부동산 매매위약금에 대한 기타소득금액계산상 다른 부동산 매매위약금의 필요경비 여부

부동산 매매계약의 위약 또는 해약으로 인하여 일방 당사자가 지급받는 위약금에 대한 기타소득금액을 계산할 때 그 부동산 이외의 다른 부동산에 대한 매매계약의 위약 또는 해약으로 인하여 지급하는 위약금을 필요경비에 산입할 수 없음

[회신] 부동산에 관한 매매계약의 위약 또는 해약으로 인하여 일방 당사자가 지급받는 위약금에 대한 필요경비는 당해 수입금액에 직접 대응되는 비용의 합계액으로 하는 것으로, 그 부동산 이외의 다른 부동산에 대한 매매계약의 위약 또는 해약으로 인하여 지급하는 위약금을 당해 기타소득의 필요경비에 산입할 수 없는 것입니다. [붙 임 : 관련자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 본인이 거주하던 아파트를 양도하기 위하여 매매계약에 의한 계약금 6천만원을 수령하고 새로 이사할 아파트를 취득하기 위하여 매매계약에 의한 계약금 7천만원을 지급한 상태임. - 매수예정자의 자금사정으로 중도금을 수령하지 못하여 양도할 아파트에 대한 해약을 통보하고 수령한 계약금 6천만원을 위약금으로 처리하였으며, 이로 인하여 본인 또한 자금사정이 어려워 양수할 아파트에 대한 중도금을 지급하지 못하게 되어 지급한 계약금 7천만원을 위약금으로 처리하고 계약을 해지함. ○ 질의요지 양도할 아파트와 관련하여 수령한 위약금에 대한 기타소득금액을 계산할 때 양수할 아파트와 관련하여 지급한 해약금이 필요경비에 해당되는지 여부 (갑설) 양도할 아파트 매매계약에 따른 중도금을 받지 못하여 해약으로 수령한 위약금에 대하여 기타소득을 계산할 때 양수할 아파트에 대한 해약으로 인하여 지급한 해약금을 필요경비에 산입할 수 있음 (이유) 국세기본법 제14조 [실질과세]에 의하여 결국 해약금 6천만원을 수령하여 위약금 7천만원을 지급한 상태로서 계약 해지에 따른 실질적인 기타소득은 결손금 1천만원이 되는 결과가 초래된 것이므로타 부동산에 대한 매매계약을 해약함으로 인하여 지급하는 위약금을 필요경비로 산입할 수 있는 것임. (을설) 타 부동산에 대한 매매계약을 해약함으로 인하여 지급하는 위약금은 부동산매매계약의 위약으로 인하여 수령한 위약금에 대한 필요경비로 산입할 수 없음 (이유) 부동산매매계약의 위약으로 인하여 일방 당사자가 지급받는 위약금에 대한 필요경비는 당해 수입금액에 직접 대응되는 비용의 합계액으로 하는 것이므로, 타 부동산에 대한 매매계약을 해약함으로 인하여 지급하는 위약금을 당해 기타소득의 필요경비로 산입할 수 없기 때문임. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제21조 【기타소득】 ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) 10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 (부칙) ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22. 개정) ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제37조 【기타소득의 필요경비계산】 기타소득금액의 계산에 있어서 거주자의 당해연도의 필요경비에 산입할 금액은 다음 각 호의 규정에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 제21조 제1항 제4호의 승마투표권ㆍ승자투표권ㆍ소싸움경기투표권ㆍ체육진흥투표권의 구매자에게 지급하는 환급금에 대하여는 승마투표적중자ㆍ승자투표적중자ㆍ소싸움경기투표적중자ㆍ체육진흥투표적중자가 구입한 당해 승마투표권ㆍ승자투표권ㆍ소싸움경기투표권ㆍ체육진흥투표권의 단위투표금액의 합계액을 필요경비로 한다. (2006. 12. 30. 개정) 1의 2. 제21조 제1항 제14호의 당첨금품등에 대하여는 당해 당첨금품등의 당첨당시에 슬롯머신등에 투입한 금액을 필요경비로 한다. (2007. 7. 19. 개정 ; 관광진흥법 부칙) 2. 제1호ㆍ제1호의 2 및 제27조 제3항의 규정이 적용되지 아니하는 경우에 있어서는 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액을 필요경비로 한다. (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 시행령 제87조 【기타소득의 필요경비계산】 (2007. 2. 28. 제목개정) (부칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기타소득에 대하여는 거주자가 받은 금액의 100분의 80에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. (2007. 2. 28. 개정) 1. 법 제21조 제1항 제1호의 기타소득 중 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」의 적용을 받는 공익법인이 주무관청의 승인을 얻어 시상하는 상금 및 부상과 다수가 순위 경쟁하는 대회에서 입상자가 받는 상금 및 부상 (2008. 2. 22. 개정) 2. 법 제21조 제1항 제9호 및 제19호의 기타소득 (2008. 2. 22. 개정) 3. 법 제21조 제1항 제15호의 기타소득 (2000. 12. 29. 개정) 4. 법 제21조 제1항 제7호의 기타소득으로서 필요경비가 확인되지 아니하거나 수입금액의 100분의 80에 미달하는 것 (2007. 2. 28. 개정) 5. 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 위약금과 배상금 중 주택입주 지체상금 (1995. 12. 30. 신설) 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ■ 서면1팀-531, 2008.04.15 【질의】 (질의사항) 본인은 거주하던 아파트를 양도하기 위하여 매매계약(양도) 체결하고 계약금 6천만원을 수령하여 주거이전을 위하여 새로 이사할 아파트를 취득하기 위하여 매매계약(취득) 체결하고 계약금 7천만원을 지급한 상태에서 본인이 거주하고 있는 아파트의 매수인 자금사정으로 인하여 중도금을 수령하지 못하여 해약을 통보하고 계약금 6천만원을 위약금으로 처리하였으며, 이로 인하여 본인 또한 아파트 매매계약(양도) 해지에 따라 자금사정이 어려워 새로 이사할 아파트에 대한 중도금을 지급하지 못하게 되어 계약금으로 지급하였던 7천만원을 위약금으로 처리하고 계약을 해약하였음. (질의내용) 본인이 받은 위약금의 기타소득금액 계산시 본인이 계약해지로 지급한 해약금이 필요경비에 해당하는지 여부 【회신】 부동산매매계약의 위약으로 인하여 일방 당사자가 지급받는 위약금에 대한 필요경비는 당해 수입금액에 직접 대응되는 비용의 합계액으로 하는 것으로, 귀 질의와 같이 타 부동산에 대한 매매계약을 해약함으로 인하여 지급하는 위약금은 당해 기타소득의 필요경비로 산입할 수 없는 것임. ■ 서면1팀-1719, 2007.12.21 【질의】 (사실관계) 현재 거주하고 있는 주택을 매매계약(양도)하고 주거이전을 위하여 새로 이사할 주택을 매매계약(취득)한 바, 거주하고 있는 주택 매수자의 계약불이행으로 이사할 주택의 계약을 이행하지 못하여 계약이 해약된 경우 (질의요지) 본인이 계약해지로 지급한 위약금이 본인이 받은 위약금의 기타소득금액 계산시 필요경비에 해당하는지 여부와 위약금의 수입시기 【회신】 부동산매매계약의 위약으로 인하여 일방 당사자가 지급받는 위약금에 대한 필요경비는 당해 수입금액에 직접 대응되는 비용의 합계액으로 하는 것으로, 귀 질의와 같이 타 부동산에 대한 매매계약을 해약함으로 인하여 지급하는 위약금은 당해 기타소득의 필요경비로 산입할 수 없는 것이며, 부동산매매계약을 체결하고 지급받는 계약금이 매수자의 계약불이행으로 위약금으로 되는 경우에는 해약이 확정된 날을 그 수입시기로 하는 것임. <참고예규> ■ 조심2008서1178, 2008.06.19 【제 목】 다른 주택의 양수계약이 해지됨에 따라 소유주택의 양도계약도 해지되어 받은 위약금에서 지급한 위약금은 필요경비로 공제할 수 없는 것임 [청구인 주장] 청구인은 청구인 소유의 쟁점②주택을 양도하면서 쟁점①주택을 대체 취득하기 위한 일련의 매매계약을 체결하였던 것인바, 쟁점①주택의 양수계약 해지에 따라 수령한 위약금 1,828만원에서 쟁점②주택의 양도계약 해지에 따라 지급한 위약금 1,500만원을 필요경비로 공제한 328만원을 종합소득세 과세대상으로 보아야 한다. [처분청 의견] 기타소득의 수입시기는 현실적인 수입이 있을 때이므로 쟁점①주택의 매수계약을 체결하고 지급한 계약금이 매도자의 채무불이행으로 위약금이 되는 해약확정일(2006.10.27.)을 수입시기라 할 수 있으며, 쟁점②주택의 양도계약 취소에 따라 2006.11.3. 청구인이 지급한 위약금은 별개의 물건에 지급한 별개의 행위이다. 부동산매매계약의 위약으로 지급받는 위약금의 필요경비는 당해 수입금액에 직접 대응되는 비용의 합계액으로, 다른 부동산에 대한 매매계약을 해약함으로써 지급하는 위약금은 필요경비로 산입할 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다. [사실관계 및 판단] 청구인이 쟁점②주택의 양도대금으로 쟁점①주택을 양수하려 하였다가 불가피하게 쟁점①주택의 양수계약이 해지되어 쟁점②주택의 양도계약의 해지에 따른 위약금을 지불하였으리라는 정황은 인정되나, 전시 법령에서 살펴본 바와 같이 기타소득으로 보아 종합소득세를 부과하는 경우 총수입금액에서 공제되는 필요경비로 인정되기 위해서는 총수입금액에 「대응되는 비용」이어야 하는 바, 이는 총수입금액의 창출에 공헌하는 과정에서 어떤 자산이 사용되었거나 소비되었음이 인정될 때에 그 사용액의 화폐적 가치만큼을 필요경비로서 공제하겠다는 뜻 으로 해석하여야 한다. 이 건의 경우 청구인들이 지불한 쟁점②주택의 위약금은 청구인이 수입한 쟁점①주택의 위약금에 대응되는, 즉 수입금액의 창출을 위하여 사용되었거나 소비된 금액이라 할 수 없으므로 쟁점②주택의 위약금을 청구인이 수입한 쟁점①주택의 위약금의 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다(조심 2008중739, 2008.5.13. ; 국심1995부1031. 1995.7.13. 같은 뜻 ). ■ 조심2008중739, 2008.05.13 【제 목】 기타소득으로 보아 종합소득세를 부과하는 경우 총수입금액에서 공제되는 필요경비로 인정되기 위해서는 총수입금액에 대응되는 비용이어야 함 [청구인 주장] 청구인들은 쟁점①주택에서 거주하다가 여건상 큰 평형대로 이사하기 위하여 쟁점①주택을 양도하면서 동시에 쟁점②주택을 양수하는 매매계약을 체결하였던 것으로, 쟁점②주택 소유자는 아파트 가격상승을 이유로 계약을 일방적으로 취소통지하였고 당시 청구인의 자금형편상 다른 아파트를 취득할 수 없음에 따라 청구인도 어쩔수 없이 쟁점①주택의 양도계약을 취소하였던 것이다. 따라서 쟁점②주택의 양수계약 해지에 따라 수령한 위약금 5,000만원과 쟁점①주택의 양도계약 해지에 따라 지급한 위약금 4,000만원은 동일선상의 일련의 행위이므로 4,000만원을 필요경비로 인정하여 위약금 차액 1,000만원에 대해서만 과세가 이루어져야 한다. [처분청 의견] 부동산매매계약의 위약으로 지급받는 위약금의 필요경비는 당해 수입금액에 직접 대응되는 비용의 합계액으로, 다른 부동산에 대한 매매계약을 해약함으로써 지급하는 위약금은 필요경비로 산입할 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다. [사실관계 및 판단] (1) 청구인들 중 ○○○은 본인소유의 쟁점①주택을 2005.5.14. 4억원에 양도하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 청구인들은 쟁점②주택을 각 1/2지분으로 5억원에 양수하기로 하는 매매계약을 체결하였다가, 쟁점②주택의 소유자가 매매계약을 취소함에 따라 위약금 5,000만원을 청구인들이 수령하였으며 또한 쟁점①주택의 양도계약을 ○○○이 취소함에 따라 위약금 4,000만원을 쟁점①주택의 양수계약자에게 지급한 사실에 대해서는 청구인들과 처분청간 다툼이 없다. (2) 처분청은 쟁점②주택의 위약금으로 지급받은 5,000만원을 기타소득으로 보아 청구인들 지분별로 안분한 2,500만원에서 부동산 중개수수료를 제외하여 청구인 ○○○에게는 6,420,680원, 청구인 ○○○에게는 3,967,670원의 2007년 귀속 종합소득세를 경정고지하였다. (3) 청구인들은 쟁점②주택의 매매계약 취소에 따라 청구인들의 자금사정상 쟁점①주택의 양도계약도 취소하게 되었으므로 주택의 양도 및 양수계약과 계약해지를 일련의 행위로 보아 청구인들이 위약금으로 지급받은 5,000만원에서 위약금으로 지급한 4,000만원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다. (4) 위의 사실관계에 따르면 청구인들이 쟁점①주택의 양도대금으로 쟁점②주택을 양수하려 하였다가 불가피하게 쟁점②주택의 양수계약이 해지되어 쟁점①주택의 양도계약의 해지에 따른 위약금을 지불하였으리라는 정황은 인정되나, 전시 법령에서 살펴본 바와 같이 기타소득으로 보아 종합소득세를 부과하는 경우 총수입금액에서 공제되는 필요경비로 인정되기 위해서는 총수입금액에 「대응되는 비용」이어야 하는 바, 이는 총수입금액의 창출에 공헌하는 과정에서 어떤 자산이 사용되었거나 소비되었음이 인정될 때에 그 사용액의 화폐적 가치만큼을 필요경비로서 공제하겠다는 뜻으로 해석하여야 한다. 이 건의 경우 청구인들이 지불한 쟁점①주택의 위약금은 청구인_/SPAN>이 수입한 쟁점②주택의 위약금에 대응되는, 즉 수입금액의 창출을 위하여 사용되었거나 소비된 금액이라 할 수 없으므로 쟁점①주택의 위약금을 청구인이 수입한 쟁점②주택의 위약금의 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.