사업자가 폐업시점의 재고자산을 다음 해에 양도하는 경우 소득구분・필요경비

주택신축판매업자가 폐업시점에 미분양주택을 가사용으로 소비하거나 타인에게 지급한 경우 소비・지급일의 가액은 소비・지급일의 사업소득에 해당되고, 이 경우 외의 경우 처분일의 가액은 처분일의 사업소득에 해당됨

[회신] 주택신축판매업자가 폐업시점에 판매하지 아니한 주택을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에는 이를 소비 또는 지급한 때의 가액을 그 소비일 또는 지급일이 속하는 연도의 사업소득 총수입금액에 산입하는 것이고, 그 후에 그 주택을 양도하고 받는 대가는 양도소득에 해당하며, 그 사업자가 폐업시점에 그 주택을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우 외의 경우에는 이를 처분한 때의 가액을 그 처분일이 속하는 연도의 사업소득 총수입금액에 산입하는 것입니다. 종합소득과세표준확정신고에 있어서 사업소득금액을 비치ㆍ기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산할 수 없는 경우에는 추계에 의하여 필요경비 및 소득금액을 계산하고 소득세법 시행규칙 제102조 제3항에 규정하는 추계소득금액계산서를 첨부하여 제출하여야 하는 것입니다. 〔붙 임 : 관련자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2008.4월에 국민주택 규모 이하의 주택을 신축하여 판매하는 부가가치세 면세사업자로 사업자등록을 함. - 8월에 7개의 주택을 완공한 후 분양하고, 2층 2호만 분양하지 않은 상태에서 2008.12월 안에 폐업할 예정인 바, 그 미분양주택에 대하여 폐업시 잔존재화로 하여 종합소득세를 신고하고 사업자인 본인이 가지고 있다가 2009년에 타인에게 양도할 예정임. - 2008년 귀속 종합소득세를 신고할 때에는 신규사업자로서 단순경비율을 적용할 수 있으므로 기장을 하지 않으며, 2009년 귀속 종합소득세를 신고할 때에는 단순경비율에 의하여 신고할 예정임. ○ 질의요지 - (질의 1) 2009년에 그 미분양주택을 타인에게 양도할 때 필요경비를 어떻게 산정하는지? - (질의 2) 2008년 귀속 종합소득세를 신고할 때 단순경비율을 적용하였기 때문에 필요경비를 따로 책정할 수 없으나, 같은 층·같은 호수의 주택의 분양가액이 같은 경우에는 필요경비를 인정할 수 있는지? - (질의 3) 그 미분양주택의 분양가액에 대한 필요경비가 인정되지 않는 경우 기준시가를 적용한다고 하는데, 2008년에 완공된 것이므로 양도 당시에 공시지가가 나오지 않았을 경우 어떤 기준시가를 기준으로 책정하는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】 ① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 종합소득 (2006. 12. 30. 개정) 당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것 3. 양도소득 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 ○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】 ① 거주자가 부동산(주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. (2001. 12. 31. 개정) ② 거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그 날이 속하는 연도의 사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제51조 【총수입금액의 계산】 ③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다. 5. 제1호 내지 제4호의 2 외의 사업과 관련된 수입금액으로서 당해 사업자에게 귀속되었거나 귀속될 금액은 총수입금액에 산입한다. (1999. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】 ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) ④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산ㆍ부채등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22. 개정) ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제70조 【종합소득 과세표준확정신고】 ④ 종합소득과세표준확정신고에 있어서는 그 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 제160조 제3항의 규정에 따른 복식부기의무자(이하 “복식부기의무자”라 한다)가 제3호의 규정에 따른 서류를 제출하지 아니한 경우에는 종합소득과세표준확정신고를 하지 아니한 것으로 본다. (2006. 12. 30. 개정) 6. 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액을 제160조 및 제161조의 규정에 의하여 비치ㆍ기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산하지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 추계소득금액계산서 (1998. 12. 28. 신설) ○ 소득세법 시행령 제132조 【간편장부소득금액계산서 등】 (1998. 12. 31. 제목개정) ② 법 제70조 제4항 제3호 단서의 규정에 의한 간편장부소득금액계산서 및 동항 제6호의 규정에 의한 추계소득금액계산서는 기획재정부령으로 정한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ○ 소득세법 시행규칙 제102조 【조정계산서 관련서식】 ③ 영 제132조 제2항의 규정에 의한 간편장부소득금액계산서 및 추계소득금액계산서는 각각 별지 제82호 서식 및 별지 제82호의 2 서식에 의한다. 다만, 제101조 제11호 단서의 규정에 의하여 별지 제40호 서식(4)를 제출한 때에는 별지 제82호의 2 서식을 제출한 것으로 본다. (2000. 4. 3. 단서신설) 나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ■ 서면인터넷방문상담1팀-842, 2008.06.17 [ 질의내용 요약 ] ○ 사실관계 근린생활시설을 신축 분양하다 1채가 미분양 된 상태에서 폐업함. ○ 질의내용 폐업 시 미분양 건물의 총수입금액 포함 여부 [ 회 신 ] 귀 질의『폐업 시 미분양 건물의 총수입금액 포함 여부』에 대하여는 아래 기질의회신문(소득46011-2843, 1998.10.01)을 참고하시기 바랍니다. 아 래 ○ 소득46011-2843, 1998.10.01 1. 주택신축판매업을 영위하던 사업자의 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)은 폐업일이 속하는 연도의 총수입금액에 포함하지 아니하고 이를 처분하는 연도의 총수입금액에 산입하여 사업소득으로 과세하는 것 이며, 2. 사업자가 폐업시 미분양된 주택을 가사용으로 소비하거나 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 귀 질의가 이에 해당하는지는 사실·판단할 사항임. ■ 서일46014-11194, 2003.09.02 [ 질의내용 요약 ] 【사실 관계】 본인은 2002년도에 김포시에서 빌라를 지어서 분양한 후 일부세대가 미분양 상태로 남아 있어서 2003년 1월에 면세사업자 수입금액 신고시 간주매출로 수입금액에 포함하여 신고한 후 폐업하였음 - 미분양세대가 2002년에 계약한 후 잔금은 은행융자로 처리하였기에 등기상으로는 2003년에 이전됨 - 미분양세대가 2003년 5월에 계약하여 7월에 잔금을 치름 【질 의】 1. 이 경우 폐업일 이후 양도한 미분양세대가 양도소득에 해당하는지 여부 2. 양도소득에 해당하는 경우 기준시가와 실지거래가액중 어느 것으로 신고하여야 하는지 여부 [ 회 신 ] 귀 질의에 대하여 붙임 관련 조세법령과 우리 청 기 질의회신문(재일46300- 2863, 1997.12.06)을 보내드리오니 참고하시기 바라며, 주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모·거래횟수·반복성·상대방 등 거래에 관한 제반사정을 종합적으로 판단하여 사업성(부동산매매업)의 인정여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세하는 것 입니다. 양도소득으로 과세하는 경우 소득세법 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액을 적용하는 것입니다. ■ 소득46011-2507, 1999.07.02 【질의】 1995. 2. 27자 개인주택사업자로 등록개업하여 1998. 8.에 국민주택 미만 연립주택을 신축준공하였음. 그러나 신축한 주택이 분양이 안되어 일부는 분양하여 사업소득으로 신고하였지만 나머지 신축주택을 분양하지 않고 본인의 소유권으로 한 상태로 1998. 12. 31자로 개인주택사업자등록증을 폐업하였음. 폐업후에 동 주택을 판매(매도)할 경우 소득의 구분에 대해 질의함. 〈갑설〉동 신축주택은 개인주택사업자 당시 신축한 물건이므로 판매(매도)시 발생되는 이익은 사업소득으로 과세하여야 한다는 설. 〈을설〉본 사업자가 1998. 12. 31자로 주택사업자를 폐업하려하기 때문에 그 때부터는 거주자로 보아 폐업이후 판매(매도)한 주택의 이익에 대해서는 양도소득세를 과세하여야 하며, 조세특례제한법 제99조 제1항 의 감면도 받을 수 있다는 설.(별첨 조세특례제한법 제99조 제1항 내용 사본) 【회신】 1. 주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)을 가사용으로 소비하는 경우에는 이를 소비하는 때의 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것 이며 2. 재고자산(주택)을 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모·거래횟수·반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세하는 것임. ■ 재산세과-3743, 2008.11.12 【질의】 (사실관계) - 2002.6.26. 사업자등록하고 상가 2호 및 다세대 8호 신축 - 2003.8.29. 분양되지 않은 1호는 본인이 거주하고 폐업 신고 - 2008.4.15. 분양되지 않은 위 1호에 거주하다 양도 (질의내용) - 양도한 주택으로 발생한 소득이 사업소득에 해당하는지, 양도소득에 해당하는지. 【회신】 1. 주택신축판매업을 영위하던 사업자의 폐업 시 판매되지 아니한 재고자산(주택)은 폐업일이 속하는 연도의 총수입금액에 포함하지 아니하고 이를 처분하는 연도의 총수입금액에 산입하여 사업소득으로 과세하는 것이며, 2. 사업자가 폐업 시 미분양된 주택을 가사용으로 소비하거나 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것 이나, 귀 질의가 이에 해당하는지는 사실판단 할 사항임. ■ 서면1팀-1394, 2005.11.17 【질의】 당 업체는 상가를 신축하여 분양하는 간편장부대상업체로서 당사의 소득세 신고를 위한 원가계산을 함에 있어서 층별 또는 용도별로 분양금액을 달리 정하여 분양하는 경우 분양된 건물의 매출원가를 산정함에 있어서 총 발생원가 중 분양된 면적비율에 상당하는 가액을 매출원가로 계상할 수 있는지 여부 【회신】 건물을 신축하여 판매하는 사업자가 건물을 신축하여 분양함에 있어 층별ㆍ용도별 분양금액을 달리하여 분양하는 경우 분양되는 건물에 대한 매출원가는 개별원가계산방법 도는 분양면적비율에 의한 안분계산방법 등 기업회계기준을 준용하여 계산한 방법에 의하여 계산할 수 있는 것이며, 이 경우 매년 동일한 원가계산방법을 계속하여 적용하여야 하는 것 임. <참고사례> ■ 재일46300-2863, 1997.12.06 1. 5인이 공동으로 토지를 매입하여 건물을 신축, 부동산매매업을 영위하다가 부동산매매업을 폐업하고 판매되지 아니한 잔여건물을 자가공급으로 신고한 후 임대사업을 영위하던 중 건물의 일부를 양도(다른 자산거래 등에 의하여 부동산매매업에 해당하는 경우를 제외)하는 경우에는 양도소득세 과세대상임 2. 이 경우 위의 부동산매매업을 폐업한 날이 양도하는 자산의 취득시기가 되는 것이나, 폐업일 이전에 공동사업자에게 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 취득일로 보는 것임