정비사업조합의 조합원이 지급받는 추가 분배금에 대한 소득세 과세 등

임대주택 건설의무 폐지로 인해 주택을 추가로 분양함에 따라 발생하는 분양수입금액은 해당 정비사업조합의 총수입금액에 산입하는 것이며, 이를 조합원에게 분배하는 경우 해당 조합원은 그 분배받은 소득금액에 대하여 소득세 납세의무를 지는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 「조세특례제한법」제104조의 7 제1항에 따라 「소득세법」의 적용을 받는 주택재건축 정비사업조합이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 임대주택 건설의무의 폐지로 인해 주택을 추가로 분양함에 따라 발생하는 분양수입금액은 해당 정비사업조합의 총수입금액에 산입하는 것이며, 이를 「소득세법」제43조에 따라 조합원에게 분배하는 경우 해당 조합원은 그 분배받은 소득금액에 대해 소득세 납세의무를 지는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 당 조합(○○주공본1단지아파트 재건축조합)은 2002.9.23일 조합설립인가를 받고 법인으로 등기한 조합이나, 현재까지 소득세법 규정에 의한 공동사업자로서 소득세법을 적용받고 있는 조합임 2009.4.22 도시 및 주거환경정비법(이하 “도정법”이라 함) 개정으로 임대주택 건립 의무제가 폐지되어 임대주택이 일반분양주택으로 전환됨에 따라 추가 수입금이 발생되어 권리가액 변동 및 환급금이 발생함 ○ 질의내용 주택재건축 정비사업조합의 임대주택건설의무 제도가 폐지되어 임대용주택이 일반분양 주택으로 전환됨에 따라 동 조합이 조합원에게 조합원에게 기 부담한 부담금을 환급하거나 추가로 수입금액을 분배하고자 함 - 위의 경우에 조합원이 기 납부한 추가분담금을 환급(공제)받거나 추가수입금액을 분배받는 경우 소득세가 과세되는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제104조 의 7【정비사업조합에 대한 과세특례】 ① 2003년 6월 30일 이전에 「주택건설촉진법」(법률 제6852호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제44조 제1항에 따라 조합설립의 인가를 받은 재건축조합으로서 「도시 및 주거환경정비법」 제18조 에 따라 법인으로 등기한 조합(이하 이 조 에서 “전환정비사업조합”이라 한다)에 대해서는 「법인세법」 제2조 에도 불구하고 전환정비사업조합 및 그 조합원을 각각 「소득세법」 제87조 제1항 및 같은 법 제43조 제3항에 따른 공동사업장 및 공동사업자로 보아 「소득 세법」을 적용한다. 다만, 전환정비사업조합이 「법인세법」 제60조 에 따라 해당 사업연도의 소득에 대한 과세표준과 세액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2010. 1. 1. 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제104조 의 4【정비사업조합의 수익사업의 범위】 법 제104조의 7 제2항의 규정을 적용함에 있어서 정비사업조합이 「도시 및 주거 환경정비법」에 의하여 당해 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 「법인세법」 제3조 제2항 의 규정에 의한 수익사업이 아닌 것으로 본다 ○ 소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】 ① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 “출자공동사업자”라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장”이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다. (2009. 12. 31. 개정) ② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 “공동사업자”라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 “손익분배비율”이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제87조 【공동사업장에 대한 특례】 ① 공동사업장에서 발생한 소득금액에 대하여 원천징수된 세액은 각 공동사업자의 손익분배비율에 따라 배분한다. (2009. 12. 31. 개정) ③ 공동사업장에 대해서는 그 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조 제1항 및 제168조를 적용한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 도시 및 주거환경정비법 제30조 (사업시행계획서의 작성) 사업시행자는 제4조제5항에 따라 고시된 정비계획에 따라 다음 각호의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다. 다만, 도시환경정비사업(기존 건축물에 주택이 포함되어 있는 사업을 제외한다)의 사업시행계획서를 작성하고자 하는 때에는 제3호 내지 제5호의 내용을 포함하지 아니할 수 있다. <개정 2005.3.18, 2007.12.21, 2009.2.6, 2009.4.22> 5. 임대주택의 건설계획(주택재건축사업의 경우 제30조의3제2항에 따른 재건축소형주택의 건설계획을 말한다) ○ 도시 및 주거환경정비법 제30조 의 2【주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등】 (삭제, 2009. 4. 22.) ○ 구 도시 및 주거환경정비법 제30조의2 (주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등) ① 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호 의 규정에 의한 과밀억제권역에서 주택 재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자는 제30조제4호의 규정에 의한 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정 등을 위하여 당해 주택재건축사업으로 증가되는 용적률 중 100분의 25이하의 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택(이하 "재건축임대주택"이라 한다)으로 공급하여야 하며 , 건축관계 법률에 의한 건축물 층수제한 등 건축제한으로 제3항의 규정에 의한 용적률의 완화가 사실상 불가능한 경우에는 대통령령으로 임대주택 공급비율을 따로 정할 수 있다. 다만, 용적률의 상승폭, 기존주택의 세대수 그 밖의 사업내용이 대통령령이 정하는 기준 이하인 경우에는 임대주택을 공급하지 아니할 수 있다 . ○ 도시 및 주거환경정비법 부 칙 (2009. 4. 22. 법률 제9632호) ① 【시행일】 이 법은 공포한 날부터 시행한다. ② 【관리처분계획의 인가를 받은 주택재건축사업에 관한 적용례】 이 법 시행 당시 제48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 주택재건축조합으로서 「주택 법」 제38조에 따른 입주자 모집승인을 받지 아니한 경우 이 법에 따라 제30조에 따른 사업시행계획서를 변경하고자 하는 때에는 토지등소유자 4분의 3 이상의 동의를 받아야 한다 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 법인세과-669, 2009.02.18. 【질의】 (사실관계) 재건축조합이 2개의 감정평가기관이 평가한 종전부동산의 평가금액에 비례율을 적용하여 권리가액(자기지분)을 산정한 후 조합원이 신규로 배정받은 아파트의 분양가액에 따라 권리가액을 초과하는 조합원에게는 조합원분담금으로서 징수하고 권리가액을 미달하는 아파트를 배정받은 조합원에게는 조합원환급금을 지급하고 있음. (질의1) 조합원분담금의 수익사업 해당여부 (질의2) 조합원분담금이 수익사업에 해당하는 경우 조합원환급금의 수익사업에 대응하는 손금에 해당 여부 (질의3) 일반분양자를 제외하고 조합원과 샤시 공사계약을 체결하는 경우 관련 조합원분담금이 수익사업에 해당하는 경우 대응비용의 손금 해당여부 【회신】 (질의1) 조세특례제한법 제104조의7 제2항 규정에 따른 정비사업조합(이하 “조합 ”이라 함)이 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액은 수익사업의 익금에 포함되는 것임. (질의2) 조합원이 출자한 토지의 평가액이 그가 분양받게 될 신축아파트의 가액 보다 커 그 차액을 조합이 조합원에게 지급하는 경우, 당해 조합은 동 지급금액을 그 조합원의 출자금의 감소로 처리하는 것임. (질의3) 조합이 일반분양자를 제외한 조합원(원조합원, 승계조합원 포함)들만을 위해서 조합명의로 지출한 새시 비용은 조합이 사업기간 동안 발생한 이익 중 일부를 조합원에게 분배한 것으로 보아 손금에 산입하지 아니하는 것임 ○ 서울고법2008누10388,’08.08.26 및 서울행법2007구합41680, ’08.03.21 도시및주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합은 통상 조합원 개개인으로 부터 토지나 주택을 출자 받아 조합원에게 1세대씩 분양할 아파트 외에 여분의 아파트와 상가 등을 추가로 건축하여 일반분양한 후 그 대금으로 건축비를 일부 충당함으로써 각 조합원이 부담할 건축비를 경감하는 방식으로 재건축사업을 시행 하는 사실, 원고도 마찬가지로… 조합원들에게 아파트 44세대를 우선분양하고 남은 34세대 아파트는 일반분양한 후 그로 인한 수입금을 각 조합원들에게 지분비율에 따라 배분하여 각 조합원이 납부할 건축비에 충당한 사실 등을 인정할 수 있는바, 위와 같이 원고가 일반분양으로 얻은 소득이 원고와 원고의 조합원들이 부담해야 할 건축비에 충당된 이상 그 소득은 모두 원고에게 귀속된 다음 원고의 조합원들에게 배분된 것으로 봄이 상당하다. ○ 서면1팀-394, 2006.3.27. 【질의】 정비사업조합이 재건축사업 중 일반분양하는 아파트와 상가에서 발생한 분양 이익을 조합원의 주택 신축비용으로 사용하는 경우 이를 배당소득으로 보아야 하는지 여부 (사실관계) 주택재건축 정비사업조합이 일반분양하는 아파트와 상가에서 발생한 분양이익을 비영리사업 부문으로 전출하여 조합원의 주택에 대한 신축비용으로 사용(조합원 건축비 부담금으로 충당) - 일반분양이익 : 수익 13,000 - 원가 9,000 - 법인세 등 1,100 = 2,900 - 조합원부담금 : 건축비 14,000 - 일반분양 이익 2,900 = 11,100 【회신】 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생 하는 소득을 조합원분의 주택에 대한 건축비로 충당하는 경우 그 조합원 건축비로 충당된 금액은 「소득세법」 제17조제1항 제1호 의 규정에 의하여 조합원의 배당소득에 해당되는 것임 ○ 서면2팀-229, 2007.02.01. 재건축 정비사업조합의 각 사업연도 소득금액 계산시 손금에 산입하는 토지 및 건물의 취득가액은 동 조합원으로부터 현물출자 받을 당시의 시가에 의하는 것 이며, 이 경우 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이며, 시가가 불분명한 경우에는 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 각호의 규정을 순차적으로 적용하여 계산한 금액으로 하는 것임 ○ 서면2팀-1182, 2006.06.21. 관리처분계획에 따라 조합원에게 토지 및 건축물의 무상지분(조합원 자기지분)을 초과하여 토지 및 건축물을 공급하고 평형별 부담내역에 따라 받는 최종부담금은 수익사업의 익금에 포함하는 것임 ○ 법규과-1791, 2005.12.29. 법인으로 보는 주택조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생하는 소득을 조합원분의 주택에 대한 건축비로 충당한 경우 그 건축비로 충당된 금액은 소득세법 제17조제1항제2호 의 규정에 의하여 조합원의 배당소득에 해당되는 것이며, 조합원별 배당소득은 당해 건축비로 충당된 금액 중 조합원 각자의 지분에 상당하는 금액으로 하는 것임. ○ 서면2팀-1901, 2005.11.24. 주택재개발조합원이 조합의 해산으로 인한 잔여재산의 분배로서 취득하는 금전 기타 재산의 가액이 당해 조합의 주식 및 출자 또는 자본을 취득하기 위하여 소요된 금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 소득세법 제17조 제2항 제3호 의 규정에 의하여 의제배당에 해당하는 것임. ○ 서이46012-11269, 2003.07.05. 질의 1)의 경우 주택건설촉진법을 적용받던 재건축조합이 도시및주거환경정비법을 적용받게 되어 법인으로 등기하고 정비사업조합으로 조합명이 변경된 경우 동 정비사업조합(이하 “조합”이라 함)은 영리법인에 해당하는 것이며, 질의 2), 3)의 경우 영리법인인 조합이 조합원에게 분양하는 것은 조합원의 출자금을 현물로 반환하는 것으로서 출자의 감소에 해당하는 것이고, 질의 4)의 경우 조합의 최초사업연도 개시일인 설립등기일 전에 생긴 손익은 재건축조합의 소득세로, 설립등기일 이후에 생긴 손익은 조합의 법인세로 신고하여야 하는 것이나, 조합이 설립등기일 전에 생긴 손익을 조합으로 귀속시킨 것이 있는 경우에는 법인세법시행령 제3조 제2항 의 규정에 의하여 최초 사업 연도의 기간이 1년을 초과하지 아니하는 범위내에서 조합의 손익에 산입할 수 있는 것이며, 이 경우 최초 사업연도 개시일은 당해 조합에 귀속시킨 손익이 최초로 발생한 날로 하는 것임. ○ 서이 46012-11344, 2003.07.16. 도시재개발법에 의한 도시재개발사업의 조합원으로 참여한 자가 재개발사업의 완료로 재개발조합이 해산되기 전에 당해 사업기간 동안 발생한 이익 중 일부를 조합으로부터 분배받는 경우 그 분배받은 금액은 배당소득에 해당하는 것이나, 조합원이 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 같은법 제42조의 규정에 의한 청산금을 교부받는 경우 청산금을 교부받은 부분은 종전의 토지ㆍ건물을 조합에게 유상이전에 따른 대가에 해당 하는 것으로 귀 질의의 경우가 어디에 해당하는지는 실질내용에 따라 사실판단할 사항임. ○ 소득46011-259, 2000.02.21. 재건축조합의 소득금액 계산에 있어서의 총수입금액은 소득세법 제24조 제1항 의 규정에 의하여 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기기분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것임 ○ 소득46011-184, 1999.10.14. 재건축조합의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기기분을 초과한 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합규약 등에 따라 분양대금을 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액 으로 하는 것이며, 건설비의 부족으로 각 조합원이 부담한 분담금은 추가출자금으로서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임 ○ 국심2006부933, 2007.08.24. 청구법인의 2004사업연도 총수입금액은 ① 일반분양하는 잔여세대 아파트의 분양 대금과 ② 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 ③상가 등의 분양대금을 합계한 것이고, 재건축조합의 소득금액 계산에 있어서 재건축조합원의 자기지분에 해당하는 신축취득주택에 대한 분담금은 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이나 , 자기지분을 초과하는 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합규약에 따라 분양 대금으로 별도로 지급받는 금액은 총수입금액에 산입하여야 할 것인 바○○○, 청구법인이 자기지분을 초과하는 아파트를 취득한 조합원으로부터 받은 ‘조합 분양수입 17,436,576천원’에 대하여 청구법인의 총수입금액 및 매출원가에서 제외 하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.