주택임대소득 비과세 판단 시 주택 수 계산방법

비과세 주택임대소득을 적용함에 있어 구분등기된 상가와 주택이 연접되었으나 벽을 철거하여 1세대가 하나의 주거공간으로 사용하는 경우 1주택으로 보는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 「소득세법 시행령」제8조의 2에 따른 비과세 주택임대소득을 적용함에 있어, 구분등기된 상가와 주택이 연접되었으나 벽을 철거하여 1세대가 하나의 주거공간으로 실제 사용하는 경우에는 이를 1주택으로 보는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 건물의 실제용도를 확인하여 판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 거주자 갑은 서울시 소재 4층짜리 연립주택의 4층(이하 ‘쟁점주택’이라 한다)을 분양받아 임대하고 있는바 - 쟁점주택은 등기부등본에 401호(근린생활시설), 402호(다세대주택)로 각각 등기되어 있으나 - 실제 쟁점주택은 401호에 방 1개와 주방으로 이루어졌고 402호는 방 1개와 거실로 이루어져 있으며 401호와 402호를 구분하는 별도의 벽이 없고 하나의 출입문을 사용하는 등 - 전체가 1세대에 의해 방 2개 주방 1개 및 거실 1개로 이루어진 하나의 주거 공간으로 사용되고 있음 ○ 질의내용 다세대주택과 근린생활시설로 구분 등기되었으나 실제 하나의 주거공간으로 사용하는 건물의 경우 - 비과세 주택임대소득 판단 시 1주택으로 보는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제12조 【비과세소득】 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다. 2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득 나. 대통령령으로 정하는 주택의 임대소득 ○ 소득세법 시행령 제8조의2 【비과세 주택임대소득】 ① 법 제12조 제2호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택의 임대소득”이란 1개의 주택을 소유하는 자가 해당 주택(주택부수토지를 포함한다)을 임대하고 지급 받는 소득(고가주택의 임대소득은 제외한다)을 말한다. 다만, 국외에 소재 하는 주택의 임대소득은 주택 수에 관계없이 과세한다. ② 제1항에서 “주택”이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다) 으로 사용하는 건물을 말하고, “주택부수토지”란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다. 1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조 제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다) 2. 건물이 정착된 면적에 5배( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호 에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 ③ 제1항을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택 으로 계산 2. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다. 3. 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산 4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 부동산거래관리과-738, 2010.5.28. 1세대 1주택 비과세 등을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단 할 사항임 ○ 부동산거래관리과-423, 2010.3.18. 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택 외의 건물로 복합되어 있는 경우에도 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 건물 전체면적에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물 면적만 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것으로, 귀 질의의 경우 건물의 실제 용도를 확인하여 판단할 사항임 ○ 재산세과-38, 2009.8.27. 1 세대 1주택 비과세 판정 또는 1세대 2주택이상 중과규정을 적용할 때 주택수 계산은 양도일 현재의 현황으로 판정하는 것으로, 귀 질의 경우 인접한 2개의 다세대주택의 벽을 철거하고 1세대가 하나의 주거공간으로 실제 사용하다가 일괄하여 1인에게 양도하는 경우에는 공부상 2개 주택이라 하더라도 1주택 으로 보는 것이나, 해당 다세대 주택을 호별로 각각 양도하는 경우에는 2주택으로 보는 것임 ○ 서면5팀-965, 2008.5.2. 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도 소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로 인접 되어 1세대가 하나의 주거공간으로 실제 사용하는 경우에는 등기부상 2개 주택이라 하더라도 1주택으로 보는 것이며, 1필지의 토지위에 2동 이상의 주택이 있는 경우에도 한울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 1주택과 이에 부수되는 토지로 보는 것으로 귀 사례가 이에 해당하는지 여부는 당해 주택의 사실상 사용현황 등을 종합하여 사실판단 할 사항임 ○ 서면4팀-1126, 2005.7.5. 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 이와 같이 주택외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 경우에는 그 주택 외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 현행 소득세법 시행령 제156조 (고가주택의 범위)규정을 적용하는 것임 이때 주택과 주택 이외의 건물구분은 임대 여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이고 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임 ○ 재재산46014-37, 1998.4.9. 귀 질의 경우 국세청 회신내용(재일 46014-3003, 1997. 12. 23)이 타당함 ○ 재일46014-3003, 1997.12.23. 하층은 상가(거주용부분 포함)로 되어 있고 상층은 거주용으로 된 공동주택(아파트, 연립, 다세대) 건물을 함께 소유하는 경우에 이들은 겸용주택으로 보지 아니하는 것이나, 인접하거나 또는 상하층의 공동주택을 벽을 철거하고 1세대가 하나의 주거공간으로 실제 사용하는 경우에는 등기부상 2개 주택이라 하더라도 1주택으로 보는 것임