임야를 형질변경 후 분할 매매하는 행위는 부동산매매업으로 사업소득에 해당됨

임야를 판매하기 위해 형질변경, 토지분할 등 개발하여 분할매매하는 경우, 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세하는 것이며, 비사업용토지에 해당하는 경우 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 규정이 적용되는 것임

[회신] 귀 질의1의 경우, 부동산을 매매함에 있어 부동산 매매의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 계속적인 사업으로 인정되는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것이며 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것입니다. 다만, 판매를 목적으로 임야를 형질변경, 토지분할 등의 방법으로 개발하여 분할매매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것입니다. 귀 질의2의 경우, 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 7까지 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 개인이 2006년 4월에 임야를 취득하여 현재까지 보유하다가 현 부동산개발 전문가의 자문(매각이 용이하게 적정규모로 분할, 매매이익을 극대화하는 분할설계 및 개발행위관련 허가신청 등)을 얻어 동 임야 내 수목제거, 토지분할 등 토목공사 및 건축공사를 할 예정임. 임야지번에서 일반지번 즉 공장용지 및 도로용지로 형질변경을 위한 개발행위허가를 얻어 매매할 예정임. - 취득시기 : 2006년 4월 1일 - 개발행위 실 허가예정일 : 2009년 3월 10일 - 토목공사 실 예정착공일 : 2009년 3월 20일 - 건축공사 실 예정착공일 : 2009년 4월 1일 - 매매거래예정일 : 2009년 6월 10일 - 토지소재지 : 경남 김해 ○동 ○○리 - 토지소유자 소재지 : 부산광역시 해운대 거주 ○ 질의내용 (질의1) 위와 같이 양도하는 경우 양도소득 및 사업소득 해당여부 (질의2) 상기의 경우가 만약 사업소득에 해당하고 비사업용토지에 해당하는 경우 의 소득세 세율은? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국 표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외 한다. (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 (2008. 7. 30. 개정) 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우 (「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) (2008. 7. 30. 개정) ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2008. 12. 26. 개정) 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 7까지 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매 차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2008. 12. 26. 개정) 1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액 (2003. 12. 30. 신설) 2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 (2006. 12. 30. 개정) 가. 주택등매매차익에 제104조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 (2006. 12. 30. 개정) 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원 입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 8. 제94조 제1항 제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 70 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면1팀-829, 2008.06.13 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당 하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양 , 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동 으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이며 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이므로 귀 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항입니다. ○ 서면1팀-14, 2007.01.04 부동산을 사업목적 없이 단순히 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것 이나 판매를 목적으로 임야를 형질변경, 택지조성 등의 방법으로 개발하여 분할 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세 되는 것으로, 귀 질의의 경우, 부동산매매업에 해당하는지 여부는 부동산 매매의 규모, 거래 횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항으로 소득세법 기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종구분】 및 기질의회신문【재일46014-2162, 1997.09.10 등 】을 첨부하니 참고하시기 바랍니다. ○ 서면1팀-89, 2006.01.24 부동산을 매매함에 있어 부동산 매매의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 계속적인 사업으로 인정되는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것이며 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것입니다. 다만 귀 질의의 경우와 같이 판매를 목적으로 임야를 형질변경, 토지분할 등의 방법으로 개발하여 분할매매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것입니다. ○ 서면1팀-1504, 2005.12.08 [ 질의 ] 토지를 장기 보유할 목적으로 ○○도 ○○군 소재 임야(약 12000평)를 취득한 후 자금압박으로 일괄양도하고자 하였으나 매수인이 나타나지 않아 분할하여 양도 하기로 하고, 주택을 지을 수 있도록 토목공사, 주면 조경공사, 옹벽공사 등 기초공사를 하여 양도하는 조건으로 매매가 성립되었음. 위와 같이 토지를 단순히 분할하여 양도하고자 하였으나 매매여건이 좋지 않아 부득이하게 토목공사를 하여 양도하였을 경우 토지의 양도로 인한 소득이 부동산 매매업으로 보아 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지 [ 회신 ] 부동산의 양도로 인한 소득은 부동산 매매의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래 에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 부동산의 매매를 사업상 목적으로 하고 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 경우에는 사업소득에 해당하며, 사업목적 없이 일시적으로 양도함으로 인하여 얻는 소득은 양도소득에 해당하는 것이므로, 토지를 형질변경 등의 방법으로 개발하여 타인에게 분할하여 양도하는 경우 동 토지의 양도로 인한 소득은 소득세법 제19조 제1항 제12호 의 규정에 의한 사업소득에 해당하는 것입니다. ○ 소득-416, 2009.03.19 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 「소득세법」 제104조 제 1항 제2호의 3부터 제2호의 7까지 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것입니다. ○ 서면1팀-283, 2008.03.05 부동산매매업을 영위하는 거주자가 종합소득금액에「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 7의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것임.