주상복합건물에 대한 건설비상당액 계산상 매입・건설비와 면적에 주택 포함 여부

임대용부동산의 매입・건설비란 해당 건축물의 취득에 소요된 금액이고, 건축물의 연면적이란 해당 건축물에 대한 건축물관리대장의 건물 연면적이고, 임대면적이란 해당 건축물 중 보증금 등을 받고 실제 임대한 면적으로 주택임대면적을 제외함

[회신] 소득세법 시행규칙 제23조 제2항 제2호의 산식에 따라 건설비상당액을 계산함에 있어서 임대용 부동산의 매입·건설비란 해당 건축물의 취득(매입·건설을 포함함)에 소요된 금액(자본적 지출금액을 포함하고 재평가차액을 제외함)을 말하고, 건축물의 연면적이란 해당 건축물에 대한 건축물관리대장의 건물 연면적을 말하며, 임대면적이란 해당 건축물 중 임대차계약에 의하여 임대보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(월세만 받은 면적을 제외함)을 받고 실제로 임대한 면적을 말하는 것으로 주택으로 임대한 면적을 제외하는 것입니다. 〔붙 임 : 관련자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 주택과 상가가 함께 있는 겸용주택을 임대하는 사업자가 간주임대료를 계산할 때 주택에 대하여는 간주임대료가 없으므로 임대보증금 적수는 상가의 임대분만 계산하면 되고, 건설비 적수를 계산함에 있어서 건설비상당액은 다음과 같이 계산함. * 건설비 총액① × (임대한 면적② ÷ 임대건물 연면적③) ○ 질의요지 - 임대용 부동산의 건설비 상당액을 계산할 때 임대용 부동산의 매입·건설비는 상가부분에 대한 금액 또는 총 금액 중 어느 것인지, 건축물의 연면적과 임대면적은 상가부분에 대한 면적 또는 총 면적 중 어느 것인지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】 ① 거주자가 부동산( 주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 제외 한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. (2001. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】 ① 법 제25조 제1항에서 “주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 이 조에서 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음 각 호의 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지 를 말한다. (2006. 2. 9. 개정) 1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다) (2006. 2. 9. 개정) 2. 건물이 정착된 면적에 5배( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 (2006. 2. 9. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용건물(이하 이 조에서 “사업용건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우의 주택과 그에 부수되는 토지의 범위는 다음 각호의 구분에 의한다. 이 경우 주택과 그에 부수되는 토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택부분의 면적(사업을 위한 거주용을 제외한다)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다. (2002. 12. 30. 후단신설) 1. 주택부분의 면적이 사업용건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 당해 주택에 부수되는 토지의 범위는 제1항과 같다. (2001. 12. 31. 신설) 2. 주택부분의 면적이 사업용건물부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택부분 외의 사업용건물부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 당해 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다. (2001. 12. 31. 신설) ③ 법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 총수입금액에 산입할 금액=｛당해 과세기간의 보증금 등의 적수―임대용부동산의 건설비 상당액의 적수｝×1/365(윤년의 경우에는 366)×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 기획재정부령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 “정기예금이자율”이라 한다)―당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 ⑤ 제3항에서 “임대용부동산의 건설비 상당액”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다. (2008. 2. 22. 개정) 1. 지하도를 건설하여 「국유재산법」 기타 법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하고 지하도로 점용허가(1차 무상점용허가기간에 한한다)를 받아 이를 임대하는 경우에는 기획재정부령이 정하는 지하도 건설비 상당액 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 2. 제1호 외의 임대용부동산의 경우에는 기획재정부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외 한다) (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ○ 소득세법 시행규칙 제23조 【총수입금액계산의 특례】 ② 영 제53조 제5항의 규정을 적용함에 있어서 건설비상당액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 건축물의 취득가액은 자본적지출액을 포함하고 재평가차액을 제외한 금액 으로 한다. (2002. 4. 13. 개정) 1. 영 제53조 제5항 제1호의 경우 (2002. 4. 13. 개정) 임대면적 지하도의 건설비 × ────── 임대가능면적 2. 영 제53조 제5항 제2호의 경우 (2002. 4. 13. 개정) 임대용부동산의 임대면적 매입ㆍ건설비 × ───────── 건축물의 연면적 ③ 1990년 12월 31일 이전에 취득ㆍ건설한 임대용부동산에 대한 건설비상당액은 제2항의 규정에 불구하고 당해 부동산의 취득가액과 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액 중 큰 금액으로 한다. (1999. 5. 7. 개정) 1990년 12월 31일 현재의 임대보증금 1. ────────────── ×임대보증금을 받고 임대한 면적 1990년 12월 31일 현재 보증금을 받고 임대한 면적 1990년 12월 31일 현재 임대용부동산의 법 제99조의 규정에 의한 기준시가 2. ────────────── ×임대보증금을 받고 임대한 면적 임대용 건축물의 연면적 ○ 소득세법 시행규칙 제102조 【조정계산서 관련서식】 ① 영 제130조 제4항 및 영 제131조 제1항에 규정하는 조정계산서는 별지 제46호 서식에 의한다. (2005. 3. 19. 개정) ② 조정계산서에는 다음 각 호에 규정하는 서류중 당해 사업자에 관련된 서류를 첨부하여야 한다. (2007. 4. 17. 개정) 7. 별지 제53호 서식에 의한 임대보증금등의 총수입금액조정명세서(1)ㆍ(2) | [별지 제53호서식] <개정 2007.4.17> | (제1쪽) | | 임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서(1) | | ①과세기간 | 년 월 일부터 년 월 일까지 | 상 호 | | ③성 명 | | | ②사업자등록번호 | | | 1. 임대보증금 등의 총수입금액 조정 | | ④보증금 등 적수 [(A)금액] | ⑤건설비 상당액 적수 [(B)금액] | ⑥보 증금 잔액 [(④－⑤)÷ (365, 윤년 366)] | ⑦이자율 | ⑧총수입금액 상당액 (⑥×⑦) | ⑨보증금 운용수입 | ⑩총수입금액 산 입 금 액 (⑧－⑨) | | | | | | | | | | 2. 임대보증금 등 적수계산 | | ⑪일자 | ⑫보증금 | ⑬일수 | ⑭적수(⑫×⑬) | ⑪일자 | ⑫보증금 | ⑬일수 | ⑭적수(⑫×⑬) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 합 계 | (A) | | 3. 건설비 상당액 적수계산 | | ⑮일 자 | <16>적 요 | <17>건설비 상당액 | <18>일 수 | <19>건설비 상당액 적수 (<17>×<18>) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 합 계 | | | (B) | | 210㎜×297㎜(신문용지 54g/㎡(재활용품)) | | [별지 제53호서식] <개정 2007.4.17> (제2쪽) | | 작 성 방 법 [임대보증금등의 총수입금액 조정명세서(1)] 1. 이 서식은 부동산임대소득이 있는 기장자만 사용합니다. 2. ④보증금 등 적수란 : ⑭적수란의 합계금액을 옮겨 기재합니다. 3. ⑤건설비상당액 적수란 : <19>건설비상당액적수란의 합계금액을 옮겨 기재합니다. 4. ⑥보증금 잔액란 : 일수는 윤년의 경우 366을 적용합니다. 5. ⑦이자율란 : 「소득세법 시행규칙」 제23조 에 따른 이자율을 옮겨 기재합니다 6. ⑨보증금 운용수입란 : 제3쪽의 <24>계의 금액을 옮겨 기재합니다. 7. <17>건설비 상당액란 : 1990. 12. 31. 이전에 취득한 부동산은 제3쪽의 (C)․(D)․(E) 중 큰 금액을 기재하 고, 1991. 1. 1. 이후 취득한 부동산은 제3쪽의 (C)의 금액을 기재합니다. 다만, 취득 당시 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 취득가액으로 이미 기장한 사업자의 경우에는 제3쪽의 ④건설비 총액란에 기장한 장부상 취득가액을 기재합니다. | | 210㎜×297㎜(신문용지 54g/㎡(재활용품)) | | [별지 제53호서식] <개정 2007.4.17> (제3쪽) | | 임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서(2) | | ①과세기간 | 년 월 일부터 년 월 일까지 | 상 호 | | ③성 명 | | | ②사업자등록번호 | | | 1. 건설비 상당액의 계산 | | 가. 취득금액이 확인되는 경우 | | ④건 설 비 총 액 | ⑤임 대 용 건 축 물 연 면 적 | ⑥보증금을 받고 임 대한 면적 | ⑦건 설 비 상 당 액 [④×(⑥/⑤)] | | | | | | | | | | | | | | | | | 계 | (C) | | 나. 1990. 12. 31 이전 취득한 부동산으로서 보증금 및 기준시가에 의한 경우 | | ⑧1990. 12. 31 현재 보 증 금 | ⑨ 1990. 12. 31 현재 보증금 을 받고 임대한 면적 | ⑩보증금을 받고 임 대한 면적 | ⑪건 설 비 상 당 액 [(⑧/⑨)×⑩)] | | | | | | | | | | | | 계 | (D) | | ⑫1990. 12. 31 현재 기 준 시 가 | ⑬임 대 용 건 축 물 연 면 적 | ⑭보증금을 받고 임 대한 면적 | ⑮건 설 비 상 당 액 [(⑫/⑬)×⑭)] | | | | | | | | | | | | 계 | (E) | | 다. 1991. 1. 1 이후 취득한 부동산으로서 취득당시 기준시가에 의한 경우 | | <16>취 득 당 시 기 준 시 가 | <17>임 대 용 건 축 물 연 면 적 | <18>보증금을 받고 임대한 면적 | <19>건 설 비 상 당 액 [<16>×(<18>/<17>)] | | | | | | | | | | | | 계 | (F) | | 2. 임대보증금 운용수입 명세(“1.가. 취득금액이 확인되는 경우”에만 기재합니다) | | <20>과 목 | <21>계 정 금 액 | <22>이자 및 할인료 | <23>배 당 금 | <24>계 | | | | | | | | 210㎜×297㎜(신문용지 54g/㎡(재활용품)) | | [별지 제53호서식] <개정 2007.4.17> (제4쪽) | | 작 성 방 법 [임대보증금등의 총수입금액 조정명세서(2)] 1. ④건설비총액란 : 임대용부동산(토지를 제외합니다)의 취득(매입․건설을 포함합니다)에 소요된 금액(자본적지출금액을 포함하고 재평가차액을 제외합니다)을 기재합니다. 이 경우 해당 과세기간의 최초 임대개시일을 기산일로 하여 건설비총액 변동일까지의 건설비총액을 순차로 기재하며, 임대용부동산 취득시 건물․토지가액의 구분이 불분명할 때는 「소득세법」 제99조 에 따른 기준시가에 의하여 안분계산합니다. ※ 건물의 기준시가는 「소득세법」 제99조제1항제1호 나목 및 동법 시행령 제164조제5항에 따라 매년 국세청장이 산정․고시하는 가액을 기준으로 계산합니다. 2. ⑤․⑬․<17>임대용건축물연면적란 : 건축물관리대장상의 건물 연면적(지하층을 포함합니다)을 기재 합니다 . 3. ⑥․⑩․⑭․<18>보증금을 받고 임대한 면적란 : 점포별 임대보증금을 받고 실제 임대에 제공된 건물면적(공유면적 포함) 합계를 기재합니다. 이 경우 해당 과세기간의 최초 임대개시 일을 기산일로 하여 임대보증금을 받고 임대한 면적의 변동일 까지 면적을 순차로 기재합니 다. 4. 임대보증금운용수입명세란(<20>～<24>) : 비치․기장한 장부와 증빙서류에 따라 해당 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 수입이자․할인료 및 배당금을 기재합니다. | 나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ■ 서면1팀-751, 2004.06.04 【제목】 건설비 상당액 계산상 “임대면적”은 실제로 임대한 면적을 말하며 건설비상당액은 적수로 계산함 【질의】 2002년 신축한 건설비가 5억원이며, 연면적 300평인 상가건물을 1년간 계속 아래와 같이 임대하였을 경우 A,B,C 각 유형별 보증금을 받고 임대한 면적과 건설비상당액의 계산 - 아 래 - ┌─┬────┬────┬─────┬─────┬───┬─────┬──────┬───┐ │유│ 보증금 │ 임대료 │ 연환산 │ 연간 │건설비│임대용건물│보증금을받고│건설비│ │형│ │ │간주임대료│ 임대료 │ 총액 │ 연면적 │임대한 면적 │상당액│ ├─┼────┼────┼─────┼─────┼───┼─────┼──────┼───┤ │ A│ 2억원 │ 200만원│ 840만원│ 2,400만원│ 5억원│ 109,500 │ │ │ │ B│ 1억원 │ 350만원│ 420만원│ 4,200만원│ 5억원│ 109,500 │ │ │ │ C│ 3.5억원│ 없음 │ 1,470만원│ │ 5억원│ 109,500 │ │ │ └─┴────┴────┴───── ┴─────┴───┴───── ┴──────┴───┘ 【회신】 귀 질의에 대해서는 유사사례(소득 46011-1710, 1997.6.26.)를 참고바람. ■ 소득46011-1710, 1997.06.26 【질의】 소득세법시행규칙 제23조 제2항 제2호 의 산식에 의한 건설비 상당액의 계산에 있어 임대면적은 임대가능한 전체면적인지 임대차계약에 의한 실지 임대면적인지 여부 및 거주자가 오래전부터 소유하던 토지 위에 주택을 신축하여 분양 또는 임대하거나 상가를 신축하여 임대하고자 함에 있어 보유중인 토지의 취득가액이 불분명한 경우 장부를 기장함에 있어서 당해 토지의 취득가액 계산은. 【회신】 임대용 부동산에 대한 건설비 상당액의 계산에 있어서 소득세법시행규칙 제23조 제2항 제2호 의 산식규정 중 “임대면적”은 당해 부동산임대업자의 임대용 건축물중 임대차계약에 의하여 임대보증금·전세금 등(이하 “임대보증금”이라 한다)을 받고 실제로 임대한 면적(임차인별로 임대보증금을 조금이라도 받은 면적은 포함)을 말하는 것이며, 이때 건설비 상당액은 적수로 계산하는 것임. 또한, 거주자가 취득가액을 알 수 없는 토지를 사업에 사용한 경우 장부의 기장에 있어 당해 토지의 취득가액 계산은 소득세법 제99조 및 같은법시행령 제164조의 규정에 의한 취득당시의 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세·취득세 상당액을 가산한 금액으로 하는 것임. ■ 소득세법 해석편람 25-3-1. 임대보증금 및 임대면적의 범위 부동산(건물과 그 부속토지를 포함한 경우)을 대여하고 임대보증금을 받은 경우에 있어서 소득세법시행규칙 제22조 제4항 제1호 (→제23조 제3항 제1호)의 산식 중 “임대보증금”은 1990. 12. 31. 현재 당해 부동산을 임대하고 받은 임대보증금 전액을 말하는 것이며, 소득세법시행규칙 제22조 제3항 및 제4항(→제23조 제3항)에 규정된 “임대보증금을 받고 임대한 면적”은 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액만을 받고 임대한 면적에 보증금ㆍ전세금 등과 그 외의 금액(예：월세)을 함께 받고 임대한 면적 전체를 합하여 계산한 면적 을 말한다.(재소득 46074-192, 1994. 5. 26.) 【 소득세법시행규칙 제23조 제3항 】 <참고사례> “해당사항 없음”