부동산매매업자의 예정신고세액공제 및 추계결정 여부

부동산매매업자가 토지 등의 매매차익예정신고와 함께 자진납부하는 경우 예정신고납부세액공제가 가능한 것이며, 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비한 경우 추계결정이 가능한 것임

[회신] 귀 질의1의 경우, 부동산매매업자가 재고자산인 토지 등을 매매하고 소득세법 제69조의 규정에 의해 그 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 토지등의 매매차익예정신고와 함께 자진납부를 하는 경우에는 그 산출세액에서 신고ㆍ납부한 매매차익에 대한 세액의 100분의 10을 공제하게 되는 것이며, 귀 질의2의 경우, 기질의회신문 【서면1팀-501, 2007.04.19】을 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 1. 1998년 분할 매각목적으로 임야 3,000㎡를 취득 2. 1998년 관할군청에 토지분할 측량 설계도 및 개발계획서 등을 제출하여 허가를 득함(10필지) 3. 분묘권자(묘지) 등과 협의 이장 및 벌목공사 완성 4. 1999년 토지 정지작업(도로 및 배수로 등) 및 분할공사 완성 5. 2000년 건축허가를 득함 6. 2001년 개발대행업자의 부도 및 행방불명으로 추가공사 중단됨 7. 2007년 일부 보강공사 시행 8. 2008년 7월 부동산매매업자(토지분할 매각)로 등록하고 분양시작 9. 2008년 8월 분양완료 ○ 질의내용 (질의1) 부동산매매업자로서 토지 등 매매차액을 에정신고시 신고납부세액공제가 가능한지 여부 (질의2) 위 매매목적 부동산에 대한 당초 취득계약서 및 공사비(개발행위 등)의 증빙서가 없는 경우(개발대행업자의 부도로 인하여 관련서류 분실로 필요경비 계산 불가함) 소득세 신고시 소득금액 추계결정 가능여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 자진납부】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 “토지 등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다. (2006. 12. 30. 개정) ② 제1항의 규정에 의한 신고를 “토지 등 매매차익예정신고”라 한다. (1994. 12. 22. 개정) ④ 부동산매매업자가 제1항의 규정에 의하여 토지 등 매매차익예정신고와 함께 자진납부를 한 때에는 그 산출세액에서 신고ㆍ납부한 매매차익에 대한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제(이하 “토지 등 매매차익예정신고납부세액공제”라 한다)한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제127조 【부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 납부】 ① 법 제69조 제1항의 규정에 의하여 토지 등 매매차익예정신고를 하고자 하는 자는 기획재정부령이 정하는 토지 등 매매차익예정신고서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ○ 소득세법 제76조 【확정신고자진납부】 ① 거주자는 당해연도의 과세표준에 대한 종합소득산출세액 또는 퇴직소득산출 세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 제70조ㆍ제71조 및 제74조 에 따른 과세표준확정신고기한까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서ㆍ한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다. (2006. 12. 30. 개정) ② 제1항의 규정에 의한 납부를 “확정신고자진납부”라 한다. (1994. 12. 22. 개정) ③ 다음 각호의 세액이 있는 때에는 확정신고자진납부에 있어서 이를 공제하여 납부한다. (1994. 12. 22. 개정) 2. 제69조의 규정에 의한 토지등 매매차익예정신고산출세액 또는 그 결정ㆍ경정 한 세액(예정신고납부세액공제액을 포함한다) ○ 소득세법 제70조 【종합소득 과세표준확정신고】 ④ 종합소득과세표준확정신고에 있어서는 그 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부 하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 제160조 제3항의 규정에 따른 복식부기의무자(이하 “복식부기의무자”라 한다)가 제3호의 규정에 따른 서류를 제출하지 아니한 경우에는 종합소득과세표준확정신고를 하지 아니한 것으로 본다. (2006. 12. 30. 개정) 2. 종합소득금액의 계산의 기초가 된 총수입금액과 필요경비의 계산에 필요한 서류로서 대통령령이 정하는 것 (1994. 12. 22. 개정) 3. 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액을 제160조 및 제161조의 규정에 의하여 비치ㆍ기장된 장부와 증빙서류에 의하여 계산한 경우에는 기업회계기준을 준용하여 작성한 대차대조표ㆍ손익계산서와 그 부속서류 및 합계잔액시산표와 대통령령이 정하는 바에 따라 작성한 조정계산서. 다만, 제160조 제2항의 규정에 의하여 기장을 한 사업자의 경우에는 대통령령이 정하는 간편장부소득금액계산서 (2005. 12. 31. 개정) 4. 제28조부터 제32조까지의 규정에 의하여 필요경비를 계상한 때에는 그 명세서 (2007. 12. 31. 개정) 5. 사업자(대통령령이 정하는 소규모사업자를 제외한다)가 사업과 관련하여 다른 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 제160조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 증빙서류외의 증빙을 수취한 경우에는 대통령령이 정하는 영수증수취명세서(이하 “영수증수취명세서”라 한다) (2006. 12. 30. 개정) 6. 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액을 제160조 및 제161조의 규정에 의하여 비치ㆍ기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산하지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 추계소득금액계산서 (1998. 12. 28. 신설) ○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】 ③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙 서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제142조 【과세표준과 세액의 결정 및 경정】 ① 법 제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는 경정은 과세표준 확정 신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 실지조사에 의함을 원칙으로 한다. ○ 소득세법 시행령 제143조 【추계결정 및 경정】 ① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우 2. 기장의 내용이 시설규모ㆍ종업원수ㆍ원자재ㆍ상품 또는 제품의 시가ㆍ각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 3. 기장의 내용이 원자재사용량ㆍ전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우 ③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다. 다만, 제1호의 2의 규정은 단순경비율 적용대상자에 한하여 적용한다. (2000. 12. 29. 단서신설) 1. 수입금액에서 다음 각목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 “기준소득금액”이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만 , 기준소득금액이 제1호의 2의 규정에 따른 소득금액에 국세청장이 정하는 배율 을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우 2009년 12월 31일까지는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다. (2008. 2. 22. 단서개정) 가. 매입비용(사업용고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업용고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액 (2000. 12. 29. 개정) 나. 종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액 (2000. 12. 29. 개정) 다. 수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 1의 2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법 (2000. 12. 29. 신설) 2. 기준경비율 또는 단순경비율이 결정되지 아니하였거나 천재ㆍ지변 기타 불가항력으로 장부 기타 증빙서류가 멸실된 때에는 기장이 가장 정확하다고 인정되는 동일업종의 다른 사업자의 소득금액을 참작하여 그 소득금액을 결정 또는 경정하는 방법. 다만, 동일업종의 다른 사업자가 없는 경우로서 과세표준확정신고후에 장부 등이 멸실된 때에는 법 제70조의 규정에 의한 신고서 및 그 첨부서류에 의하고 과세표준확정신고전에 장부 등이 멸실된 때에는 직전과세기간의 소득률에 의하여 소득금액을 결정 또는 경정한다. (2000. 12. 29. 개정) 3. 기타 국세청장이 합리적이라고 인정하는 방법 ④ 제3항 단서에서 “단순경비율 적용대상자”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. (2000. 12. 29. 신설) 1. 당해 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자 (2000. 12. 29. 신설) 2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정에 의하여 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자 (2007. 2. 28. 개정) 가. 농업 및 임업, 어업, 광업, 도매업 및 소매업, 부동산매매업 기타 나목 및 다목에 해당하지 아니하는 업 : 6천만원 (2007. 2. 28. 개정) 나. 제조업, 숙박 및 음식점업, 전기ㆍ가스 및 수도사업, 건설업, 운수업, 통신업, 금융 및 보험업 : 3천600만원 (2007. 2. 28. 개정) 다. 부동산임대업, 사업서비스업, 교육서비스업, 보건 및 사회복지사업, 오락ㆍ문화 및 운동 관련 서비스업과 기타 공공ㆍ수리 및 개인서비스업，가사서비스업 : 2천400만원 (2008. 2. 22. 개정) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면1팀-434, 2006.04.05 【제목】 부동산매매업자가 양도소득세율을 적용하여 매매차익예정신고로 예정신고 납부세액공제를 받은 경우 종합소득세 확정신고 시 공제되는 세액공제액에 포함됨 【질의】 ｏ 부동산매매업자가 부동산매매로 인하여 매매차익 예정신고납부를 하고 예정신고납부세액공제를 받음. ｏ 매매차익 예정신고시 양도소득세율을 적용하여 신고하고 종합소득세 확정신고시는 종합소득세율을 적용하면 세율적용이 달라져 산출세액이 차이가 나는데, 예정신고납부세액공제액이 적법하게 기신고된 예정신고시 세액공제액을 그대로 인정하는 것인지 아니면 종합소득세 산출세액의 10％범위로 조정하여야 할 것인지 여부 【회신】 부동산매매업자가 재고자산인 토지 등을 매매하고 소득세법 제69조 의 규정에 의해 그 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 토지 등의 매매차익예정신고와 함께 자진납부를 하는 경우에는 그 산출세액에서 신고ㆍ납부한 매매차익에 대한 세액의 100분의 10을 공제하게 되는 것이며, 당해 연도에 대한 소득세과세표준확정신고 및 자진납부시에 당해 예정신고 납부시 공제받은 예정신고납부세액공제액은 종합소득산출세액에서 공제하는 세액공제액에 포함되는 것임. ○ 서면1팀-501, 2007.04.19 【제목】 사업소득 추계결정 여부 【질의】 (사실관계) - 부동산매매업을 영위하는 개인사업자로서 임야를 취득하여 토목공사 후 수개의 필지로 분할 양도함 - 토목공사와 관련한 전권을 위임받은 현장관리인이 갑자기 자살하여 토지 개발과 관련한 공사계약서 및 지출내역을 확보할 수 없음 (질의내용) 토목공사 전권을 위임받은 현장관리인이 갑자기 자살하여 토지개발과 관련한 공사계약서 및 지출내역을 제시할 수 없는 경우가 “과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위”인 경우에 해당되어 사업소득금액을 추계걸정할 수 있는지 여부 【회신】 귀 질의의 경우, 우리청 기질의회신문(소득46011-636, 2000.06.09)을 참고하시기 바랍니다. ○ 소득46011-636, 2000.06.09 【제목】 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우에는 수입금액에 표준소득률을 곱한 금액을 소득금액으로 추계결정할 수 있음 【회신】 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 하는 것이나, 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우에는 소득세법 제80조 제3항 단서 및 같은법시행령 제143조 제1항 제1호와 제3항 제1호의 규정에 의하여 수입금액에 표준소득률을 곱한 금액을 그 소득금액으로 하여 추계조사결정할 수 있는 것임. ○ 서면1팀-612, 2004.04.29 【질의】 부동산매매업자가 종합소득 과세표준확정신고를 소득세법 제70조 제4항 제6호 에 규정된 추계소득금액계산서에 의하여 한 경우로서, 매출액과 당해 자산의 건설원가 및 토지매입원가가 확인되는 경우 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 사유에 해당하는지 여부. 즉, 소득금액을 소득세법 제80조 제3항 단서 규정에 의하여 소득금액을 추계조사결정 할 수 있는 사유에 해당하는지 여부 【회신】 귀 질의의 경우 기 질의회신문(재소득 46073-119, 2003.8.20.)을 참고하기 바라며, 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임. ○ 재소득46073-119, 2003.08.20 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 소득세법 제80조 의 규정에 의하여 종합소득과세표준과 세액을 경정함에 있어 거주자가 같은법 제70조 제4항 제6호의 추계소득금액에 의하여 신고한 경우에도 당해연도 소득금액을 계산할 수 있는 장부 기타 증빙서류를 비치ㆍ기장하고 있는 경우에는 당해 장부 기타 증빙서류에 근거하여 과세표준과 세액을 실지조사 결정하는 것임.