주택신축판매업의 주택매매차익에 대한 부동산매매업자 세액계산특례 적용여부

주택신축판매업을 영위하는 거주자가 판매목적으로 신축한 재고자산인 주택의 매매차익에 대하여는 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례의 규정이 적용되지 아니하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우, 기질의회신문 【서면1팀-901, 2006.06.30】을 참고하시기 바랍니다. ○ 서면1팀-901, 2006.06.30 주택신축판매업을 영위하는 거주자가 판매목적으로 신축한 재고자산인 주택의 매매차익에 대하여는 「소득세법」 제64조 ［부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례］의 규정이 적용되지 아니하는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 보유하던 농지(부재지주 농지에 해당되어 양도소득세 산출시 비사업용토지에 해당됨)를 개발하여 30채의 주택을 신축하여 판매할 예정임(주택신축판매 허가 및 사업자등록을 함) ○ 질의내용 주택신축판매업자가 판매목적으로 신축한 재고자산인 주택의 매매차익에 대하여 소득세법 제64조 의 세액계산 특례가 적용되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 7까지의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2007. 12. 31. 개정) 1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액 (2003. 12. 30. 신설) 2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 (2006. 12. 30. 개정) 가. 주택등매매차익에 제104조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 (2006. 12. 30. 개정) 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액 을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 (2006. 12. 30. 개정) ② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택등매매차익의 계산 그 밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원 입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 ○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국 표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외 한다. (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 제55조 【세 율】 ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액 으로 한다. (2007. 12. 31. 개정) 종합소득과세표준 세 율 1천200만원 이하 과세표준의 100분의 8 1천200만원 초과 4천600만원 이하 96만원 ＋ 1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 17 4천600만원 초과 8천800만원 이하 674만원 ＋ 4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 26 8천800만원 초과 1천766만원 ＋ 8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 35 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면1팀-901, 2006.06.30 【제목】 주택신축판매업자가 판매목적으로 신축한 재고자산인 주택의 매매차익에 대하여는 소득세법 제64조 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례가 적용되지 아니함 【질의】 서울시에서 2002년에 건설업 주택판매의 사업자등록증을 교부받고, 다세대주택(20평미만)을 신축하여 판매하여오고 있다가, 아파트를 제외한 소형주택의 인기하락으로 2003년에 신축한 주택 10채가 현재 미 분양된 상태로 남아 있으며, 분양목적으로 보유하고 있는 주택(10채)외에 별도로 3채의 주택을 추가로 보유하고 있음. 미분양주택(10채)을 2006년 또는 그 이후 분양판매 될 경우 세율적용에 있어 의문이 있어 질의함. 제1안) : 1세대 3주택에 해당되므로 어떠한 주택을 판매하더라도 매매차익에 60％의 세율을 적용함. 제2안) : 부동산매매업자가 아니므로 신축하여 보유하고 있은 미분양주택을 분양판매 할 경우에는 매매차익에 종합소득세 기본세율을 적용하고, 기존 취득하여 보유한 주택을 매매할 경우에만 60％의 세율 적용함. 【회신】 주택신축판매업을 영위하는 거주자가 판매목적으로 신축한 재고자산인 주택의 매매차익에 대하여는 「소득세법」 제64조 ［부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례］의 규정이 적용되지 아니하는 것임. ○ 서면1팀-614, 2008.05.01 【질의】 (사실관계) 모친으로부터 2007.10.13. 토지를 증여받아 그 토지 위에 다음과 같이 건물을 신축하는 경우 소득세법 제64조 에 규정하는 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례를 적용하는지에 대하여 ＜질의 3＞ 주택을 신축하여 분양하는 경우 1. 건설업으로 보므로 주택의 건물부분에 대해서는 비교과세하지 않는 것인지. 2. 건설업으로 보므로 주택의 부속토지에 대해서도 비교과세하지 않는 것인지. 3. 건설업으로 보지만 부속토지에 대해서 비교과세한다면 ① 부속토지가 비사업용 토지가 아니어도 비교과세하는 것인지. ② 부속토지가 비사업용 토지인 경우에만 비교과세한다면 ㉠ 취득 당시 비사업용 토지에 해당되었다면 무조건 비교과세하는 것인지. ㉡ 취득 당시는 불문하고 양도당시 비사업용 토지인 경우에만 비교과세하는 것인지. 【회신】 3. ＜질의 3＞의 경우 이와 유사한 질의회신사례(서면1팀-901, 2006.6.30.)를 참고하기 바람.