공동사업장 차입금 지급이자 필요경비 산입여부

거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 공동사업장의 부동산임대소득의 필요경비에 산입할 수 없음

[회신] 귀 질의의 경우, 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서, 소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 특수관계가 없는 3명이 부동산임대업을 동업하기로 하고, 예식장 건물을 30억원 에 법원으로부터 경락받음(동업계약서상 각자의 출자금은 1억원씩 합계 3억원이며, 부동산을 취득하기 위한 나머지 자금은 차입하여 취득하기로 함) 건물 취득자금 중 부족한 27억원은 전액 위 예식장 건물을 담보로 하여 대출 받아 지불함 위 예식장을 보증금 3억원에 월 3천만원에 임대하고 있으며, 위 27억원에 대한 월 이자 11,250,000원으로 전액 임대료 수입에서 지불하고 있음 ○ 질의내용 위 월 이자 11,250,000원(연 135,000,000원)의 소득세법상 필요경비 가능여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득 금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응 하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】 ① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. 1. 소득세와 소득할주민세 5. 대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비 10. 차입금 중 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자 13. 각 연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액 ○ 소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】(2006.12.30. 제목개정) ① 부동산임대소득 또는 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령이 정하는 출자공동사업자(이하 “출자공동사업자”라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다 ]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장”이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다. (2006. 12. 30. 개정) ② 제1항의 규정에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영 하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 “공동사업자”라 한다)간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다 . 이하 “손익분배비율”이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자 별로 분배한다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득․사업소득․일시재산소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요 경비는 다음 각호의 것으로 한다. 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용 으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. 13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응 하는 경비 ○ 소득세법시행령 제61조 【가사관련비 등】 ① 법 제33조 제1항 제5호에서 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다. (1999. 12. 31. 후단신설) 2. 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 재정경제부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액 ○ 소득세법 시행규칙 제27조 【가사관련경비】 ① 영 제61조 제1항 제2호의 규정에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 금액은 다음 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 초과인출금 또는 차입금의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. 당해 과세기간 중 부채의 합계액이 사업용자산의 합계액을 초과하는 금액(이 조에서 “초과인출금” 이라 한다)의 적수 지급이자× --------------------------------------- 당해 과세기간 중 차입금의 적수 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 초과인출금의 적수가 차입금의 적수를 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 없는 것으로 본다. ③ 제1항에 규정하는 부채에는 법 및 「조세특례제한법」에 의하여 필요경비에 산입한 충당금 및 준비금은 포함하지 아니하는 것으로 한다. (2005. 3. 19. 개정) ○ 소득세법시행령 제78조 【업무와 관련없는 지출】 법 제33조 제1항 제13호에서 “직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 1. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 발생하는 취득비ㆍ유지비ㆍ수선비와 이와 관련되는 필요경비 2. 사업자가 그 사업에 직접 사용하지 아니하고 타인(종업원을 제외한다)이 주로 사용하는 토지ㆍ건물 등의 유지비ㆍ수선비ㆍ사용료와 이와 관련되는 지출금 3. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자 4. 사업자가 사업과 관련없이 지출한 접대비 4의 2. 사업자가 공여한 「형법」에 따른 뇌물 또는 「국제상거래에 있어서 외국 공무원에 대한 뇌물방지법」상 뇌물에 해당하는 금전과 금전 외의 자산 및 경제적 이익의 합계액 (2007. 2. 28. 신설) 5. 제1호 내지 제4호의 2에 준하는 지출금으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2007. 2. 28. 개정) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 소득-326, 2009.01.28 【질의】 (사실관계) 본인과 배우자가 공동으로 부동산임대업을 개시하였으며, 매입가액은 총 155억 으로 본인과 배우자는 매입대금의 약 20％인 30억원 가량을 투자하고 나머지는 임대보증금과 은행차입금으로 조달함. * 취득자금 조달내역 - 계약금 : 2008.6.30일, 20억원, 공동사업자 2인이 지분율에 따른 부담(김○○ 12.3억, 정○○ 6.7억원) - 잔금 : 2008.8.5일, 135억원, 은행차입 110억, 임대보증금 20억, 본인자금 5억(지분율에 따른 부담) (질의내용) 동 차입금에 대한 지급이자의 필요경비 산입 가능여부 【회신】 귀 질의의 경우, 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서, 소득세법 제27조 에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당 되지 아니하는 것임. ○ 서면1팀-399, 2008.03.24 【제목】 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급 이자 는 공동사업장의 부동산임대소득의 필요경비에 산입할 수 없음 【질의】 (사실관계) 3명이 공동명의로 상가빌딩을 대출(임대사업자 대출)을 활용해 매입한 후, 상가 임대업을 영위하는 경우 (사업자대출은 3명중 1명이 대표자명의로 나머지 2명은 담보제공 및 연대 보증의 형태가 되며, 상가빌딩 매입가격 11억 중 5.5억은 3명의 현금출자 , 나머지 5.5.억은 대출을 활용해 잔금처리함) (질의내용) 동 차입금에 대한 지급이자의 필요경비 산입 가능여부 【회신】 귀 질의의 경우 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 소득세법 제27조 에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임. ○ 서면1팀-1005, 2007.07.18 【제목】 공동사업자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금에 대한 이자비용 은 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 없는 것임 【질의】 (사실관계) - 갑, 을, 병 3인은 2007.3월경 부동산 임대사업을 하기로 하고 각각 50％, 30％, 20％의 비율로 출자약정 체결한 후, 취ㆍ등록세 포함 6,500,000,000원의 부동산을 동년 4월에 계약체결하고 동년 6월 중순에 취득하여 그 비율로 공동등기를 완료함. - 위 취득자금 중 50억원 상당은 출자약정서대로 출자금으로 충당하고 잔금 지급시 부족산 자금은 갑, 을, 병이 비율대로 일시가수한 후, 등기완료 후 3인이 공동사업자로 부동산임대 사업자등록증을 발급받은 다음, 위 부동산을 담보로 제공하고 사업장 명의로 금융기관에서 차입하여 3인에게 동일 출자비율로 상환 하기로 함.(이때, 갑, 을, 병이 보증인으로 입보함) (질의내용) 부동산 취득시 소요자금 65억여원 가운데 출자약정서에 명시된 출자금액 50억 원을 제외한 부족자금을 당해 부동산을 담보로 제공한 후 금융기관에서 차입하였을 경우 차입시 제비용 및 금융이자는 필요경비 산입가능한지 여부 【회신】 귀 질의의 경우, 이와 유사한 기질의회신문(서면1팀-1737, 2006.12.26.)을 참고 하기 바람. ○ 서면1팀-1737, 2006.12.26 【제목】 공동사업자가 공동사업에 출자하기 위한 차입금에 대한 이자는 필요경비에 산입 되지 않으나 공동사업과 관련하여 차입한 이자비용은 필요경비에 산입됨 【질의】 ｏ 의사 2인이 공동개원을 하기 위하여 개업전 구성원 각각이 대출받아 개업을 하고 동 대출금으로 임차보증금과 의료기기 구입, 인테리어 비용 등으로 충당 ｏ 사업자등록 전에도 사업과 관련된 비용은 필요경비에 산입이 가능하며 차입금에 대한 이자도 필요경비가 가능한 것으로 알고 있는데 공동사업의 경우 동 차입금을 사업과 관련된 자금으로 볼 수 있는지 출자로 보는 것인지. 【회신】 공동사업자가 공동사업과 관련하여 금융기관 등으로부터 차입한 차입금에 대한 이자비용은 소득세법 제27조 의 규정에 의한 필요경비에 산입할 수 있는 것이나 , 공동사업자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금에 대한 이자 비용은 당해 공동사업장의 소득금액 계산에 있어서 같은법 제33조 및 같은법 시행령 제61조 제1항의 규정에 의한 업무와 관련없는 비용에 해당하여 필요경비에 산입할 수 없는 것임. 다만, 그 차입금이 출자를 위한 차입금인지 아니면 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지 여부는 공동사업 구성원간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단하는 것임. ○ 재소득-197, 2007.04.16 【제목】 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액에 해당하지 아니함 【질의】 (국세청 회신요약) 거주자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 필요경비 에 해당하지 아니하나, 당해 공동사업을 위하여 공동사업장이 차입한 차입금의 이자는 필요경비에 산입함. (재질의 내용) 공동사업장에 직접 사용된 자금에 대한 이자비용은, 차입자 명의나 그 차입시기에 상관없이 공동사업과 관련된 필요경비로 인정되는 것이 타당한 것이 아닌지. 【회신】 귀 질의의 경우 우리부의 기질의회신문(재소득46073-90, 2000.5.1.)을 참고하기 바람. ○ 재소득46073-90, 2000.05.01 【제목】 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위해 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액 계산상 필요경비에 산입안됨 【질의】 소득세법 제43조 제3항 및 같은법시행령 제100조의 규정에 의한 공동 사업 합산과세에 해당되지 아니하는 자가 부동산 임대사업을 공동으로 영위하기 위하여 그 출자자금 중 일부를 금융기관으로부터 대여받아 당해 부동산의 취득자금으로 사용한 경우에 그 차입금에 대한 이자비용이 당해 공동사업장의 필요 경비로 용인되는지의 여부를 질의함. 【회신】 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급 이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 소득세법 제27조 에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임.