전 문
[회신]
귀 질의의 경우, 기 질의회신문【서면5팀-1105, 2008.05.23】 및 【서면1팀-829, 2007.06.15】을 참고 하시기 바랍니다.
○ 서면5팀-1105, 2008.05.23.
판매를 목적으로 주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는「소득세법」제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며,
임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것으로 귀 질의의 경우가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 그 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임.
〔붙 임 : 관련자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-
분양목적으로 주택신축판매업(사업자등록증 있음)을 시작하면서 주택을 신축하여
분양이 잘 이루어지지 않아 임대업(사업자등록상에도 당초업종을 그대로 두고 임대업을 업종추가함)을 하다가 양도했을 때 다음과 같이 질의함
○ 질의내용
(질의 1)
A사업자가 분양을 목적으로 다세대주택 15채(국민주택 초과)를 건설업자에게 의뢰하여 2001년도에 건설 완공하여 1채도 분양하지 못하고 있는 가운데 6채를 임대하고 있음.
이 경우 오늘 7년이 넘은 주택 2채를 양도시 소득을 구분함에 있어 사업소득(주택신축판매업)으로 보아야 하는지 아니면 주택 2채를 판매하기 전까지는 중장기 임대(7년 이상)이고 분양실적이 없고 분양이 계속성과 반복성이 없는 관계로 양도소득세를 과세하는지 여부.
(질의 2)
B사업자가 분양을 목적으로 10채의 주택(국민주택 초과)을 건설업자에게 의뢰
하여 2006년도에 건설 완공하여 1채도 분양하지 못하고 있는 가운데 5채를 임대
하고 있음.
이 경우 오늘 3년 이상 5년미만 소유 주택 1채를 양도시 소득을 구분함에 있어 사업소득(주택신축판매업)으로 보아야 하는지 아니면 3년 동안 임대이고 분양실적이 없고 분양이 계속성과 반복성이 없는 관계로 양도소득세를 과세하는지 여부.
(질의 3)
소득세법기본통칙 19-5 【주택신축판매사업의 범위】제5호 및 서면5팀
-691(2008.03.31)의 예규에서 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지
일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다에서 일시적이란 어느 정도의 기한(기간)이 정해져 있는지?
그리고 판매목적으로 하고 사업성이 있는 중장기인 것은 사업소득으로 분류하고 임대목적으로 하고 사업성이 없는 중장기인 것은 양도소득으로 분류하는지 여부.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제19조
【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
○
소득세법 시행령 제32조
【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
○ 소득세법기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】
영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2.
건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로
본다. 다만, 토지의 면적이 영 제32조 제2항의 규정에 의한 면적을 초과
하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다.(2008.7.30. 단서개정)
4. 시공 중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.
5.
신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전
부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다
○
소득세법 제94조
【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2008. 12. 26. 개정)
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2006.12.30. 개정)
나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면5팀-1105, 2008.05.23
【제목】
판매를 목적으로 주택을 신축하여 판매하는 경우 건설업으로 보아 사업소득에 해당
하는 것임
【질의】
신축시 사업목적을 임대사업용으로 신축하고 임대사업용으로 사용하다가 판매하였으며 사업자등록도 면세사업자로 업태(부동산, 주택임대)로 등록함.
임대목적으로 신축한 주택을 임대중 판매한 신축주택이 양도소득인지, 사업소득인지.
【회신】
판매를 목적으로 주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는「소득세법」제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것으로 귀 질의의 경우가
사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 그 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임.
○ 서면5팀-2461, 2007.09.04
【제목】
판매를 목적으로 다세대주택을 신축ㆍ판매하는 것은 건설업으로 보아 사업소득으로 과세되는 것임
【질의】
○ 다세대주택이나 오피스텔의 최초 건물소유권자를 갑이라 칭하고, 갑으로부터 다세대주택을 양수한 자를 을이라고 칭하면,
－갑이 최초 건물 소유일로부터 1년 미만만 소유하거나, 1년 이상 소유(소유기간 동안 임대하거나 그렇지 아니한 경우)하다가 을에게 양도한 경우 갑이 세무서에 신고, 납부해야 할 세금의 종류는 어떤 것이 있는지.
【회신】
판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는「소득세법」제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것이며, 귀 질의의 경우가
사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등의 사실을 고려하여 판단할 사항임.
○ 서면1팀-829, 2007.06.15
【제목】
장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 주택을 판매한 경우 양도소득세를 납부해야 하는 것임
【질의】
1995년 국민주택규모 이하 및 상가건물을 분양할 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 부동산매매업 및 부동산임대업으로 사업자등록을 하였음.
금년에 주택만 분양이 완료되어 소득세를 내야 하는데 분양이 되지 않아서 일시적으로 임대를 하다가 양도한 것으로 사업소득세로 납부해야 하는지 아니면 양도소득세를 납부해야 하는지.
【회신】
귀 질의의 거주자가
주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우
그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기 보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당
하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단할 사항임.
○ 서면1팀-923, 2005.07.27
【제목】
판매를 위해 신축한 주택을 양도한 경우 사업소득에 해당하나, 임대용으로 신축하여 임대하다 양도하는 경우 양도소득에 해당하는 것임
【질의】
1983년 토지 취득하여 1988년 다세대주택 8세대(1동)를 신축하여 오다가 1999년 법인에게 일괄 양도함에 있어 양도소득세과세대상인지, 아니면 사업소득 과세대상인지.
【회신】
부동산을 양도함으로 발생하는 소득이 사업소득(주택신축판매업)인지 또는 양도소득인지의 여부는 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지를 고려하여 사회통념에 비추어 판단하는 것이므로, 귀 질의의 경우 판매를 목적으로 신축한 주택을 양도하는 경우는 주택신축판매업으로 사업소득에 해당하며,
임대용으로 이를 신축하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우는 양도소득에 해당하는 것
으로 이는 신축목적, 규모, 보유, 임대기간, 판매경위 등을 종합적으로 조사ㆍ확인하여 사실판단할 사항임.
○ 서삼46015-11786, 2003.11.14
【제목】
1. 오피스텔신축판매업자가 오피스텔을 임대하던 중 계약해지하여 양도시 부가가치세과세 여부
2. 상시주거용으로 임대하여 부가가치세과세된 오피스텔을 양도하는 경우 부가가치세과세 여부
3. 오피스텔을 임대하던 중 계약해지하여 양도시 계산서교부 여부 및 업종구분
【질의】
1. 오피스텔신축분양사업자가 2003.5.에 1호당 25.7평(85㎡) 이하인 오피스텔 15호(실)를 완공하여 같은달로부터 주택으로 임대(면세전용으로 매출부가가치세를 신고ㆍ납부함)하던 중 2003.10.에 임대계약을 해지하고 제3자(임차인 포함)에게 모두 분양하여 양도하는 경우 당해 오피스텔 분양(양도)에 대하여 부가가치세가 과세되는지.
2. 상기 질의 1과는 별도로 2003.2.18. 이전에 오피스텔을 분양받아 매입세액을 공제받고 2003.2.18. 이후에 최초로 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 경우 부가가치세법상 면세전용의 규정을 적용하는지.
3. 상기 1의 경우로서 오피스텔을 일시 주택으로 임대한 후 이를 해지하고 제3자에게 양도하는 경우 부가가치세가 과세되지 아니하는 경우 계산서를 교부하여야 하는지 및 업종은 소득세법상 부동산임대업에 해당하는지 아니면 주택신축판매업 또는 부동산매매업에 해당하는지.
【회신】
1. 오피스텔신축판매업을 영위하는 사업자가 2003.2.18. 이후 완공한 오피스텔을 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는
부가가치세법 제6조 제2항
및 동법시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이나, 당초 오피스텔을 분양을 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아
일시적ㆍ잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 아니하는 것임.
이 경우 주택임대업으로 등록을 하였거나, 임대계약서 등에 분양목적의 주택임을 표시함이 없이 임대기간을 2년 이상 장기로 계약하여 사실상 주택임대업을 영위하는 것으로 보는 것이 타당하다고 인정되는 경우, 분양을 위한 대외적인 의사표시없이 임대광고만을 한 경우, 사실상 분양을 포기하고 임대사업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우 등은 면세전용으로 볼 수 있는 것이며,
일시적ㆍ
잠정적 임대 여부는 당초 사업목적 및 임대조건, 실제 사업내용 등에 의하여 사실
판단할 사항임.
2. 오피스텔을 상시주거용으로 임대하여 동법 제6조 제2항 및 동법시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세된 오피스텔을 양도하는 경우에는
부가가치세법 제12조 제3항
의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것임.
3. 귀 질의 2의 경우에는 관련조세법령과 유사사례(서삼46015-11351, 2003.8.23.)를 참고하기 바라며, 질의 3(소득세법)의 경우에는 관련법령 등을 검토중에 있으며 검토가 끝나는 대로 회신할 것임.
○ 국심2004서 2631, 2005.03.03
【제목】
주택신축판매업으로 사업자등록을 하였다 하더라도 임대사업을 하고 부동산을 양도하였다면 부동산신축판매업을 영위한 것으로 볼 수 없고, 부동산임대사업용 고정자산을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세함
【주문】
○○세무서장이 2004.1.12. 청구인에게 한 2002년 귀속분 종합소득세 46,296,100원의 부과처분은 이를 취소한다.
【이유】
1. 처분개요
청구인은 1996.11.2. 서울특별시 ○○구 ○○동 XXX-239 대지 243㎡ 지상에 지하1층, 지상4층의 다세대주택 1동 11세대(이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 신축하여 2002.8.23. ◇◇◇에게 양도한 후 기준시가로 양도차익을 산정하여 2002년도분 양도소득세 22,677,180원을 신고납부하였다.
△△세무서장은 쟁점부동산의 양도소득을 주택신축판매사업소득으로 보아, 쟁점부동산의 양수인 ◇◇◇에게서 확인한 990백만원을 총수입금액으로 하여 면세사업자현황자료를 처분청에 통보하였고, 이에 처분청은 2004.1.12. 청구인에게 2002년도분 종합소득세 60,184,630원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2004.2.2. 이의신청을 제기하였고, 처분청은 쟁점부동산 중 청구인이 실지거주한 401호에 대하여 사업소득에서 제외함에 따라 13,888,530원을 경정감하였다.
청구인은 이에 불복하여 2004.7.16. 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 1983.5.3. 쟁점부동산 소재 대지 243㎡ 및 지상의 단독주택(이하 “구주택”이라 한다)을 취득하여 거주하다가 1996.5.3. 다세대주택건축허가를 받아 1996.11.2. 쟁점부동산을 신축 후 1996.11.29. 청구인의 명의로 소유권보존등기하였다.
청구인은 쟁점부동산에 대하여 1996.6.18. 주택신축판매업으로 사업자등록증을 신청하여 교부받았으나,
쟁점부동산의 신축 후 양도시까지 판매목적으로 분양광고 및 매매의뢰를 한 사실이 없는 등 실제 주택신축판매업을 영위한 적이 없고 사실상 부동산임대업에 사용
하였는바, 이는 청구인이 거주한 401호를 제외한 쟁점부동산의 10세대 모두를 1995.11.12.부터 ◎◎◎ 등에게 임대하는 등 5년9개월여 동안 주택임대에만 사용한 사실에 의하여도 확인된다.
청구인은 쟁점부동산의 사용승인일(1996.11.2.) 당시 59세로 장기적으로는 임대수입에 의한 노후생활의 안정을 기하고자 하여 약 6년 동안 쟁점부동산을 임대하였으나, 2002.8.23. 청구인의 경제사정 등의 부득이한 사정으로 쟁점부동산 11세대 전체를 ◇◇◇에게 양도하였는바, 이처럼 오랜 기간 쟁점부동산을 임대에만 사용하면서 1세대도 판매하지 아니한 사실을 보더라도 청구인은 주택신축판매업으로 등록만 하고 사실상 폐업한 것임이 입증되는 것이나 청구인이 세법규정을 잘 알지 못하여 지체없이 폐업신고를 못한 것일 뿐이므로 이 건 처분은 실질과세원칙에 따라 취소하여야 한다.
나. 처분청 의견
부가가치세법령의 규정에 의하면, 부동산의 특수성을 감안하여 부동산의 매매 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매한 경우에는 매매횟수에 관계없이 부동산매매업으로 보는 것이며, 이를 적용할 수 없는 경우, 즉 부동산매매 또는 중개를 사업목적으로 나타내지 않은 경우에는 1과세기간중 사업목적으로 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 경우에 한하여 부동산매매업으로 보도록 본다고 규정하고 있는바, 청구인은 주택신축판매업으로 사업자등록하였으므로 사업목적을 대외적으로 표방한 것이고, 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 보는 것이므로 청구인의 경우 사업부진으로 인하여 분양하지 아니하고 다년간 임대하다가 양도하였다 하여 이를 양도소득으로 볼 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점부동산의 양도로 인한 소득을 단순한 양도소득으로 볼 것인지 또는 사업소득으로 볼 것인지 여부를 가리는 데 있다.
나. 관련법령
(1) 소득세법
제19조【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
제94조【양도소득의 범위】
양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
제80조【결정과 경정】
② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.
1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때
(2)
소득세법
시행령
제34조【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제19호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.
(3)
부가가치세법
시행규칙
제1조【사업의 범위】
① 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.
다. 사실관계 및 판단
청구인은 쟁점부동산에 대하여 주택신축판매업으로 사업자등록하였으나, 신축 후 양도시까지 실제 주택신축판매업을 영위한 적이 없고 쟁점부동산을 사실상 부동산임대업에 사용하였으므로 쟁점부동산을 양도함에 따른 소득은 양도소득이고 주택신축판매업에 따른 사업소득이 아니라고 주장하면서 쟁점부동산의 집합건축물관리대장, 건물분 및 토지분 등기부등본, 청구인 및 쟁점부동산의 주택임차인들의 주민등록초본 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살퍼본다.
(가) 쟁점부동산의 집합건축물관리대장, 토지분 및 건물분 등기부등본, 청구인의 사업자등록증, 청구인 및 쟁점부동산에 임차한 주택임차인들의 주민등록초본 등에 의하면, 청구인은 1983.5.3. 쟁점부동산 소재 대지 243㎡ 및 구주택을 취득하였고, 1996.5.30. ⊙⊙구청장으로부터 쟁점부동산신축에 대한 건축허가를 받았으며, 1996.6.18. ◈◈빌리지라는 상호로 주택신축판매업을 사업자등록하였고, 1996.7.16. 신축공사를 착공하여 1996.11.2. 준공 및 건물사용승인을 받고 1996.11.29. 청구인의 명의로 소유권보존등기하였으나, 이후 청구인이 거주한 401호를 제외한 10세대에 대하여 5년9개월여 기간 주택으로 임대하다가 2002.8.23. 쟁점부동산 11세대 전체를 ◇◇◇에게 일괄양도한 사실이 확인된다.
(나) 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법령상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인바, 이 건의 경우 청구인이 비록 주택신축판매업으로 사업자등록을 하였으나,
쟁점부동산을 신축한 후 사업자등록내용과는 달리 5년9개월 동안 거주 및 임대용으로 사용하였고, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 스스로 양도소득세과세대상임을 전제로 자산양도차익예정신고를 하였던 점 등을 고려하면, 쟁점부동산의 양도행위는 부동산신축판매업을 영위한 것으로 보기 어렵고, 부동산임대사업용 고정자산을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세
함이 타당하다.
(다) 그렇다면, 청구인이 쟁점부동산을 부동산임대에 사용한 데 따른 임대사업소득에 대하여 과세함은 별론으로 하더라도 처분청이 쟁점부동산의 양도로 인한 소득을 사업소득으로 보아 과세함은 잘못이므로 이 건 처분은 취소함이 타당하다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.