취득가액이 불분명한 부동산의 취득가액 산정방법

1979년에 토지를 취득하고 1994년에 건물을 신축하여 자가사용 하다가 2009년 1월 1일 해당자산을 부동산임대업에 사용하여 장부를 기장하는 경우 취득가액 산정방법

[회신] 귀 질의의 경우, 거주자가 1979년 토지를 취득하고 1994년 건물을 신축하여 자가사용 하다가 2009년 1월 1일 해당 자산을 부동산임대업에 사용하여 장부를 기장하는 경우 취득가액이 불분명한 토지 및 건물의 취득가액 산정방법은 아래의 산식에 의하는 것입니다. [회신내용의 아래] ○ 토지 | 1990년 1월 1일 기준으로 한 개별공시지가 | × | 취득당시의 시가표준액 | | 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 | ○ 건물 | 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 | × | 취득당시의 지방세법시행령 제80조 제1항 의 시가표준액(동항 단서의 가감산율을 적용하지 아니한 가액으로 함) | | 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 시가표준액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제7항의 규정을 준용한다) | 〔붙 임 : 관련자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 및 질의내용 - 거주자가 1979.09.21. 토지를 취득하고, 1994.04.21. 건물을 신축하여 자가사용 하다가 2009.01.01. 해당 자산을 부동산임대업에 사용하여 장부를 기장하는 경우 취득가액이 불분명한 토지 및 건물의 취득가액 산정방법 1. 토지의 취득가액 산정방법 (갑설) 취득 당시인 ’79년 당시 상속세법에 따른 평가금액 (을설) 의제취득일인 ’85.01.01. 당시의 상속세법에 따른 평가금액 (병설) 「소득세법 시행령」제164조제4항에 따라 계산한 가액 2. 건물의 취득가액 산정방법 (갑설) 취득 당시인 ’94년 당시 상속세법에 따른 평가금액 (을설) 「소득세법 시행령」제164조제5항에 따라 계산한 가액 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제39조 【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】 ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 (2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정되기 전의 것) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 3. 제1호 및 제2호 외의 자산은 취득당시의 시가 ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 ○ 소득세법 시행규칙 제48조 【시가의 계산】 영 제89조 제1항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 시가”라 함은 「법인세법 시행령」제89조를 준용하여 계산한 금액을 말한다. * 2001.4.30. 재정경제부령 제202호로 신설 된 후 2008.4.29. 직제개정 됨 ○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. 1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. 2. 「상속세 및 증여세법」 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 . 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다. ○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 (2010.01.01 법률 제9916호로 개정되기 전의 것) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1. 토 지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가 (이하 “개별공시 지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작 하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2. 건 물 건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격 ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 ○ 소득세법 기본통칙 39-21【취득가액을 계산할 수 없는 경우의 취득 가액 계산】(2008.07.30. 삭제) 영 제89조 제1항의 규정에 의하여 그 취득가액을 계산할 수 없는 경우에는 다음과 같이 계산한다. 1. 부동산(토지․건물)의 경우 취득당시의 법 제99조 및 영 제164조의 규정에 의한 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세․취득세 상당액을 가산한 금액 ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 (2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 가. 토 지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별 공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작 하여 대통령령이 정하는 방법에 의 하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격 ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 (2000.12.29 법률 제6292호로 개정되기 전의 것) ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. 1. 제94조 제1호의 자산 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ 용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ 고시하는 가액 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세 청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래 상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】(2010.02.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) ④ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준 시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다. ⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 × 당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율 ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】(2000.12.29 대통령령 제17032호로 개정되기 전의 것) ④ 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. ⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. ○ 소득세법 부칙 제8조【양도자산의 취득시기에 관한 의제】 (1994.12.22. 법률 제4803호 전면개정) 제94조 제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 동조 제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 본다. 나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득세과-3749, 2008.10.16.( ⇦법규과-4229, 2008.10.13.) 거주자가 상속받은 건물에 대하여 자본적 지출에 해당하는 수선을 하고 부동산임대사업에 사용하는 경우 당해 건물에 대한 감가상각 계산의 기초가액은 당해 건물의 상속개시일 현재의 「소득세법 시행령」 제89조 제1항 제3호에 따른 금액에 자본적 지출에 상당하는 금액의 합계액으로 하는 것임. 또한, 이 경우 내용연수는 「소득세법 시행령」 제63조 및 같은 법 시행규칙 제32조의 규정을 적용하는 것임 ○ 재소득-173, 2008.06.17. (질의) 부동산(토지 및 건물) 임대사업을 하기 위하여 소유하고 있던 토지위에 건물을 신축하여 임대한 경우 토지가액의 계상함에 있어 신축 건물의 부속토지의 가액을 취득당시의 가액으로 할 것인지, 신축하여 임대를 개시한 때 또는 신축건물을 준공한 때의 가액으로 할 것인지 여부 (회신) 부동산임대사업자가 종전부터 소유하던 토지위에 건물을 신축 하여 부동산임대업을 영위하는 경우 토지의 장부가액 계상은 당해 자산의 취득에 소요된 실제 거래가액으로 하는 것임 ○ 서면1팀-358, 2008.03.19.(자체회신) 거주자가 사업용 이외의 목적으로 취득한 토지 위에 건물을 신축하여 부동산임대업에 사용하는 경우 당해 토지의 취득가액은 소득세법 제39조 제2항 및 같은법 시행령 제89조 제1항에 따라 계상하는 것임. 귀 질의의 경우 매입하는 시점의 가액에 의하는 것으로 이와 유사한 붙임 질의회신문(소득46011-506, 2000.4.28. ; 소득46011-1770, 1998.7.1.)의 내용을 참고 바람 ○ 서면1팀-1027, 2005.08.31.(자체회신) 사업자가 최초로 장부를 비치ㆍ기장하는 경우 당해 사업용자산의 취득가액은 소득세법 시행령 제89조 제1항의 규정에 의하여 산정하는 것이며, 부동산(토지ㆍ건물)으로서 시행령 제89조 제1항의 규정에 의하여 취득가액을 계산할 수 없는 경우에는 같은법 기본 통칙(39-21)에 따라 취득당시의 법 제99조 및 시행령 제164조의 규정에 의한 기준 시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 취득세ㆍ등록세상당액을 가산한 금액으로 하는 것임 ○ 제도46011-11560, 2001.06.16. 부동산임대업자의 토지·건물에 대한 장부상 취득가액은 실제 취득가액으로 하는 것이나 , 그 가액이 불분명한 경우에는 취득당시의 법인세법 시행령 제89조를 준용하여 계산한 금액에 취득세·등록세 기타 부대 비용을 가산한 금액으로 하는 것임 ○ 소득46011-506, 2000.04.28. 거주자가 사업용외의 목적으로 취득한 토지를 주택신축판매업에 공한 경우 당해 토지의 취득가액은 소득세법시행령 제55조 제1항 제2호 및 제89조 제1항의 규정에 의하여 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나, 당초의 실지취득가액을 알 수 없는 경우에는 소득세법 제99조 및 시행령 제164조의 규정에 의한 기준시가에 지방세법에 의한 취득세·등록세 상당액을 가산한 금액으로 할 수 있는 것임 ○ 소득46011-1770, 1998.07.01. 부동산임대사업자의 토지ㆍ건물에 대한 장부상 취득가액은 실제 취득 가액으로 하는 것이나, 그 가액이 불분명한 경우에는 취득당시의 소득세법 제99조 및 같은 법 시행령 제164조의 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세ㆍ취득세 상당액을 가산한 금액으로 할 수 있는 것임 ○ 소득46011-727, 1997.03.12. 거주자가 1990. 9. 1 이전에 취득한 토지로서 취득가액을 알 수 없는 토지를 1995년도에 부동산임대업에 공한 경우 장부에 기장할 당해 부동산의 취득가액은 소득세법 제99조 및 같은법시행령 부칙(대통령령 제12994호)제3항의 규정에 따라 계산한 취득당시의 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세·취득세상당액을 가산한 금액으로 하는 것임