주택신축판매업자의 관리대행 용역비의 필요경비 산입 여부 등

주택신축・분양과 관련하여 지출하는 관리대행 용역비는 그 용역의 구체적인 내용에 따라 자산의 취득가액 또는 필요경비에 산입하는 것이며, 주택의 신축을 위해 매입한 토지 위의 기존건물 철거비용은 당해 토지의 취득원가에 포함되는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우, 주택신축판매업을 영위하는 거주자가 주택의 신축․분양과 관련하여 지출하는 관리대행 용역비는 그 제공받은 용역의 구체적 내용에 따라 자산의 취득가액 또는 총수입금액에 대응하는 필요경비에 산입하는 것으로 질의 1의 경우 「소득세법」제27조, 제39조 및 같은 법 시행령 제89조 제1항의 규정을 참조하기 바랍니다. 질의 2의 경우, 주택의 신축을 위해 매입한 토지 위의 기존건물 철거비용은 당해 토지의 취득원가에 포함되는 것입니다. 〔붙 임 : 관련자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 개 인사업자 ‘갑’은 주택신축판매업자임. 부지를 구입한 후 아파트를 신축하여 분양하는 사업을 준비하고 있으며 현재 건축허가 신청을 준비중에 있음 - ‘갑’은 개인사업자로서 직원도 2명뿐이고 복잡한 아파트 신축과 관련된 모 든 업무를 처리 할 수가 없기 때문에 법인 ‘을’과 관리업무 대행계약을 체결함 * 관리대행 약정 내용(법인 ‘을’이 수임한 관리대행 업무) 1. 사업부지 매입관련 일체업무 2. 사업진행에 따른 자금관리 2-1. 1차 인허가 경료 후 토지수용에 따른 업무일체 3. 사업지구내 불법건물 관리 4. 불법건축물 축조, 증축, 구조변경 등의 불법건축행위 조사 5. 토지의 무단형질변경행위 조사 관리 6. 불법건물 고발 등 7. 해당관청의 철거작업 등 공무집행에 대한 지원 8. 법원의 명도판결에 의한 대체집행 관련 업무일체 9. 사업지 진성거주자 선정 등 입주민 선정업무 일체 10. 사업지 주민자치회와 협력 업무에 따른 자금의 집행 11. 건설공사의 감독 권한 12. 분양기획 및 분양업무 13. 건축관련법령에 의한 허가조건 검토, 허가신청서류 제출 등 업무일체 14. 건축 기본계획 수립 및 건축설계자 선정과 설계작업시 참여 관리 15. 1~14항과 관련되어 공시 수행이 요구되는 업무일체 - 한편, 사업부지내의 기존건물 철거와 관련하여 그 철거비용은 ‘을’ 이 지출하여 철거하고 ‘을’을 그 공급받는 자로 하여 철거수행업체로부 터 세금계산서를 받은 후 동 비용을 ‘을’이 ‘갑’에게 청구하면 ‘갑’은 ‘을’ 에게 철거비용을 지급하고 ‘갑’은 ‘을’ 로부터 세금계산서를 교부받 고 있음 ○ 질의내용 - 질의1. 주택신축판매업을 영위하는 거주자가 법인과 주택신축․분양 관련하 여 일체의 관리대행 용역계약을 체 결하고 용역비를 지급하는 경우, 동 용역비를 주택( 아 파트)의 취득원가에 포함하여야 하는지, 당해 과세기간의 필요경비로 산입하는지? - 질의2. 주택신축을 위해 매입한 토지상의 기존건물 철거비용이 신축주택의 취득원가에 포함 되는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】 ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다 . ③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다 ○ 소득세법 시행규칙 제50조 【기업회계의 기준 등】 ① 법 제39조 제3항의 규정에 의하여 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 적용할 수 있는 기업회계의 기준 또는 관행은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 회계처리기준으로 한다. 1. 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제13조의 규정에 의한 기업회계기준 2. 증권선물위원회가 정한 업종별 회계처리준칙 ② 법 제39조 제3항의 규정을 적용함에 있어서 기업회계의 기준 또는 관행의 준수여부는 거래건별로 이를 판단한다 ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연 도의 필요경비로 본다. ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다. 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. 1의 2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련한 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다) 2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다) . 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용 한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 ○ 소득세법 기본통칙 33-19 【고정자산에 대한 자본적 지출의 예시】 영 제67조 제2항에 규정하는 자본적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다. 1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다 . 2. 토지구획정리사업의 결과 무상 할양하게 된 체비지를 대신하여 지급하는 금액은 토지에 대한 자본적 지출로 한다. 3. 도 시계획에 의한 도로공사로 인하여 공사비로 지출된 수익자 부담금은 토지 에 대한 자본적 지출로 한다. 4. 자기소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존건축물을 철거 하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적 지출로 한다. 12. 부동산매매업자(주택신축판매업자를 포함한다)가 토지개발 또는 주택신 축 등 당해 사업의 수행과 관련하여 그 토지의 일부를 도로용 등으로 국가 등에 무상으로 기증한 경우 그 토지가액은 잔존토지에 대한 자본적 지 출로 한다. 나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면1팀-1552, 2007.11.09 부동산임대업을 영위하는 개인사업자가 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득 하여 그 건축물을 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액 과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 하는 것이며, 금융기관등 으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용 된 차입금에 대한 지급 이자는 당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하고, 취득일 이후 발생된 지급이자는 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것임. ○ 서면2팀-1470, 2006.08.02 【질의】 아파트 분양사업을 하는 시행사가 토지취득 후 아파트공사 전에 발생하는 각종 환경성 평가, 재측량, 아파트 배치, 각종 구조물 배치 등의 측량 및 아파트 사업성 평가 등과 관련된 비용을 토지의 자본적 지출로 보아 토지원가에 산입 하는지 아니면 건설원가로 계상하여야 하는지 【회신】 아파트 분양사업을 시행하는 내국법인이 토지취득 후 아파트공사 전에 발생하는 각종 환경성 평가, 재측량, 아파트 배치, 각종 구조물 배치 등의 측량 및 아파트 사업성 평가 등과 관련된 비용은 토지원가에 산입하는 것임. ○ 서면1팀-483, 2006.04.18 1. 생략 2. 부동산매매업을 영위하는 개인사업자가 토지만을 사용하기 위하여 노후 건물이 있는 토지를 매입 하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 매매하는 경우 당해 부동산매매업의 소득금액계산에 있어 서 철거하는 구건물의 취득가액 은 토지의 취득가액에 가산하여 필요경비 산입할 수 있는 것임. ○ 서면1팀-236, 2006.02.21 자기소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존건축물을 철거 하는 경우 기존 건 축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자 본적지출로 하여 새로운 건축물의 취득 원가에 산입하는 것임. ○ 서면1팀-1170, 2005.10.04 질의 3의 경우 부동산임대사업을 위한 건물을 신축하기 위하여 건축물이 있 는 토지를 취득하고 그 건축물을 철거하는 경우 철거한 건축물의 취득가액은 당해 토지에 대한 자본적지출에 해당하여 토지의 취득가액에 가산하는 것임 .