토지등매매차익예정신고 추계결정 시 취득가액을 확인할 수 없는 경우 환산취득가액 적용여부

소득세법 제69조에 따른 토지 등의 매매차익은 부동산매매업자가 토지 등 매매차익예정신고 시에 제출한 증빙서류 또는 비치ㆍ기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산하는 것이며, 소득세법 시행령 제143조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 있어서는 매매가액에 소득세법 시행령 제143조 제3항의 규정을 적용하여 계산한 금액으로 하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 소득세법 제69조에 따른 토지 등의 매매차익은 부동산매매업자가 토지 등 매매차익예정신고 시에 제출한 증빙서류 또는 비치ㆍ기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산하는 것이며, 동법 시행령 제143조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 있어서는 매매가액에 동조 제3항의 규정을 적용하여 계산한 금액으로 하는 것입니다. 1. 질의내용 가. 사실관계 ○ 2001년경 상가를 신축하여 분양을 위해 현장사무실을 두어 업무를 시작하였으나 추후 사무실 이동하면서 공사원가 자료 등을 분실하여 토지 등 매매차익 예정신고를 추계 신고하여 왔음 ○ 취득가액은 확인할 수 없지만 양도가액은 실지거래가액을 확인할 수 있음 나. 질의요약 ○ 토지등 매매차익 예정신고 시 추계로 상가의 취득가액을 계산하는 경우, 2012년 양도분부터 환산취득가액으로 계산 가능한지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】 ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다. ② 제1항에 따른 신고를 "토지등 매매차익예정신고"라 한다. ③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조제1항 각 호에서 규정하는 세 율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조제1항제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. ④ 부동산매매업자는 제3항에 따른 산출세액을 제1항에 따른 매매차익예정신고 기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부 하여야 한다. ⑤ 토지등의 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정·경정에 관하여는 제107조제2항 및 제114조를 준용한다. ⑥ 토지등의 매매차익과 그 세액의 계산 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 시행령 제129조 【토지등 매매차익과 세액의 결정·경정 및 통지】 ① 법 제69조에 따른 토지등의 매매차익은 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고시에 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산한다. 2. 제143조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 있어서는 매매가액에 동조제3항의 규정을 적용하여 계산한 금액으로 한다. ② 제1항제2호를 적용할 때 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제176조의2제3항 각 호의 방법을 순차적으로 적용하여 산정한 가액을 매매가액으로 한다. 이 경우 제176조의2제3항제1호에 따른 매매사례가액 또는 같은 항 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액은 적용하지 아니한다. ③ 납세지 관할세무서장은 법 제69조제1항에 따라 토지등 매매차익예정신고 또는 토지등 매매차익예정신고납부를 한 자에 대해서는 그 신고 또는 신고납부를 한 날부터 1개월 내에, 매매차익예정신고를 하지 아니한 자에 대해서는 즉시 그 매매차익과 세액을 결정하고 제149조를 준용하여 해당 부동산매매업자에게 이를 통지하여야 한다. ○ 소득세법 시행령 부칙 (제23588호, 2012.2.2) 제7조 (토지등 매매차익의 계산에 관한 적용례) 제129조제2항의 개정규정은 이 영 시행일이 속하는 과세기간에 토지등을 매매하는 분부터 적용한다.