법 제39조 【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】 ① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다. ② 거주자가 매입·제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다. ○ 소득세법 시행령 제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】 ① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다. 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. 1의2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련한 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다) 2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. 27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비 ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】 ① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 소득세과-831, 2010.7.22 귀 질의의 경우, 부동산매매업을 경영하는 거주자가 법원 경매에 참가하여 매매용 주택을 취득하면서 해당 매매용 주택의 수선과 관련하여 지출하는 비용(목욕탕 수리비용 등)은 ｢소득세법｣ 제27조 에 따른 필요경비 산입대상에 해당하는 것이나, 세입자 또는 전 소유자에게 법적인 지급의무 없이 지급하는 이사비용 상당액과 대납한 아파트관리비는 필요경비의 산입대상에 해당하지 아니하는 것입니다. ○ 국심2003서2031 (2003.10.21) 청구인이 주장하는 명도비용 ○○○원(소송비용 ○○○원, 노무비 ○○○원)의 경우 청구인이 쟁점부동산을 법원경매로 취득하여 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 명도비용으로 보이는 바, 이러한 비용은 소유권의 확보를 위한 직접비용으로 보기 어려울 뿐만 아니라 청구인이 증빙으로 제시한 사실 확인서만으로는 지출사실을 인정할 수 없으므로 이 부분 청구주장은 받아 들일 수 없다.