전 문
[회신]
부동산 또는 부동산상의 권리(지역권ㆍ지상권을 포함하지 않음)의 대여로 인하여 발생하는 소득은 부동산임대소득에 해당하고, 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득ㆍ양도소득 외의 소득으로서 지상권 을 설정 또는 대여하고 받는 금품은 기타소득에 해당하는 것으로
귀 질의의 경우 지상권 설정에 따른 대가가 부동산임대소득 또는 기타소득 중 어느 것에 해당하는지 여부는 지상권 설정의 이유·목적·당사자 사이의 특수관계 및 대가의 수수시기·적정여부 등에 관한 사실관계와 계약내용을 종합하여 그 실질내용에 따라 판단할 사항입니다.
〔붙 임 : 관련자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 창고건물을 타인에게 임대하고 있는 자로서
조세특례제한법 제32조
에 의한 법인전환을 준비 중에 있으며, 토지 소유자가 지상권을 설정하여 토지에 대한 지료를 지급받는 경우임.
○ 질의요지
- 토지 소유자가 지상권을 설정하여 토지에 대한 지료를 받는 경우 그 지료를 부동산임대소득 또는
소득세법 제21조 제1항 제9호
의 기타소득 중 어느 것으로 볼 것인지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제18조
【부동산임대소득】
① 부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)
1. 부동산 또는
부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득
2. 공장재단 또는 광업재단의 대여로 인하여 발생하는 소득
3. 광업권자ㆍ조광권자 또는 덕대가 채굴에 관한 권리를 대여함으로 인하여 발생하는 소득
② 부동산임대소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)
③ 제1항에서
“대여”라 함은 전세권 기타 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것과 임대차계약 기타 방법에 의하여 물건 또는 권리를 사용 또는 수익하게 하고 그 대가를 받는 것
을 말한다. (1994. 12. 22. 개정)
④ 부동산임대소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○
소득세법 시행령 제28조
【부동산임대소득의 범위】
① 법 제18조 제1항 제1호의 규정에 의한
부동산상의 권리에는 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 포함하지 아니하는 것
으로 한다.
○
소득세법 제21조
【기타소득】
①
기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것
으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
9.
지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정 또는 대여하고 받는 금품
(2000. 12. 29. 개정)
○
민법 제279조
【지상권의 내용】[2007.12.21] 일부개정
지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.
나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
■ 서면1팀-528, 2006.04.26
【질의】
ｏ 당사는 도시가스 배관을 통하여 도시가스를 공급하는 법인으로서, 당사에서 관리하는 정압시설(구조물내 설치, 지하/지상 모두 사용)을 타인 또는 단체의 토지에 설치 후 점용료를 지급하고 있음.
ｏ 지급대상이 사업자등록증을 교부받은 법인인 경우 세금계산서를 받아서 처리하고 있으나, 아파트ㆍ교회 등 고유번호증(업태, 종목이 없이 수익사업을 하지 않는 단체)을 보유한 아파트 입주자대표회의 등으로 지급하는 경우 거래상대방(아파트 입주자대표회의 등)이 수익사업 등록을 하지 않아 세금계산서 수취가 불가능 함.
ｏ 위와 같이 아파트 입주자대표회의 등에 지급하는 점용료의 소득구분과 원천징수 가능여부
【회신】
1.
지상권이나 지역권의 대여로 인하여 발생되는 소득은
소득세법 제21조 제1항 제9호
의 규정에 의한
기타소득에 해당
하고, 같은법 제18조 제1항 제1호의 규정에 의한
부동산 또는 부동산상의 권리(지역권ㆍ지상권은 제외)의 대여로 인하여 발생되는 소득은 부동산임대소득에 해당
하는 것으로,
2. 귀 질의의 경우, 도시가스 공급을 위하여 아파트단지 내에 설치한 정압시설과 관련하여
지급받은 대가가 기타소득에 해당하는지, 부동산임대소득에 해당하는지는 사실 판단할 사항
으로 관련법령 및 기질의회신문을 참고하기 바람.
■ 서면1팀-899, 2006.06.29
【질 의】
지상권을 설정 또는 대여하고 받은 대가의 소득구분
【회 신】
이자소득ㆍ배당소득ㆍ
부동산임대소득
ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득ㆍ양도소득 및 산림소득
외의 소득으로서 지상권을 설정 또는 대여하고 받는 금품은
소득세법 제21조 제1항 제9호
의 규정에 의하여 기타소득에 해당
하는 것입니다.
■ 제도46011-12212, 2001.07.18
【질의】
동일지번위에 특수관계자간인 개인(토지소유자)과 법인(건물소유자)이 다음과 같이 지상권설정계약을 맺을 경우 지상권대가를 기타소득으로 볼 수 있는지 여부와, 지상권자가 지급하는 지상권대가는 지급하는 연도의 비용으로 처리하여야 하는지, 아니면 지상권설정기간으로 안분하여 비용처리하여야 하는지에 대하여 질의함.
- 다 음 -
1. 지상권설정자(토지소유자) : 개인
2. 지상권자(토지이용자, 건물소유자) : 법인
3. 지상권설정기간 : 5년(기간경과 후 재계약 예정)
4. 지상권설정등기 : 지상권설정등기 없이 계약서만 작성
5. 지상권대가의 수수방법 : 5년간의 지상권대가를 계약시 일시에 수수
【회신】
지역권·지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함함)을 설정 또는 대여하고 받는 금품은
소득세법 제21조 제1항 제9호
의 규정에 의하여 기타소득에 해당하는 것이나 귀 질의가
여기에 해당하는지는 사실판단할 사항
임.
■ 소득46011-10016, 2001.01.08
【질의】
당공사에서 시행하는 송전선로건설사업의 철탑부지 지상권설정 자료와 관련한 소득세(기타소득) 미징수에 대한 관할세무서의 부과처분에 대하여 국세심판소에 심판청구 결과 국세심판소로부터 (국심 46830-2754, 1999. 12. 21)과 같이 원천세 부과처분 취소결정이 있어,
국세기본법 제45조
의 2에 의거 경정청구를 관할세무서에 하였으나 국세심판소 결정문에 의거 부동산임대소득으로 적용하고자 하여 이에 대하여 아래와 같이 질의함.
- 아 래 -
가. 질의내용 : 철탑부지 지상권설정에 따른 자료의 부동산임대소득 적용 타당성 여부
ｏ 지상권설정자 : 토지소유자
ｏ 지 상 권 자 : 한국전력공사
나. 관할세무서 주장에 대한 당사측 반론 근거
┌────┬──────────────┬─────────────────┐
│ 구 분 │ 관할세무서 주장 │ 한국전력공사 주장 │
├────┼──────────────┼─────────────────┤
│과세여부│ｏ 부동산임대소득 │ｏ 비과세 │
├────┼──────────────┼─────────────────┤
│적용법규│ｏ 국세심판소의 결정문 │ｏ
소득세법시행령 제28조
(부동산임 │
│ │ - 결정문4쪽 하단에서 2째줄│ 대소득의 범위) 제1항에 의거 적 │
│ │ ［부동산임대소득으로 보아│ 용제외 │
│ │ 과세하는 것은 별론으로 │ ［법 제18조 제1항 제1호의 규정에│
│ │ 하고…］ │ 의한 부동산상의 권리는 지역권·│
│ │ │ 지상권은 포함하지 아니하는 것으│
│ │ │ 로 본다］ │
└────┴──────────────┴─────────────────┘
【회신】
송전선로건설사업의 철탑부지에
지상권을 설정하고 토지소유자에게 지급한 대가는
소득세법 제21조 제1항 제9호
의 규정에 의하여
기타소득에 해당
하는 것임.
(참조 : 재소득 46073-212, 2000. 12. 29)
1. 가사용토지의 사업용전환등에 따른 취득가액계산방법에 대하여는 대통령령 제17032(2000. 12. 29) 소득세법시행령중 개정령 제89조 제1항 제3호의 개정규정을 참고하여 처리하기 바라며,
2. 지상권설정 대가의 소득구분에 대하여는 기타소득에 해당되는 것으로, 관련규정에 대한 명확화를 위하여
소득세법 제21조 제1항 제9호
의 규정을 개정(법률 제6292호, 2000. 12. 29)하였음.
■ 심사소득2000-0427 (2001.04.13)
[ 요 지 ]
특수관계자간에 지상권 설정대가 명목으로 받은 가액이라도 거래내용이 실질적으로 부동산임대료로 인정된다면, 기타소득이 아니라 부동산 임대소득으로 보고 과세하여야 함
[청구 주장]
① 지상권 설정대가는 96년 귀속분부터 부동산임대소득이 아닌 기타소득으로 보아야 하는데도 이를 부동산임대소득으로 보아 과세함은 부당하다.
② 부당행위계산부인시 적정임대료는 특수관계없는자 간의 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 실제가액으로 산정하여야 할 것임에도
국유재산법시행령 제26조
를 원용하여 산출함은 부당하다.
[처분청 의견]
① 지상권 설정대가에 대하여 청구인이 부동산임대소득으로 계속 신고한 사실이 확인되므로 부동산임대소득으로 과세함은 정당하다.
② 부동산 소유자가 토지만을 대여하고 임차인이 건물을 신축하여 부동산임대업을 영위하는 유사한 실례를 쟁점토지 인근에서 찾을 수 없어 국유재산임대요율 및 법인세법시행령의 관련규정을 원(준)용하여 적정임대료를 산정함은 정당하다.
[판 단]
① "지상권"이라 함은 건물·기타공작물 또는 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권(物權)(
민법
§279∼§290)으로서 존속기간을 약정한 지상권은 그 연한을 단축하지 못하도록 되어 있고, 한전의 송전선철탑부지, 지하철통과구간 등 주로 공공사업용에 설정되고 존속기간도 시설물의 존속시까지로 되어 있어 사실상 "영구"이며, 그 대가(지료)는「공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법」에 의거 지급되는 보상금성격으로서 설정계약시 일시에 지급되는 속성이 있는 바, 종전에는 부동산임대소득으로 보아 과세하다가 96귀속부터는 소득세법상 "기타소득"으로 과세되는 것으로 소득의 종류와 과세방법이 변경되었다.
② 부동산임대소득으로 보는 경우와 기타소득으로 보는 경우의 과세소득계산상 차이점을 보면, 필요경비를 인정하는 범위가 달라서 부동산임대소득의 경우 총수입금액의 80%를 소득금액으로 보는 반면, 기타소득의 경우는 총수입금액의 75%를 필요경비로 개산공제하여 총수입금액의 25%가 소득금액이 되어 결정소득금액과 부담세액에서 현저한 차이가 있다.
③ 청구인은 청구외법인 총 자본금의 42%를 소유하고 있는 최대주주 겸 대표이사이고, 청구인과 청구인의 부모·형제·배우자 등 특수관계자가 동법인 출자액의 98.8%를 보유하고 있어 청구인이 사실상 청구외법인의 경영을 좌우할 수 있는 위치에 있고,
쟁점토지에 배타성을 가지고 토지를 직접 지배할 수 있는 강력한 물권인 지상권을 별도로 설정할 필요성이 전혀 없는 것으로 보이는데도 지료(地料)를 무료로 하는 지상권을 설정
하였다.
④
지상권 설정은 토지소유자에게 대단히 불리하여 특수관계가 없는 타인 또는 공공목적이 아닌 사인(私人)간에는 현실적으로 이용된 사례가 거의 없고, 지상권을 설정하는 경우에는 토지의 이용권이 실질적으로 지상권자에게 이전되어 지상권 설정당시 토지가액에 거의 근접하는 지료를 전액 일시에 수수하는 것이 통상적인 거래인데도, 무료로 지상권을 설정한다는 것은 특수관계자간이 아니라면 이루어질 수 없는 사회통념상 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 거래형태
이다.
⑤ 정상적인 지상권대가(지료)는 통상 설정계약과 동시에 일시에 지급되고, 일단 받은 대가는 법원의 판결 등 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 반환하지 않는 것이 일반적으로 통용되는 관행인데도, 이 건의 경우 지상권설정은 지료를 무료로 한다고 등기하였으면서도 쟁점토지의 이용에 대한 대가는 통상의 부동산임대차와 똑같이 전세금 형식으로 보증금을 지급하고, 지상권자인 청구외법인이 임차보증금으로 계상하였다가 해지후 반환한 사실 등으로 보아
「실질적으로는 전세권설정 또는 부동산임대차계약의 전세보증금」으로 인정되는 점
,
지상권을 해지할 때는
청구외법인이 지상물을 철거후 쟁점토지를 원상복구하여 소유자인 청구인에게 반환하거나, 지상물매수청구권을 행사하여 지상권설정대상 지상물의 권리관계를 정리하여야 하는 것인데도,
종전과 마찬가지로 청구외법인이 쟁점토지를 계속 사용(부동산임대업을 영위)하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 이는 실질상 부동산의 임대(전세계약) 또는 부동산상의 권리의 대여(전세권, 기타권리를 설정하고 그 대가를 받는 것)로 보는 것이 국세기본법상 거래행위의 실질과세원칙에 부합
된다 할 것이다.
⑥ 위 관련법령 및 사실관계를 종합하여 판단하면, 쟁점토지에 대한
형식상의 지상권 설정행위는 조세를 부당하게 회피 또는 감소시킬 목적으로 특수관계자간에 비정상적으로 이루어진 행위로 인정
되므로 부당행위거래로 행위계산부인하고 실질상
부동산을 대여(또는 전세권등기)한 행위로 보아 기타소득이 아닌 부동산임대소득으로 과세하는 것이
, 지상권의 설정대가 등을 기타소득으로 보도록 세법을 개정한
입법취지 등에 비추어 볼 때 보다 합목적적이고 타당한 과세방법
이라고 판단된다.
<참고사례>
해당사항 없음