부동산매매업자가 계약해제로 인하여 부담한 위약금의 필요경비

부동산매매업자가 판매용 상가의 매매계약 해제와 관련하여 부담한 위약금은 필요경비에 해당하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우, 부동산매매업을 경영하는 거주자가 판매용 상가의 매매계약의 해제와 관련하여 부담한 위약금은 「소득세법」제27조 제1항에 따른 필요경비에 해당하는 것입니다. 〔붙 임 : 관련자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 ○ 거주자 갑은 신축 중인 상가 16호(2개동)를 일괄입찰 방식으로 매입하여 실소유자에게 전매하는 부동산업자임 - 상가의 전매가 정상적으로 이루어질 경우 상가분양권 매매의 순서 ① 상가의 소유자는 상가 16호에 대하여 입찰공고함 - 상가 16호 전체를 일괄매입하는 경우에 한하여 응찰자격이 주어짐 ② 갑은 상가 16호 전체를 일괄로 낙찰받아 계약서 작성하고 계약금을 지급함 - 계약서 작성 : 계약서는 각 호 별로 각각 작성함(16개의 계약서가 작성되며 이하 ‘원 계약서’라 함) - 분양대금 납부 : 계약금은 낙찰금액의 10%를 계약시점(계약일 : ’08.4.8.)에 납부하고 중도금은 낙찰금액의 40%를 ’08.5.12. 이내에 납부하며 잔금은 낙찰금액의 50%를 ’08.6.30. 이내에 납부함 - 계약해제조건 : 대금납부일 지정일로부터 1개월 이상 연체할 때는 계약이 해제되며 , 계약금을 위약금으로 하여 갑이 지급하여야 함(갑이 기 지급한 계약금이 위약금으로 대체됨) ③ 갑은 부동산중개업자 등을 통하여 상가매매를 위한 홍보를 함 ④ 실수요자 을이 상가매입의사를 보이면 갑은 을과 매매계약서를 작성 하고 갑은 을로부터 계약금 및 중도금을 받음 - 일괄입찰받은 16호 중 3호가 매매됨 * 원 계약서에 따라 갑이 상가소유자에게 지급하는 계약금 및 중도금은 78백만원이나 갑이 실소유자인 을로부터 지급받는 계약금 및 중도금은 153백만원으로 갑은 전매차익을 수익으로 얻게 됨 ⑤ 갑이 을로부터 계약금과 중도금을 받으면 원 계약서의 계약자 명의 승계내역란에 갑이 을로 명의개서되고 상가의 소유자가 확인의 날인을 하면 갑은 계약 당사자에서 제외됨 ⑥ 을은 지급해야 할 잔금을 갑을 통하지 않고 상가의 소유자에게 직접 지급함 ⑦ 을의 잔금납부로 해당 상가는 을로 등기 이전됨 ○ 갑이 일괄매입한 상가 16호 중 3호는 실수요자에게 전매가 이루어져 위의 상가분양권 매매의 순서대로 처리되었으나 - 13호는 전매가 이루어지지 아니하여 계약이 해제되고 갑이 상가의 소유자에게 기 지급한 계약금을 위약금으로 부담하게 됨 ○ 질의내용 - 상가를 일괄입찰받아 판매하는 부동산업자가 일괄입찰받은 부동산 중 일부의 계약해제로 위약금을 부담하는 경우 해당 위약금이 부동산 업자의 필요경비에 해당하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세 기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】 ① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 필요 경비에 산입하지 아니한다. 13. 각 과세기간에 지출한 경비 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 직접 그 업무와 관련이 없다고 인정되는 금액 15. 업무와 관련하여 고의 또는 중대한 과실로 타인의 권리를 침해한 경우에 지급되는 손해배상금 ○ 소득세법 시행령 제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】 ① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다. 27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비 ○ 소득세법 시행령 제78조 【업무와 관련없는 지출】 법 제33조 제1항 제13호에서 “직접 그 업무와 관련이 없다고 인정되는 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 발생하는 취득비ㆍ유지비 ㆍ수선비와 이와 관련되는 필요경비 2. 사업자가 그 사업에 직접 사용하지 아니하고 타인(종업원을 제외 한다)이 주로 사용 하는 토지ㆍ건물 등의 유지비ㆍ수선비ㆍ사용료와 이와 관련되는 지출금 3. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자 4. 사업자가 사업과 관련없이 지출한 접대비 4의 2. 사업자가 공여한 「형법」에 따른 뇌물 또는 「국제상거래에 있어서 외국공무원에 대한 뇌물방지법」상 뇌물에 해당하는 금전과 금전 외의 자산 및 경제적 이익의 합계액 5. 제1호 내지 제4호의 2에 준하는 지출금으로서 기획재정부령이 정하는 것 나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득-2937, 2008.08.22.(자체회신) 부동산임대소득ㆍ사업소득 등의 필요경비는 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 하는 것으로서 귀 질의의 경우 상가매매계약의 해지로 인한 위약금은 부동산 임대소득의 총수입금액에 대응하지 않고 당해 사업과 관련이 없어 필요경비에 산입할 수 없으며 소득공제와는 관계없는 것임 ○ 서면1팀-1319, 2007.09.21.(자체회신) 상가를 신축ㆍ분양하는 사업을 영위하는 거주자가 분양 시 임대료 수익을 보장하는 계약을 하고, 계약내용에 따라 지급하는 금액은 소득세법 제27조 제1항 의 규정에 의하여 당해연도의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액에 대응하는 필요경비로 산입하는 것이나, 이 경우에 해당되는지 여부는 사실판단할 사항임 ○ 서면2팀-2391, 2004.11.19. 귀 질의의 경우 법인이 토지구입계약을 하고, 계약금과 중도금을 지급한 상태에서 계 약이 해지되어 갑(당사)의 귀책사유로 계약불이행에 대한 위약금조로 계약금을 회수하지 못하였을 경우 법인세법 제19조 (손금의 범위)의 규정에 의거 부동산 등의 매매계약을 불이행함으로써 지급하는 위약금은 지급사유가 확정되는 날이 속하는 사업연도의 손금에 산입하는 것임 ○ 서면1팀-540, 2004.04.12. 상가 등의 분양대행업자가 구매자에게 일정금액을 지급하는 조건으로 분양대행을 하는 경우로서 분양대행업자가 계약조건에 따라 구매자 에게 지급하는 금액이 당해 분양계약서상에 표시되는 때에는 동 금액을 소득세법 제27조 및 같은 법 시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 분양 대행업자의 사업소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것임 ○ 소득46011-4375, 1995.11.28. 편의점가맹업자가 사업부진으로 가맹계약을 중도해약함에 따라 당초 계약에 의하여 편의점 본사에 지급하는 위약금은 구 소득세법(법률 제4803호, 1994. 12. 22 개정 전) 제31조에서 규정한 필요경비에 해당 되는 것입니다. 다만, 고의 또는 중대한 과실로 인하여 발생한 위약금에 해당될 경우에는 같은법 제48조에 의하여 필요경비에 산입되지 아니하는 것임 ○ 법인22601-2122, 1990.11.09. 법인이 부동산 등의 매매계약을 불이행함으로써 당사자간의 약정에 따라 지급하는 위약금은 지급사유가 확정되는 날이 속하는 사업연도의 손금에 산입하는 것임