토지취득을 위한 차입금 관련 지급이자의 필요경비 산입 여부

차입한 금원으로 매입한 토지로 임대업을 영위하던 자가 임대용건물을 신축하는 경우 신축기간에 부담한 토지관련 차입금의 지급이자는 부동산임대소득금액계산시 필요경비 산입하는 것임

[회신] 귀 질의에서 금융기관 등으로부터 차입한 금원으로 매입한 토지로 임대업을 영위하던 거주자가 당해 토지 위에 임대용건물을 신축하는 경우, 건물신축기간에 부담한 토지 관련 차입금에 대한 지급이자는 부동산임대소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 2007년 이전부터 사업을 개시하여 부동산/임대업을 영위하는 개인사업자임. 2007년 이전 부동산 취득시 토지만을 취득하여 주차장 용도로 임대를 하고 토지취득시 차입한 차입금에 대한 이자비용을 2007년 귀속 소득세 신고시 필요경비로 신고함. 2008년 1~2월까지 임대소득 발생하였으나, 4월부터는 건물(근린생활시설 및 다가구)을 신축하고 있음. ○ 질의내용 건물의 신축과 관련하여 차입한 이자비용은 준공시까지 건물원가로 그 이후는 필요경비로 계상하면 될 것이나, 토지와 관련하여 차입한 차입금의 이자비용은 건물에 대한 취득원가로 계상하여야 하는지 아니면 필요경비로 계상하여야 하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다. (2007. 2. 28. 개정) 13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 ○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】 ① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정) 5. 대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비 (1994.12.22.개정) 10. 차입금 중 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자 (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법시행령 제75조 【건설자금의 이자계산】. (2004. 12. 31. 개정) ① 법 제33조 제1항 제10호에서 “대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자”라 함은 그 명목여하에 불구하고 당해 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작 ㆍ건설(이하 이 조에서 “건설”이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의 건설 에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다. ② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 기획재정부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금 을 완불하기 전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적 지출 금액에서 이를 차감한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ③ 차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 필요경비로 한다. ④ 차입한 건설자금의 연체로 인하여 발생한 이자를 원본에 가산한 경우 그 가산 한 금액은 이를 당해연도의 자본적 지출로 하고 그 원본에 가산한 금액에 대한 지급이자는 이를 필요경비로 한다. ⑤ 건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 연도의 필요경비로 한다. ⑥ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 자본적 지출 또는 필요경비의 계산에 있어서 법 제33조 제1항 제11호의 규정에 의한 이자는 이를 자본적 지출 또는 필요경비로 계산하지 아니한다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면1팀-1043, 2006.07.25 【제목】 거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 취득일까지 자본적지출로 하는 것임 【질의】 ｏ 임대사업을 목적으로 분양받은 상가의 분양대금에 충당하기 위해 일부 은행 대출을 받고 매월 이자를 납부하는 경우, 그 지급이자에 대하여 부동산임대 수입금액에 대응되는 필요경비에 산입할 수 있는지 여부에 대하여 질의 【회신】 귀 질의의 경우 기질의회신문(소득46011-20012, 2000.7.14.)을 참고 하기 바람. ○ 소득46011-20012, 2000.07.14. 거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 소득세법 제33조 및 같은법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 지급이자는 같은법 제27조 및 같은법시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것임. ○ 서면1팀-1387, 2005.11.15. 사업용고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 건설자금이자로서 소득세법 제33조 제1항 제10호 및 같은법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하지 아니하고 자본적지출로 하여 당해 자산의 원본에 가산하는 것이나, 귀 질의의 판매 목적으로 신축한 부동산매매용 건물은 재고자산으로서 동 건물의 건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 같은법 시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것임.