토지 등 매매차익예정신고시 양도소득기본공제의 적용 가능 여부

부동산매매업을 영위하는 거주자가 토지 등 매매차익예정신고를 하는 경우, 토지 등 매매차익 계산시 양도소득기본공제는 적용하지 아니하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 부동산매매업을 영위하는 거주자가 「소득세법」제69조에 따라 토지 등 매매차익예정신고를 하는 경우, 같은 법 제103조에 따른 양도소득기본공제는 토지 등 매매차익 계산시 이를 적용하지 아니하는 것입니다. 〔붙 임 : 관련자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 부동산매매업자가 2009.5.20일에 부동산을 양도하여 2009.7.31일까지 소득세법 제69조 에 따라 토지 등 매매차익예정신고를 하려고 함. ○ 질의내용 - 부동산매매업자가 토지 등 매매차익예정신고시 양도소득기본공제 적용이 가능한지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고 와 자진납부】 ③ 부동산매매업자의 토지등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가 액 에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액 에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조 제 1 항 제2호 및 제2호의 2에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. (2008. 12. 26. 단서신설) ⑤ 토지등 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정ㆍ경정에 관하여 는 제107조 및 제114조의 규정을 준용한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개 정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경 비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다 만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산 의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개 정) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 제103조 【양도소득기본공제】 ① 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 다음 각호의 소득별로 당해연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. 1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득. 다만, 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산의 양도소득금액에 대하여는 그러하지 아니하다. 2. 제94조제1항제3호의 규정에 의한 소득 ③ 제1항의 규정에 의한 공제를 "양도소득기본공제"라 한다. ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호 의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다) 을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의 한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적 용한다. 1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율 2. 제94조제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간 이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 40 2의2. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 50 2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합 이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 양도소득과세표준의 100분의 50 2의6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의7. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지 양도소득과세표준의 100분의 60 2의8. 제94조제1항제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의3의 규 정 에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산 양도소득과세표준의 100분의 60 3. 미등기양도자산 양도소득과세표준의 100분의 70 ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2010년 12월 31일까 지 양도한 경우에는 제6항을 적용할 때 제1항제1호의 세율을 적용하 지 아니하고 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10을 가산한 세율 을 적용한다. <개정 2009.5.21 부칙> 1. 제104조의2제2항에 따른 지정지역 안의 부동산으로서 제1항제2호의3에 따른 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 2. 제104조의2제2항에 따른 지정지역 안의 부동산으로서 제1항제2호의4에 따른 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우의 해당 주택 3. 제104조의2제2항에 따른 지정지역 안의 부동산으로서 제104조의3 에 따른 비사업용 토지 4. 그 밖에 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산 ⑥ 제1항제2호의3부터 제2호의8까지에 해당하는 자산을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제1항제2호의3부터 제2호의8까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 제1항제2호 또는 제2호의2 에 따른 세율)을 적용한다. <개정 2009.5.21 부칙> ○ 소득세법 제107조【예정신고 산출세액의 계산】 (1999. 12. 28. 제목개 정) ① 예정신고자진납부에 있어서 납부할 세액은 그 양도차익에서 장 기 보유특별공제ㆍ양도소득기본공제를 한 금액에 제104조 제1항의 규 정에 의한 세율을 적용하여 계산한 금액 을 그 산출세액으로 한다. ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통 지】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의 하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신 고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의 하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고 를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. ③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오 류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지 의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. <개정 2001.12.31 부칙, 2005.12.31 부칙, 2006.12.30 부칙, 2007.12.31 부칙> ⑤ 제94조제1항제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취 득 가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하 여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하 지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자 의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우 에 해당하는 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제 4항의 규정에 불구하고 「부동산등기법」 제57조제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 "등기부기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장 이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에 는 그러하지 아니하다. <신설 2006.12.30 부칙> ⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거 래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. <신설 2006.12.30 부칙> ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또 는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액 을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. <개정 2006.12.30 부칙, 2007.12.31 부칙> ⑧ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지 의 규정에 따라 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경 정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서 면으로 통지하여야 한다. <개정 2006.12.30 부칙, 2007.12.31 부칙> ⑨ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지 의 규정을 적용함에 있어서 제94조제1항제3호 및 제4호의 규정에 의한 주식등의 양도차익에 대한 신고내용의 탈루 또는 오류 기 타 거래내역의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 「금융실명 거래 및 비밀보장에 관한 법률」 등 다른 법률의 규정에 불구하 고 대통령령이 정하는 바에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자 및 당해 주식등 의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다. <개 정 2000.12.29 부칙, 2006.12.30 부칙, 2007.12.31 부칙, 2008.12.26 부 칙> ○ 소득세법 시행령 제128조【토지 등 매매차익의 계산】 ① 법 제69조 제3항의 규정에 의한 토지 등 매매차익은 그 매매가 액에서 다음 각호의 금액을 공제한 것으로 한다. 1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액 (1998. 12. 31. 개정) 2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지 등의 건설자금에 충당 한 금액의 이자 3. 토지 등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금 4. 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 ② 토지등을 평가증하여 장부가액을 수정한 때에는 그 평가증을 하 지 아니한 장부가액으로 매매차익을 계산한다. ③ 부동산매매업자는 토지등과 기타의 자산을 함께 매매하는 경우 에는 이를 구분하여 기장하고 공통되는 필요경비가 있는 경우에 는 당해 자산의 가액에 따라 안분계산하여야 한다. 나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득세과-911, 2009.3.6 (질의2 답변) 부동산매매업자가「소득세법」제69조에 따라 토지 등 매매차익예 정신고를 하는 경우, 같은 법 제118조의7에 따른 양도소득기본공제는 매매차익 계산시 이를 적용하지 아니하는 것임. ○ 재정부 재산-104, 2008.04.28 귀 질의의 경우 부동산매매업자의 토지등 매매차익에 대한 산출세 액 은 「소득세법」 제69조 제3항 에 따라 그 매매가액에서 제97조의 규정 을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각 호 에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것임. ○ 서면1팀-596, 2006.05.09 부동산매매업자가「소득세법」제69조의 규정에 의하여 토지등 매 매차 익 예정신고를 하는 경우 토지 등 매매차익의 계산은 동법 시행령 제 128조 및 제129조의 규정에 의하여 계산하는 것임. ○ 재산01254-525, 1989.02.13 【 질의】 토지 등 매매차익 예정신고 산출세액에 있어서 소득세법 제92 조 제2 항 에서는 매매차익에 양도소득세율을 곱하여 계산한다고 규정되 어 있 고, 동조 제3항에서는 구체적인 세액계산에 관하여 소득세법 제97조 제1 항~제5항을 준용한다고 규정되어 있으며, 준용되는 소득세법 제 97조 제 4항 에서는 기초공제의 공제방법을 규정하고 있는바, 매매차익에 대한 산 출세액 계산에 관한 다음 양설 중 어느 것이 옳은지. (갑설)매매차익에 양도소득세율을 적용하여 계산함. (이유) 산출세액 계산방법은 법 제97조 제2항에 명시되어 있으므로 준 용 되 는 제97조 제1항 - 제5항 중제4항은 적용의 여지가 없다고보 아야 하 므 로, (을설) 매매차익에서 기초공제를 한 후의 금액에 양도소득세율을 적 용하여 계산함. (이유) 신법우선의 원칙에 따라 준용하는 법 제97조 제4항이 법 제92 조 제2항에 우선하기 때문. 【회신】 부동산매매업자의 토지 등 매매차익에 대한 예정신고 산출세액은 소 득세법제92조 제2항의 규정에 의하여 그 매매차익에 같은 법 제70 조 제3항 각호에 규정하는 세율 을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것임. ○ 재일46014-1090, 1997.05.02 1. 부동산매매업자가 토지 등의 매매차익예정신고를 하는 경우 소 득 세법 제69조 제5항 및 동법 제107조 제1항의 규정에 따 라 양도소 득기본공제 2,500,000원을 적용 받을 수 있는 것임.