증여받은 토지에 주택을 신축・판매하는 경우 토지의 취득시기・소득세 신고유형

주택신축판매업에 있어서 토지의 보유기간은 소득세법 시행령 제162조에 의하여 계산하는 것이고, 당해연도의 사업소득금액이 있는 거주자의 소득세 신고유형에 관하여는 같은 법 제70조 제4항 제3호 및 제6호를 각각 참고하기 바람.

[회신] <질의 1>의 경우 토지의 취득시기에 관하여는 이와 관련된 법령해석사례 서일46011-11896(2003.12.26)호를 참고하기 바라며, <질의 2>의 경우 당해연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액이 있는 거주자는 종합소득 과세표준확정신고에 있어서 그 소득금액을 장부와 증빙서류에 의하여 계산한 경우에는 기업회계기준을 준용하여 작성한 대차대조표·손익계산서와 그 부속서류 및 합계잔액시산표와 조정계산서를 그 신고서에 첨부(다만, 소득세법 제160조 제2항에 의하여 기장을 한 사업자의 경우에는 간편장부소득금액계산서, 소득금액을 장부와 증빙서류에 의하여 계산하지 아니한 경우에는 추계소득금액계산서)하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 하고, 거주자가 소득세법 제70조 제4항 제6호의 추계소득금액에 의하여 신고한 경우에도 당해연도 소득금액을 계산할 수 있는 장부 기타 증빙서류를 비치ㆍ기장하고 있는 경우에는 같은 법 제80조에 의하여 당해 장부 기타 증빙서류에 근거하여 과세표준과 세액을 실지조사에 의하여 경정할 수 있는 것임 〔붙 임 : 참고자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 본인은 서울 마포구에 소재한 단독주택을 소유하고 있는 바, 본 물건을 자녀에게 증여하여 그 자녀가 그 물건지에서 다세대주택 신축판매업을 할 목적으로 사업장 관할세무서에 사업자등록하고 사업을 하는 경우임. ○ 질의요지 <질의 1> 위 주택신축판매업에서 발생하는 사업소득에 대한 소득세를 신고할 때 기준(단순)경비율을 적용하는 경우 토지보유기간을 산정함에 있어서 건설용지의 취득시기는 증여시점인지 또는 증여자의 당초 취득시점인지 여부? <질의 2> 위 주택신축판매업에 대한 소득세 과세표준과 세액을 신고할 때 복식부기에 의하여 계산한 소득금액을 신고하는 경우 및 업종별 기준(단순)경비율에 의하여 소득금액을 신고할 수 있는지 여부? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금 (당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다) 을 청산한 날 로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ⑤ 제1항 내지 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다. ⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각 호의 자산을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산 (2000. 12. 29. 개정) 2. (삭제, 1995. 12. 30.) 3. 1985년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제3호의 자산 (2000. 12. 29. 개정) ⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 날”이라 함은 다음 각 호의 날을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일 (2000. 12. 29. 개정) 2. (삭제, 1995. 12. 30.) 3. 법 제94조 제1항 제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일 (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 제70조 【종합소득 과세표준확정신고】 (부칙) ① 당해연도의 종합소득금액이 있는 거주자는 그 종합소득과세표준을 당해연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (1994. 12. 22. 개정) ② 제1항의 규정은 당해연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 적용한다. (1994. 12. 22. 개정) ④ 종합소득과세표준확정신고에 있어서는 그 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 제160조 제3항의 규정에 따른 복식부기의무자(이하 “복식부기의무자”라 한다)가 제3호의 규정에 따른 서류를 제출하지 아니한 경우에는 종합소득과세표준확정신고를 하지 아니한 것으로 본다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 제50조ㆍ제51조 또는 제51조의 2의 규정에 따른 인적공제, 제51조의 3의 규정에 따른 연금보험료공제, 제51조의 4의 규정에 따른 주택담보노후연금이자비용공제 및 제52조의 규정에 따른 특별공제대상임을 증명하는 서류로서 대통령령이 정하는 것 (2006. 12. 30. 개정) 2. 종합소득금액의 계산의 기초가 된 총수입금액과 필요경비의 계산에 필요한 서류로서 대통령령이 정하는 것 (1994. 12. 22. 개정) 3. 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액을 제160조 및 제161조의 규정에 의하여 비치ㆍ기장된 장부와 증빙서류에 의하여 계산한 경우에는 기업회계기준을 준용하여 작성한 대차대조표ㆍ손익계산서와 그 부속서류 및 합계잔액시산표와 대통령령이 정하는 바에 따라 작성한 조정계산서. 다만, 제160조 제2항의 규정에 의하여 기장을 한 사업자의 경우에는 대통령령이 정하는 간편장부소득금액계산서 (2005. 12. 31. 개정) 4. 제28조부터 제32조까지의 규정에 의하여 필요경비를 계상한 때에는 그 명세서 (2007. 12. 31. 개정) 6. 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액을 제160조 및 제161조의 규정에 의하여 비치ㆍ기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산하지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 추계소득금액계산서 (1998. 12. 28. 신설) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ■ 서일46011-11896, 2003.12.26 【질의】 홍길동은 토지를 1995.6월 취득 하여 주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 건축허가(2003.1월)를 받아 건물을 신축 중에(착공일 2003.3월, 준공예정일 2004.2월) 부득이한 사유로 인하여 배우자인 성춘향에게 2003년 11월 토지를 증여 하고 건축에 대한 허가도 변경하여 실제로 명의 변경뿐만이 아닌 모든 권리와 의무를 배우자인 성춘향이 갖고 건설을 계속 진행하여 준공검사를 받고 분양완료 후 경비율에 의한 소득세 신고 를 할 경우 토지의 보유기간 계산시 증여받은 날부터, 또는 당초 취득일부터 계산하여야 하는지 여부 【회신】 주택신축판매업에 대한 기준(단순)경비율 적용시 토지의 보유기간 계산은 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 의하여 계산 하는 것임. ■ 소득46011-1606, 1997.06.16 종합소득 과세표준확정신고에 있어서 부동산임대소득 또는 사업소득이 있는 사업자는 소득세법 제70조 제4항 제3호 의 규정에 의하여 그 신고서에 기업회계기준을 준용하여 작성한 대차대조표·손익계산서와 그 부속서류 및 합계잔액시산표와 조정계산서를 첨부(같은 법 시행령 제132조 제1항의 일정규모 미만 사업자의 경우에는 같은 조 제2항의 간이소득금액계산서 첨부)하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 하는 것임. ■ 소득세법 기본통칙 70-7 【당해연도에 신규로 사업을 개시하는 사업자의 신고방법】 당해연도에 신규로 사업을 개시하는 사업자는 법 제70조 제4항 제3호 본문의 규정에 의한 서류를 첨부하거나 동호 단서의 규정에 의한 간이소득금액계산서를 첨부하여 당해 과세기간에 대한 과세표준확정신고를 할 수 있다. ■ 서일46011-10662, 2003.05.27 단순경비율 적용대상자의 경우 단순경비율 또는 기준경비율 및 기장에 의한 신고를 할 수 있는 것이나, 기준경비율 적용대상자의 경우 단순경비율에 의한 신고를 할 수 없는 것임. ■ 서면1팀-1593, 2006.11.24 1. 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 소득세법 제80조 의 규정에 의하여 종합소득과세표준과 세액을 경정함에 있어 거주자가 같은법 제70조 제4항 제6호의 추계소득금액에 의하여 신고한 경우에도 당해연도 소득금액을 계산할 수 있는 장부 기타 증빙서류를 비치ㆍ기장하고 있는 경우에는 당해 장부 기타 증빙서류에 근거하여 과세표준과 세액을 실지조사 결정하는 것임. 2. 조세특례제한법 제128조 에 의거 「소득세법」 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 추계를 하는 경우 같은법 제102조의 산림개발소득에 대한 세액감면 규정을 적용할 수 있는 것임.