신축중에 있는 주택을 취득하여 완공 후 판매하는 경우 소득구분

미완성 주택을 취득하여 준공 후 이를 판매하는 경우 당해 주택의 취득 당시 주택의 시공정도가 건축법에 따른 건축물에 해당하는 경우에는 부동산매매업으로, 이에 해당하지 아니한 경우에는 건설업에 해당하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 거주자가 미완성 다세대주택을 경매로 취득하여 준공 후 이를 판매하는 경우, 취득 당시 주택의 시공정도가 ｢건축법｣에 따른 ‘건축물’에 해당하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것이나 ‘건축물’에 해당하지 아니한 경우에는 건설업(주택신축판매업)에 해당하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 경매로 신축중인 주택을 취득하여 본인의 책임으로 공사를 완료한 후에 판매하고자 함 ○ 질의내용 위의 경우 건설업(주택신축판매업)에 해당하는지, 부동산매매업에 해당하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법 시행령 제29조 【사업의 범위】 법 제19조 각호의 규정에 의한 사업의 범위에 관하여는 이 영에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 한국표준산업분류를 기준으로 한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 ○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국 표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외 한다. (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다. 1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만 , 토지의 면적이 영 제32조 제2항의 규정에 의한 면적을 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. (2008. 7. 30. 단서개정) 4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다. 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다. ○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 (2008. 7. 30. 개정) 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) (2008. 7. 30. 개정) ② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다. ③ 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다. ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합 ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. ○ 건축법 제2조 【정의】 ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (2008. 3. 21. 개정) 2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소 ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다. (2008. 3. 21. 개정) 8. “건축”이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다. (2008. 3. 21. 개정) 9. “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. (2008. 3. 21. 개정) 10. “리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말한다. (2008. 3. 21. 개정) ○ 건축법 시행령 제2조 【정의】 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (2008. 10. 29. 개정) 1. “신축”이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외한다]을 말한다. (2008. 10. 29. 개정) 2. “증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다. (2008. 10. 29. 개정) 3. “개축”이란 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다)를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모 의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다. (2008. 10. 29. 개정) 4. “재축”이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것을 말한다. (2008. 10. 29. 개정) ○ 건축법 시행령 제3조 의 2 【대수선의 범위】 법 제2조 제1항 제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다. (2008. 10. 29. 개정) 1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경 하는 것 (2008. 10. 29. 개정) 2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 (2008. 10. 29. 개정) 3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 (2008. 10. 29. 개정) 4. 지붕틀을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 (2008. 10. 29. 개정) 5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 (2008. 10. 29. 개정) 6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 (2008. 10. 29. 개정) 7. 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장을 포함한다)를 변경하는 것 (2008. 10. 29. 개정) 8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 (2008. 10. 29. 개정) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면1팀-189, 2008.2.5 근린생활시설과 주택이 함께 있는 건물을 상속받아 그 건물 전체를 다세대주택으로 증·개축하여 판매함으로써 발생하는 소득은 「소득세법」제19조 제1항 제12호의 규정에 따른 부동산매매업에서 발생하는 소득에 해당하는 것 ○ 서일46011-10993, 2003.7.24, 소득46011-2191, 1999.06.08 타인이 신축한 다가구주택을 매입하여 세대별로 구분 등기 후 분양하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것임 ○ 소득22601-3377, 1986.11.17 미완성 연립주택을 인수 후 이를 신축·준공하여 판매하는 때에는 소득세법 시행령 제33조 제2항의 규정에 의하여 건설업에 해당함. ○ 재일46014-1565, 1995.6.26., 소득46011-1051, 1993.4.22., 소득1264- 15, 1981.1.6., 소득46011-859, 1993.4.3. 소유하고 있던 자기의 토지 위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지로 인한 소득은 사업(건설업)소득에 해당하는 것이며, 시공중인 주택 을 양도하는 경우에는 주택의 시공 정도가 건축법에 의한 건축물에 해당하는 경우에만 사업(건설업)소득으로 보는 것임. ○ 소득46011-3464, 1998.11.12 【질의】 부동산임대업을 운영하던 거주자가 임대사업용 상가를 헐어내고 같은 자리에 연립주택을 신축분양하기 위하여 주택신축판매업으로 사업자등록을 필한 후 건물신축 중, 자금압박으로 당해 토지와 신축중인 건물을 건설업자에게 양도한 경우 양도한 토지와 건물에 대하여 양도소득세가 과세되는지 종합소득세가 과세되는지의 여부 【회신】 자기의 토지위에 주택을 신축하여 분양할 목적으로 사업자등록을 한 사업자가 건축 중인 건물과 토지를 제3자에게 양도함으로써 발생한 소득은 사업소득중 부동산매매업의 소득에 해당하는 것임. ○ 국심2000중1218, 2000.11.28 신축중인 다세대주택 등을 양도시, 그 시공정도가 건축법상 ‘건축물’에 해당 시 는 건설업으로 보는 주택신축판매업으로 과세됨 (판단) 처분청조사에 의하면 다세대주택이 완공되지는 아니하였지만 공정율이 75％로 골조공사가 끝난 상태이고 내부공사가 70％정도 진행된 상태이어서 청구인은 토지 와 위 건축법상의 건축물을 양도한 것이라고 보여진다. 청구인의 경우와 같이 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당하는 때에는 소득세법시행령 제32조 의 규정에 의한 건설업으로 보는 주택신축판매업에 해당하므로( 소득세법 기본통칙 19-5 같은 뜻), 처분청이 청구인을 주택신축판매업자로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것임.