전 문
[회신]
귀 질의의 경우, 부동산매매업으로 사업자등록을 한 거주자가 「농어촌정비법」에 따른 전원마을 조성사업과 관련하여 토지를 개별 필지별로 분할한 후 입주예정자에게 양도하고 받는 대가는 「소득세법」제19조에 따른 사업소득(부동산매매업)에 해당하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
2007년 6월경 경남 ○○시에서 각 시군구별로 농림부 권장사업인 전원마을 조성
사업 부지를 물색하던 중 본인 소유의 토지를 전원마을 대상지로 제의
-
○○시와 본인(지주)은 과수원인 토지 현황 그대로 한국감정원의 감정가격으로
토지가격(분양가격)을 정한 후
-
전원마을 조성사업 부지로 본인 소유의 토지를 사용승낙하고, 본인은 단지 토지만
제공하고
- ○○시는 국비 및 시비로 전원마을 조성사업에 따른 인허가 및 기반 시설공사
(택지조성, 상하수도, 오수처리장, 전기, 도로 등) 일체를 하기로 하고
○○
시 □□
전원마을 조성사업을 시작
-
이후 ○○시에서 입주자들의 토지 안정성 확보를 위해서 지주인 본인에게 부동산
신탁회사에 대상 토지의 처분신탁을 요구하여 ◇◇부동산신탁에 처분신탁
- 본 사업이 토지를 매입하여 진행하는 공공기관 주도형 사업이 아니라 입주자 주도형 사업이라 하여 입주자추진위원회 명의로 입주자 모집공고를 하도록 요구하여 일간신문에 입주자 모집공고를 하여 모집
2008년 12월경 경남 ○○시에서 농림부 및 경상남도의 사업시행의 허가를 득하여
2009년 3월경부터 ○○시
□□
전원마을 조성사업의 기반시설을 ○○시에서 관급공사로 발주
-
이때부터 본인(지주)과 입주신청자들과도 기반시설 준공 후 개별필지별로 분할
후 양도하기로 매매계약을 체결함
사업자등록증(615-91-◎◎◎◎◎) 등록
- 업종 : 부동산/부동산매매업, 개업일 : 2009.10.15
- 대표자 : 손○○외 1명
○ 질의내용
입주자 주도형 전원마을사업과 관련하여 기존 토지소유자가 토지양도대가로 지급받은 금액의 소득구분
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제19조
【사업소득】2009.12.31-9897호 개정
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6. 건설업에서 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)
12.
부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통
령령으로 정하는
권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한
다
○
소득세법 제19조
【사업소득】2009.12.31-9897호 개정전
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6.
건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같
다)에서 발생하는
소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
○
소득세법 시행령 제32조
【지역권 등의 범위】2009.12.31-9897
호 개정
법 제19조제1항제12호 단서에서 "지역권 등 대통령령으로 정하는 권리"란 지역권과
지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 말한다.
○
소득세법 시행령 제32조
【주택신축판매업의 범위】2009.12.31-9897
호
개정
전
①
법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은
다음
각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
○
소득세법 시행령 제34조
【부동산매매업의 범위】삭제
2009.12.31-9897
호
○
소득세법 시행령 제34조
【부동산매매업의 범위】
2009.12.31-9897
호
개정
전
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이
라
함은
한국표준
산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하
는
경우에 한한다)
및 부동산
공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의
한 주택신축판매업을 제외
한다. (2000. 12. 29. 개정)
○
소득세법
제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】
①
대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한
다)을 경영하는
거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제4호
부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
1. 종합소득 산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
가.
주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
나.
종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액
을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액
②
부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소
득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○
소득세법 제69조
【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】
①
부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을
매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날
까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신
고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.
② 제1항에 따른 신고를 "토지등 매매차익예정신고"라 한다.
○
소득세법 시행령
제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의
특례】2010.02.18- 22034호 개정
①
법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동
산
매매업"이란 한국표준산업분류에 따른
비주거용 건물건설업(건물
을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다
. 다만, 제150조의2제3항에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업은 제외한다. <신설 2010.2.18 부칙>
○
소득세법
기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】
영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의
범위는
다음과 같다.
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
3.
종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함
께 토지를
판매
하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만,
토지의 면적이 영 제32조 제2항의 규정에
의한 면적을 초과하는 부분에 대하
여는 건설업으로 보지 아니한
다.
4.
시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축
법에 의한
건축물에
해당되는 때에는 건설업으로 본다.
5.
신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일
부
또는
전부를
임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사
업은 건설업으로
본다.
○
소득세법
기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1.
부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또
는
그
중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상
의 목
적
으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하
고 2회 이상 판매하는 경우
2.
자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건
축법」
에
의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3.
토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판
매하는
경우(「공유
수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득
한 자가 그 취득한 매립지를
분할하여 양도하는 경우 포함)
④
부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지
를
정지ㆍ
분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치
가
합리적이고 효율적
으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말
한다.
○
소득세법 제94조
【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2008. 12. 26. 개정)
1.
토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해
당하는 것을
말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 소득세과-3090, 2008.09.03
부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 당해 부동산의 신축 및 양도의 목적, 이용실태, 보유기간 및 거래의 규모 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항으로
판매를 목적으로 신축한 건물을 양도하거나 신축한 건물이 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 「사업소득」에 해당하는 것이나, 임대를 목적으로 신축한 건물을 임대사업에 사용하다가 양도하는 경우에는 「양도소득」에 해당하는 것임.
○ 서면1팀-1374, 2005.11.11
부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의
규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인
것으로 인정되는 경우에는
소득세법 제19조
의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며, 이 때 대외적으로 주택신축
판매업을 표방하였는지 여부 또는 사업자등록 여부에 따라 판단하는 것은 아님
.
○ 서면1팀-70, 2005.01.17
부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산
매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는
소득세법 제19조
의 규정에 의하여
사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는
같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이므로, 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항임.
○ 서면4팀-1897, 2004.11.23
양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이
양도소득세 과세대상을 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여
그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로서 이에 해당하는 지는
사실관계를 종합하여 판단하는 것임.
○ 서면1팀-1387, 2005.11.15
사업용고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 건설
자금이자로서
소득세법 제33조 제1항 제10호
및 같은법 시행령 제75조의 규정에
의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하지 아니하고 자본적지출로 하여 당해
자산의 원본에 가산하는 것이나, 귀 질의의 판매목적으로 신축한 부동산매매용
건물은 재고자산으로서 동 건물의 건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는
같은법 시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에
산입하는 것임.
다. 관련 참고자료
○
농어촌정비법 제2조
【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
10.
“생활환경정비사업”이란 농어촌지역과 준농어촌지역의 생활환경, 생활기반
및 편익시설ㆍ복지시설 등을 종합적으로 정비하고 확충하며 농어업인 등의
복지를 향상하기 위한 다음 각 목의 사업을 말한다.
가.
집단화된 농어촌 주택, 공동이용시설 등을 갖춘 새로운 농어촌마을 건설
사업
나.
기존 마을의 토지와 주택 등을 합리적으로 재배치하기 위한 농어촌마을
재개발사업
다. 분산된 마을의 정비사업
라. 간이 상수도, 마을하수도(
「하수도법」 제2조제4호
에 따른 공공하수도 중 농어촌지역에 마을 단위로 설치하는 공공하수도를 말한다) 및 오수ㆍ폐수 정화시설의 설치 등 농어촌 수질오염 방지를 위한 사업
마. 주민생활의 거점이 되는 지역을 중점적으로 개발하는 정주생활권(定住生活圈) 개발사업
바. 빈집의 정비
사. 농어촌 임대주택의 공급 및 관리를 위한 사업
아. 치산녹화(治山綠化) 등 국토보전시설의 정비ㆍ확충
자. 농어촌 주택의 개량(신축ㆍ증축ㆍ개축 및 대수선을 말한다. 이하 같다)사업
차.
그 밖에 농어촌지역과 준농어촌지역의 생활환경을 개선하기 위하여 필요한
사업
○
농어촌정비법 제56조
【생활환경정비사업 시행자】
① 생활환경정비사업은 시장․군수․구청장이 시행한다. 다만, 시장․군수․구청장은 생활환경정비사업을 효율적으로 추진하기 위하여 사업의 전부 또는 일부에 대하여 다음 각 호의 자를 사업시행자로 지정할 수 있다.
1. 한국농어촌공사
2. 제57조제1항에 따라 설립된 마을정비조합(제2조제10호가목 및 나목에 해당하는 사업에만 해당한다)
3.
시장ㆍ군수ㆍ구청장, 한국농어촌공사 또는 마을정비조합이 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다) 또는
「주택법」 제9조
에 따라 등록한 주택건설 사업자(이하 “주택건설 사업자”라
한다)와 공동으로 출자하여 설립한 법인(제2조제10호가목 및 나목에 해당
하는 사업에만 해당한다)
4.
농어촌 주택의 소유자(제2조제10호바목 및 자목에 해당하는 사업에만 해당
한다)
○
농어촌정비법 제57조
【마을정비조합의 설립 및 추진위원회의 구성】
① 마을정비구역에서 제2조제10호가목 및 나목의 사업을 하려는 자는 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아 마을정비조합을 설립할 수 있다. 인가받은 내용을 변경하거나 마을정비조합을 해산하는 경우에도 또한 같다.
②
제1항에 따라 마을정비조합을 설립하려면 마을정비구역에 있는 토지 및 건축물
소유자와 지상권자 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 농림수산식품부령으로 정하는 바에 따라 마을정비조합 설립 추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다)를 구성하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다.
③
마을정비조합의 설립방법 및 설립절차, 구성원의 자격기준과 운영 및 관리
, 추진위원회 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 마을정비조합의 건전한 운영을 위하여 지도ㆍ감독을 할 수 있다
○ 전원마을조성사업 관련자료(한국농어촌공사)
8. 사업추진 절차
| 사업제안 | | 입주예정자, 지방이전기업, 농촌공사 등 →시･군 |
| ↓ | | |
| 기본계획서(안) 작성 및 사업신청(예산요구) | | 시 ･ 군(사업예정지 선정을 위한 농정심의회 심의, 계획(안 ) 에 대한 관련부서 및 기관 협의) →시･도→농림부 |
| ↓ | | |
| 예산편성 및 사업대상지구 선정 | | 농림부·기획예산처(예산편성)→시･도(대상지구 지정)→시･군 |
| ↓ | | |
| 기본계획 수립 및 마을정비구역지정 | | 시･군→시･도(신청)→농림부(승인：환경부･건교부 협의) →시･도(지정)→시･군(고시) |
| ↓ | | |
| 시행계획 수립 및 승인 | | 시 ･ 군, 농촌공사→시 ･ 도(승인 : 승인 결과 농림부에 보고) →시 ･ 군(고시) |
| ↓ | | |
| 주택건축 인‧허가 | | 입주예정자, 지방이전기업, 시 ･ 군, 농촌공사→시‧군 또는 시 ･ 도 |
| ↓ | | |
| 공사시행 | | 시 ･ 군, 농촌공사 등 |
| ↓ | | |
| 준 공 | | |
* '10년 이후의 신규지구는 기본계획 수립 및 마을정비구역으로 지정된 지구를 대상으로 예산 지원하는 방안을 검토중임
농림수산사업시행지침서(농림수산식품부)
(3) 일반농산어촌지역의 마을정비 및 재개발(전원마을조성)
❍ 목 적 : 농촌지역에 쾌적한 주거공간을 조성, 도시민 등 농촌유입 촉진
❍
사업내용 : 마을조성에 필요한 기반시설 설치, 공동이용시설(공동주차장, 공원
․녹지포함), 마을회관설치 및 마을운영․관리 프로그램 개발 등
❍ 지원부문 : 마을정비구역지정이후 소요되는 세부설계비, 마을기반 조성 및 공동이용시설 설치비, 마을공동체 형성을 위한 마을회관 설치 및 마을운영‧관리 프로그램 개발
* 부지구입비, 주택건축비, 기본계획수립비는 국고지원 대상이 아님
❍ 지원 한도액 기준 및 범위
- 마을규모에 따라 30억원 범위내에서 정액 지원(국고 70%, 지방비 30%)
* 20～29호 10억원이내, 30～49호 15억원이내, 50～74호 20억원이내, 75～99호 25억원이내, 100호이상 30억원이내
마을정비(전원마을조성)사업 추진시 유의사항
| 사업후보지 선정요건 |
❍
시장․군수는 사업제안서 및 기본계획(마을정비계획)을 검토하여 지원자격요건에
적합한 경우에는 시․군 「농어업․농어촌및식품산업정책심의회」등 의 심의를 거쳐 사업후보지를 선정함. 기본계획에는 마을기반설치 및 단지조성계획, 주택건축계획 등이 포함되어야 함(‘07년 신규지구부터 적용)
- 지원자격
․지역 :
수도권(서울, 경기, 인천)과 광역시를 제외한 농촌의 면(성장촉진지역은
읍 포함)
․사업시행자 : 시장군수 등 농어촌정비법제56조 해당자
․토지 :
20,000제곱미터 이상, 사업부지 100%확보, 농림지역이 50%이내, 농업
진흥지역은 해제 후 신청가능, 타법에 의한 개발제한요인이 없는 지역
․입주예정자 : 마을정비조합구성(20가구이상, 입주예정자의 80% 이상확보, 도시민 50%이상 확보)
․입주수요자 : 시․군등이 시행하는 경우 입주수요자를 2/3이상 확보하여 협약 등을 체결 (11년 신규지구 부터 적용)
※ 마을정비조합설립등은
농어촌정비법 제57조
참조(서식 붙임2)
※ 사업부지 확보기준 : 토지소유권 취득, 토지매매계약체결(매매계약서에 토지가격과 계약금을 명시하여 공증을 받은 경우에 한함), 사업추진을 위한 토지 신탁 등 사업부지를 사용하는데 제약이 없는 경우를 말함.
※ 마을정비조합원 자격 : 마을정비구역안의 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 가지고 있는 세대주
※ 도시민 : 사업신청일, 입주희망자 조사일 기준으로 서울시 및 광역시, 시의 지역 중 동지역에 주민등록이 되어 있는 자를 말함
| 사업비 지원 |
❍ 사업추진 기간동안 지원자격요건을 유지하고 사업추진에 지장이 없는 경우
실시설계비부터 지원 가능. 지원자격요건등에 부적합한 경우 지방자치단체는
사업비 지원중단, 사업취소 등 조치
❍
사업신청시군에 문화마을조성사업, 전원마을조성사업 지구가 있는 경우 주택
건축비율이 계획가수구의 60%미만 이거나 마을기반시설 사업추진이 부진한 곳이 있는 경우에는 신규 신청 지양(11년 신규선정지구부터 적용)
| 주의사항 |
❍
사업대상지 선정이후 2년 이내에 마을정비구역지정을 신청하지 않은 경우에는
사업대상지 선정이 취소된 것으로 봄(지원대상자에게 사전고지), 다만, 사업추진을 위한 행정절차 이행 등 특별한 사유가 있을 경우에는 시장·군수가 도지사의 승인을 받아 사업대상지 선정취소를 하지 않을 수 있음
※
사업대상지 선정시점은 당해지구에 대한 예산이 최초로 편성된 연도의 1월
1일을 기준으로 하며, 대상지구를 변경한 경우의 사업대상지 선정시점은 최초 사업 대상 지구를 선정한 시점을 기준으로 함
❍ 마을 정비구역지정 고시일로부터 1년이 되는 날까지 생활환경정비사업 시행계획 승인을 신청하지 아니하는 경우에는 1년이 되는 다음날에 지정해제된 것으로 봄(
농어촌정비법 제117조
)
❍
시장군수는 기본계획, 세부시행계획 수립시 기반시설설치, 부지정리 및 주택
건축 등의 계획에 대하여 사업시행자와 입주자가 부담하여야 할 사업의 범위
, 비용부담, 사업추진일정 및 공정계획을 명확히 구분하고 지켜야 할 사항, 제제조치 등을 고지하여 사후에 분쟁이 발생하지 않도록 함.
❍
시장군수는 부지조성 후 나대지로 방치되지 않도록 하며 시장군수등 공공기관이
시행하는 경우 마을기반시설설치 및 단지조성, 주택건축 및 분양․임대 등을 일괄하여 시행
❍
시장․군수는 입주자 주도형의 경우 입주예정자의 2/3이상이 주택건축 인허가를
득하고 시공업체를 선정하는 등 주택건축공사 준비를 완료한 이후에, 마을
기반시설 공사를 착공 할 것을 권고(‘08.7.1부터 사업시행계획 승인되는 지구
부터 의무적용)
❍ 지방자치단체의 장은 입주예정자의 2/3이상이 사업시행계획 승인후 6개월
이내에 특별한 사유 없이 주택건축 인허가 및 마을기반공사 착공 준비를 하지
않은 경우에는 사업시행계획 승인을 취소할 수 있음(09.7.1사업시행승인지구
부터 적용)
❍
시장군수는 사업시행계획을 승인하고 입주예정자가 입주계획가구수의 2/3이상
확보(분양계약 체결)된 이후에 마을조성공사를 착공 할 것을 권고함(‘09.7.1부터 사업시행계획 승인되는 지구부터 의무적용, 시장군수 자체 추진사업도 포함). 지방자치단체의 장은 사업시행계획을 승인한 날로부터 6개월 이내에
공사착공이 어려운 경우 사업시행계획 승인을 취소 할 수 있으며 사업비 지원
중단, 사업비 반납조치 등을 할 수 있음
❍ 조성용지의 전매행위 제한, 위반시 벌칙 등은
농어촌정비법 제70조
, 제130조등에 따름(09.12.10부터 적용)