전 문
[회신]
귀 질의의 경우, 이와 유사한 기질의회신문 【서면1팀-829, 2007.06.15】을 참고하시기 바랍니다.
○서면1팀-829, 2007.06.15
귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기 보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나,
주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단 할 사항임.
〔붙 임 : 참고자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
개인사업자인 양도인은 1999년 토지를 매입하여 1999년~2000년 건물을 신축
․
분양하던 중 2003년 분양이 안되어 세무서에 임대사업을 추가하고 재고자산에서 유형자산으로 계정을 변경하였으며, 건물에 대한 감가상각과 2008년까지 5년간 임대업에 대한 소득세 신고를 해왔음
○ 질의내용
그러던 중 1인에게 일부(3개층)를 판매하였을 경우 양도소득으로 볼 것인지 사업소득으로 볼 것인지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제19조
【사업소득】
①
사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
○
소득세법 시행령 제34조
【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29. 개정)
○
소득세법
기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1.
부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업
목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 (2008. 7. 30. 개정)
3.
토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유
수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를
분할하여 양도하는 경우 포함) (2008. 7. 30. 개정)
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ
조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을
가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
○
소득세법 제94조
【양도소득의 범위】
①
양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2008. 12. 26. 개정)
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 서면5팀-1105, 2008.05.23
【질의】
신축시 사업목적을 임대사업용으로 신축하고 임대사업용으로 사용하다가
판매하였으며 사업자등록도 면세사업자로 업태(부동산, 주택임대)로 등록함
임대목적으로 신축한 주택을 임대중 판매한 신축주택이 양도소득인지, 사업
소득인지.
【회신】
판매를 목적으로 주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부
또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는「소득
세법」제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업으로 보아 사업소득에 해당
하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것으로
귀 질의의 경우가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는
그 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ
계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임.
○ 서면5팀-2461, 2007.09.04
【질의】
다세대주택이나 오피스텔의 최초 건물소유권자를 갑이라 칭하고, 갑으로부터 다세대주택을 양수한 자를 을이라고 칭하면,
－갑이 최초 건물 소유일로부터 1년 미만만 소유하거나, 1년 이상 소유
(소유
기간 동안 임대하거나 그렇지 아니한 경우)하다가 을에게 양도한 경우
갑이
세무서에 신고, 납부해야 할 세금의 종류는 어떤 것이 있는지.
【회신】
판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여
그
전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우
에는「소득세법」제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업으로
보아 사업
소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용
으로 사용하다가
양도하는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것이며, 귀 질의의 경우가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는
지의 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어
사업활동으로 볼 수 있을 정도의
계속성과 반복성이 있는지 여부 등의
사실을 고려하여 판단할 사항임.
○ 서면1팀-829, 2007.06.15
【질의】
1995년 국민주택규모 이하 및 상가건물을 분양할 목적으로 신축하였으나
분양이 되지 않아 부동산매매업 및 부동산임대업으로 사업자등록을 하였음
금년에 주택만 분양이 완료되어 소득세를 내야 하는데 분양이 되지 않아서
일시적으로 임대를 하다가 양도한 것으로 사업소득세로 납부해야 하는지 아니면
양도소득세를 납부해야 하는지.
【회신】
귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니
하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생
되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기 보다는 사실상 임대목적에 전용한 것
으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적
으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해
주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모
ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단할 사항임.
○ 서면1팀-923, 2005.07.27
【질의】
1983년 토지 취득하여 1988년 다세대주택 8세대(1동)를 신축하여 오다가
1999년 법인에게 일괄 양도함에 있어 양도소득세과세대상인지, 아니면 사업
소득 과세대상인지.
【회신】
부동산을 양도함으로 발생하는 소득이 사업소득(주택신축판매업)인지 또는
양도소득인지의 여부는 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모
,
횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이
있는지를 고려하여 사회통념에 비추어 판단하는 것이므로, 귀 질의의 경우
판매를 목적으로 신축한 주택을 양도하는 경우는 주택신축판매업으로 사업
소득에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하여 다년간 임대용으로 사용하다가
양도하는 경우는 양도소득에 해당하는 것으로 이는 신축목적, 규모, 보유, 임대기간, 판매경위 등을 종합적으로 조사ㆍ확인하여 사실판단할 사항임.
○ 국심2004서 2631, 2005.03.03
다. 사실관계 및 판단
(나) 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법령상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인바, 이 건의
경우 청구인이 비록 주택신축판매업으로 사업자등록을 하였으나,
쟁점
부동산을 신축한 후 사업자등록내용과는 달리 5년9개월 동안 거주 및 임대용으로 사용
하였고, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 스스로 양도
소득세과세대상임을 전제로 자산양도차익예정신고를 하였던 점 등을 고려하면, 쟁점부동산의 양도행위는 부동산신축판매업을 영위한 것으로 보기 어렵고,
부동산임대사업용 고정자산을 양도한 것으로 보아
양도소득세를 과세함이 타당하다.
○ 국심93서2847, 1994.02.07
【제목】
판매목적으로 신축한 주택중 미분양된 주택(13세대)을 장기임대(8년)하다가
양도한 경우 그 양도로 인하여 발생한 소득은 주택신축판매(건설업) 소득으로 볼 수 없다고 한 사례(취소)
【결정이유】
o
소득세법 제4조 제1항 제1호
, 제15조, 제16조, 제20조 제1항 제5호, 동법시행령 제33조 제2항에서는 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로서
종합 소득세를 과세하도록 규정하고 있는 바, 위에서 주택을 신축하여 판매
하는 사업이라 함은 주택의 신축목적 및 규모, 주택의 보유기간 및 판매경위 등에 비추어 사업성이 인정되는 경우를 말한다고 할 것이고,
당초
주택을 신축하여 보유하는 목적이 판매목적에 있었다 할지라도 그후 상당한
기간 신축주택을 임대등의 다른 목적에 전용함으로써 주택을 보유하는 목적이
이를 판매함에 있다기 보다는 오히려 임대 등의 다른 용도에 있다고 볼만한
객관적인 사정이 존재하는 경우에는 그후에 이를 판매한다 하여 주택신축판매사업을 영위하였다고 볼 수는 없다 할 것
이다.
o
그런데 청구인이 82. 4. 연립주택 24세대를 신축하였으나 당시 9세대만의
분양이 완료된 사실에 대하여는 다툼이 없고, 부동산임대차계약서, 소득세
과세표준확정신고 및 자진납부계산서, 부동산등기부등본 등에 의하면 청구인은
분양되고 남은 15세대의 연립주택에 대하여 83년부터 7년이상의 기간 임대에
제공하면서 임대에 따른 종합소득세액을 납부하여 오다가 주택과다 보유자를
부정적으로 평가하는 사회적분위기와 청구인의 개인적 사정등에 의하여 90. 8. 13 위 15세대중 이 사건 13세대의 주택을 주택의 임차인 등에게 양도한 사실을 인정할 수 있다.
o 그렇다면, 이 사건 당초 청구인이 판매의 목적으로 주택을 신축하였다
할지라도 분양하고 남은 15세대의 주택을 임대목적에 전환하여 장기간 임대
하여 오다가 이를 양도한 경우로서 주택신축판매업을 하였다고 볼 수 없다
할 것이므로 이 사건 청구인이 건설업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분은
부당하다.
○ 대법원86누138, 1987.4.14
사업의 속성인 영리목적성과 계속.반복성이 동시에 충족되는 경우에는 사업
소득인 부동산매매업 또는 주택신축판매업으로 보지만, 둘 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우에는 양도소득세로 보게 된다.