부동산 매매로 발생한 소득의 소득구분

판매를 목적으로 신축한 건물을 양도하거나 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하다가 양도하는 경우는 사업소득에 해당하나, 임대를 목적으로 신축한 건물을 임대사업에 사용하다가 양도하는 경우는 양도소득에 해당하는 것임.

[회신] 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 당해 부동산의 신축 및 양도의 목적, 이용실태, 보유기간 및 거래의 규모 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항으로 판매를 목적으로 신축한 건물을 양도하거나 신축한 건물이 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 「사업소득」에 해당하는 것이나, 임대를 목적으로 신축한 건물을 임대사업에 사용하다가 양도하는 경우에는 「양도소득」에 해당하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 1997.04.15일 토지구입 후 1997.10.21 다가구주택 신축보유 중 2008.6.10일자 양도(당해주택) 2000, 2001, 2002, 2003년 각각 신축주택 1채씩 양도함. 2003.5.7일 토지구입 후 2004.3.26일 다가구주택 신축보유 2003.5.28일 토지구입 후 2004.8.23일 다가구주택 신축보유 2007.10.24일 토지구입 후 2008.4.1일 다가구주택 신축보유 ○ 질의내용 2008.6.10일자로 매매한 당해주택의 양도로 인하여 발생한 소득이 양도소득인지 사업소득인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】 ① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 종합소득 (2006. 12. 30. 개정) 당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득 ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것 3. 양도소득 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생 하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 ○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국 표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외 한다. (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다. 1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만 , 토지의 면적이 영 제32조 제2항의 규정에 의한 면적을 초과하는 부분에 대하 여는 건설업으로 보지 아니한다. (2008. 7. 30. 개정) 4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다. 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다 . ○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면1팀-176, 2006.02.09 1. 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 당해 부동산의 신축 및 양도의 목적, 이용실태, 보유기간 및 거래의 규모 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항으로 판매를 목적으로 신축한 건물을 양도하거나 신축한 건물이 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 「사업소득」에 해당하는 것이나, 임대를 목적으로 신축한 건물을 임대사업에 사용하다가 양도하는 경우에는 「양도소득」에 해당하는 것임. 2. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서면1팀-1228, 2005.10.12. ; 소득46011-1899, 1998.7.10. ; 직세1234-4067, 1997.11.7.)을 참고하기 바람. (참고 : 직세1234-4067, 1997.11.7.) 공동사업자중 1인이 타인에게 자기지분을 양도함으로써 공동소유한 토지 또는 건물 의 지분이 사실상 유상으로 이전되는 경우에는 소득세법 제4조 제3항 에 규정하는 양도에 해당하므로 동 자산의 지분양도로 인하여 발생하는 양도소득에 대하여도 소득세를 부과하는 것임. ○ 서면1팀-70, 2005.01.17 거주자가 공동사업장과 단독사업장을 겸영하는 경우에는 소득세법 제43조 및 같은법 제87조의 규정에 의하여 공동사업장을 1거주자로 보아 소득금액을 계산 하는 것이므로 당해 사업에 대한 각각의 사업장별로 수입금액과 소득금액을 계산하는 것이며, 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매 의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업 적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조 의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이므로, 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항임. ○ 서면1팀-448, 2007.04.06 귀 질의의 경우 거주자( 소득세법 제87조 의 공동사업장 포함)가 주택을 건설하여 판매하는 사업의 업종 구분은 「소득세법」 제19조 제1항 제6호 및 같은 법 시행령 제32조와 같은법 기본통칙 19-5 규정에 따라 건설업(주택신축판매업)에 해당하는 것이며, 주택신축판매업의 총수입금액에 대응하는 필요경비의 계산은 같은법 시행령 제55조 제1항 제2호 및 기질의회신문(서일46011-11732, 2002.12.23.)을 참고하기 바람.