주택신축판매업자가 토지 양도시 소득구분

주택신축판매업자가 “사업용”으로 매입한 부지를 일반인에게 매각함에 따라 발생되는 소득이 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 여부는 당해 토지의 취득경위, 실질적인 매각목적, 매각당시 사업계획 등을 구체적으로 조사ㆍ확인하여 사실판단할 사항임

[회신] 귀 질의의 경우, 기존 해석사례(서면1팀-899, 2005.07.22)를 참조하시기 바랍니다. ○ 서면1팀-899, 2005.07.22 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 또는 양도소득인지 여부는 그 양도(또는 매매)가 수익을 목적으로 하고 있는 지 여부와 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지를 고려하여 사회통념에 비추어 판단하는 것이므로, 귀 질의의 주택신축판매업자가 “사업용”으로 매입한 부지의 일부를 일반인에게 매각함에 따라 발생되는 소득이 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 여부는 당해 토지의 취득경위, 실질적인 매각목적, 매각당시 사업계획 등을 구체적으로 조사ㆍ확인하여 사실판단할 사항입니다. 〔붙 임 : 참고자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 갑과 을은 각자 소유의 토지 위에 주택을 건축하여 분양 판매하기로 하는 동업계약을 하여 사업자등록을 하고 각 소유 토지를 지분별로 출자하여 양도소득세를 신고․납부함 - 주택건축을 위한 허가 및 기존 주택 철거까지 진행하였으나 경제상황의 악화로 인하여 건축허가를 철회하고 나대지 상태로 보유하고 있던 중 각각의 토지를 매매하고자 함 ○ 질의내용 - 건물을 신축하지 아니한 상태에서 토지 양도 시 발생하는 소득을 사업소득으로 볼 수 있는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 6. 건설업에서 발생하는 소득 12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. 20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 ③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 「통계법」 제22조 에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업 분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령 으로 정한다. ○ 구 소득세법 기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다. 1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 영 제32조 제2항의 규정에 의한 면적을 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. 4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다. 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다. ○ 구 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치 세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우 (「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다. ③ 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다. ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ 분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적 으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지[「지적법」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당 하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 재산-4376, 2008.12.24 거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 토지 등이 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것으로서, 공동사업을 영위하다 당사자 간의 약정에 의해 당해 공동사업을 해지 하는 경우에도 당초 신고ㆍ납부한 양도소득세는 환급하지 아니하는 것임 . ○ 서면1팀-899, 2005.07.22 【제목】 - 주택신축판매업자가 사업용으로 매입한 부지의 일부를 일반인에게 매각하는 경우 사업소득에 해당하는 지 여부는 취득경위, 실질매각목적, 매각 당시 사업계획 등을 조사 확인하여 사실판단할 사항임 【질의】 - 주택건설업 등록을 하고 주택신축판매업을 영위하는 개인으로 몇 년 동안 계속하여 오피스텔, 아파트, 주상복합건물 등을 신축 판매하여 왔으며 현재도 계속 사업을 영위하고 있음. - 최근에 대전에 공동주택용지와 여러 개 필지의 단독주택용지를 묶어서 토지를 분양(Package 분양)함에 따라 패키지로 공동주택용지와 단독주택용지를 분양 받아 직접 리스크가 많아 단독주택용지를 일반인에게 매각하고자 함. - 상기와 같이 단독주택용지를 일반인에게 매각하고 발생하는 소득이 사업과 관련하여 발생하는 사업소득인지 사업목적과 관련 없이 발생하는 양도소득인지 여부 【회신】 - 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 또는 양도소득인지 여부는 그 양도(또는 매매)가 수익을 목적으로 하고 있는 지 여부와 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지를 고려하여 사회통념에 비추어 판단하는 것이므로, - 귀 질의의 주택신축판매업자가 “사업용”으로 매입한 부지의 일부를 일반인에게 매각함에 따라 발생되는 소득이 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 여부는 당해 토지의 취득경위, 실질적인 매각목적, 매각당시 사업계획 등을 구체적으로 조사ㆍ확인하여 사실판단할 사항임.