전 문
[회신]
귀 질의의 경우, 기존 해석사례(서면1팀-1270, 2005.10.24.) 및 (서면1팀-1445, 2005.11.28.)를 참조하시기 바랍니다.
○ 서면1팀-1270, 2005.10.24.
「주택법」 제43조 제4항의 규정에 의하여 입주자대표회의가 공동주택을 자치관리하는 경우 당해 공동주택 자치관리기구에 대한 고유번호 부여시 고유번호증상의 대표자는 입주자대표회의 회장 또는 관리사무소장 중 고유번호신청서(사업자등록신청서)에 대표자로 기재한 자로 하는 것임.
○ 서면1팀-1445, 2005.11.28.
공동주택을 위탁관리하는 경우 공동주택의 관리업무만을 취급하는 주택관리업체는 당해 공동주택관리기구의 대표권이 없으므로 동 주택관리업체의 관리소장 명의의 고유번호를 부여할 수 없으며, 입주자대표회의 회장 명의로 고유번호를 신청하여 부여받아야 하는 것임.
또한, 귀 질의의 경우와 같이 입주대표회의가 구성되지 아니한 경우에는 입주자대표회의가 구성될 때까지는 계산서 등의 발행 및 수취는 사업주체의 사업자등록번호를 사용하여야 하며, 다만 사업주체가 위탁관리회사에 위탁한 경우에는 위탁관리회사의 사업자등록번호를 사용하여야 함.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
주택관리업자의 선정과 각종 시설 보수공사업자 및 용역업자의 선정과 관하여
필요한 사항을 정하고자 국토해양부에서 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토해양부 고시 제2010-445호, 2010.7.6. 제정)을 시행함
위의 지침 [별표4]에 따르면 주택관리업자와 하자보수보증금으로 직접보수하는 공사는 계약주체를 입주자대표회의로, 기타 장기수선계획에 따른 각종공사
․
일반보수공사
․
용역 등 사업자 선정의 경우 계약주체를 관리소장으로 하고 있음
○ 질의내용
자치관리 및 위탁관리의 경우 고유번호증의 명의를 입주자대표회의 회장 또는 관리소장 중 누구의 명의로 발급해야 하는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
국세기본법 제13조
【법인으로 보는 단체】
①
법인격이 없는 사단, 재단, 그 밖의 단체(이하 “법인격이 없는 단체”라 한다
) 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 수익을 구성원에게 분배하지 아니하는 것은 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다. (2010. 1. 1. 개정) 〈☞ (주) 1, 2, 3〉
1. 주무관청의 허가 또는 인가를 받아 설립되거나 법령에 따라 주무관청에 등록한 사단, 재단, 그 밖의 단체로서 등기되지 아니한 것 (2010. 1. 1. 개정)
2. 공익을 목적으로 출연(出捐)된 기본재산이 있는 재단으로서 등기되지 아니한 것 (2010. 1. 1. 개정)
②
제1항에 따라 법인으로 보는 사단, 재단, 그 밖의 단체 외의 법인격이 없는 단체
중 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것으로서 대표자나 관리인이 관할 세무서장에게 신청하여 승인을 받은 것도 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다. 이
경우 해당 사단, 재단, 그 밖의 단체의 계속성과 동질성이 유지되는 것으로 본다
. (2010. 1. 1. 개정)
1. 사단, 재단, 그 밖의 단체의 조직과 운영에 관한 규정(規程)을 가지고 대표자나 관리인을 선임하고 있을 것 (2010. 1. 1. 개정)
2. 사단, 재단, 그 밖의 단체 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유ㆍ관리할 것 (2010. 1. 1. 개정)
3. 사단, 재단, 그 밖의 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 아니할 것 (2010. 1. 1. 개정)
③
제2항에 따라 법인으로 보는 법인격이 없는 단체는 그 신청에 대하여 관할 세무
서장의 승인을 받은 날이 속하는 과세기간과 그 과세기간이 끝난 날부터 3년이 되는 날이 속하는 과세기간까지는 거주자로 변경할 수 없다. 다만, 제2항 각
호의 요건을 갖추지 못하게 되어 승인취소를 받는 경우에는 그러하지 아니하다
. (2010. 1. 1. 개정)
④
제1항과 제2항에 따라 법인으로 보는 법인격이 없는 단체(이하 “법인으로 보는
단체”라 한다)의 국세에 관한 의무는 그 대표자나 관리인이 이행하여야 한다. (2010. 1. 1. 개정)
⑤
법인으로 보는 단체는 국세에 관한 의무 이행을 위하여 대표자나 관리인을 선임
하거나 변경한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 세무서장에게 신고
하여야 한다. (2010. 1. 1. 개정)
⑥
법인으로 보는 단체가 제5항에 따른 신고를 하지 아니한 경우에는 관할 세무
서장은 그 단체의 구성원 또는 관계인 중 1명을 국세에 관한 의무를 이행하는 사람으로 지정할 수 있다. (2010. 1. 1. 개정)
⑦ 법인으로 보는 단체의 신청ㆍ승인과 납세번호 등의 부여 및 승인취소에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2010. 1. 1. 개정)
○
소득세법 제2조
【납세의무】 (2009. 12. 31. 조번개정)
③
「국세기본법」 제13조 제4항
에 따른 법인으로 보는 단체(이하 “법인으로 보는
단체”라 한다) 외의 사단ㆍ재단 및 그 밖의 단체는 거주자 또는 비거주자로 보아 이 법을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정)
○
소득세법 시행규칙 제2조
【거주자 또는 비거주자로 보는 단체의 구분】 (2010. 4. 30. 제목개정)
①
「소득세법」(이하 “법”이라 한다) 제2조 제3항에 따라 거주자 또는 비거주자로
보는 사단ㆍ재단 및 그 밖의 단체(이하 이 조에서 “단체등”이라 한다) 중
대표자 또는 관리인이 선임되어 있으나 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 아니한 단체등은 1 거주자 또는 1 비거주자로 보아 법을 적용한다. (2010. 4. 30. 개정)
○
소득세법 제168조
【사업자등록 및 고유번호의 부여】
① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. (2009. 12. 31. 개정)
② 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다. (2009. 12. 31. 개정)
③ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대해서는
「부가가치세법」 제5조
를 준용한다. (2009. 12. 31. 개정)
④ (삭제, 1996. 12. 30.)
⑤
사업장 소재지나 법인으로 보는 단체 외의 사단ㆍ재단 또는 그 밖의 단체의
소재지 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 고유번호를 매길 수 있다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 종합소득이 있는 자로서 사업자가 아닌 자 (2009. 12. 31. 개정)
2. 「비영리민간단체 지원법」에 따라 등록된 단체 등 과세자료의 효율적 처리 및 소득공제 사후 검증 등을 위하여 필요하다고 인정되는 자 (2009. 12. 31. 개정)
○
소득세법 시행령 제220조
【고유번호의 부여】 (2003. 12. 30. 제목개정)
법 제168조 제5항의 규정에 따른 고유번호는 사업장소재지 또는 법인으로 보는 단체 외의 사단ㆍ재단, 그 밖의 단체의 소재지 관할세무서장이 부여한다. (2008. 2. 22. 개정)
○
부가가치세법 제5조
【등록】
①
사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업개시일부터 20일
이내에 사업장 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업개시일 전이라도 등록할 수 있다. (2010. 1. 1. 개정)
②
제1항에도 불구하고 둘 이상의 사업장이 있는 사업자는 사업자 단위로 해당
사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 등록할 수 있다. (2010. 1. 1. 개정)
○
부가가치세법 시행령 제8조
【등록번호】
① 법 제5조 제4항에 규정하는 등록번호는 사업장마다 관할세무서장이 부여한다. 다만, 법 제5조 제2항 및 제3항에 따라 사업자단위로 등록신청을 한 경우에는 사업자단위과세적용사업장에 대하여 등록번호를 부여한다. (2009. 2. 4. 개정)
② 관할세무서장은 과세자료를 효율적으로 처리하기 위하여 법 제20조 제3항 또는 제4항에 규정하는 자에게도 등록번호에 준하는 고유번호를 부여할 수 있다. (1998. 12. 31. 개정)
○
부가가치세법 제20조
【세금계산서합계표의 제출】
③ 세금계산서를 발급한 세관장은 제1항과 제2항을 준용하여 매출처별 세금계산서합계표를 사업장 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. (2010. 1. 1. 개정)
④ 세금계산서를 발급받은 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자는 부가가치세의 납세의무가 없는 경우에도 매입처별 세금
계산서합계표를 해당 과세기간이 끝난 후 25일 이내에 사업장 관할 세무서장에게
제출하여야 한다. (2010. 1. 1. 개정)
| 구 분 | 자치관리 | 위탁관리 |
| 명 칭 | △△아파트 입주자대표회의 (관리사무소) | △△아파트 입주자대표회의 (관리사무소 명칭 불가) |
| 유 형 | * 세무서장에게 신청하여 법인 으로 볼 수 있는 단체로 승인 을 받은 경우 → 법인 * 이 외 : 개인 | * 세무서장에게 신청하여 법인 으로 볼 수 있는 단체로 승인 을 받은 경우 → 법인 * 이 외 : 개인 |
| 고유번호 부여코드 | (개인) ×××-80-××××× (법인) ×××-82-6×××× | (개인) ×××-80-××××× (법인) ×××-82-6×××× |
| 고유번호 대 표 자 | 입주자대표회의 회장 또는 관리사무소장 | 입주자대표회의 회장 (관리소장 불가) |
○ 공동주택관리기구에 부여된 고유번호의 정비요령(국세청 소득세과, 2000.12월 시행)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○
서면1팀-1445, 2005.11.28
【질의】
폐소는 업무시설(오피스텔)관리소로서, 당초 업무시설로 2005.9.12. 사업승인
및 사용검사를 받았으나 실제로는 주거용으로 사용하고 있음. 현재의 관리
방법은 최초 입주관리 이므로 시행사에서 도급계약을 체결한 위탁사에서 관리
대행하고 있으며, 현재 입주중인 관계로 현재까지는 입주자대표회의가 구성
되어 있지 아니한 상태임.
- 입주자대표회의 구성전 관리소장 명의로 고유번호를 부여받을 수 있는지.
-
관리소장명의의 고유번호 부여가 불가할 경우 계산서 등의 발급은 어떤 방법
으로 처리하여야 하는지.
【회신】
공동주택을 위탁관리하는 경우 공동주택의 관리업무만을 취급하는 주택관리
업체는 당해 공동주택관리기구의 대표권이 없으므로 동 주택관리업체의 관리소장 명의의 고유번호를 부여할 수 없으며, 입주자대표회의 회장 명의로 고유번호를 신청하여 부여받아야 하는 것임.
또한, 귀 질의의 경우와 같이 입주대표회의가 구성되지 아니한 경우에는 입주자
대표회의가 구성될 때까지는 계산서 등의 발행 및 수취는 사업주체의 사업자
등록번호를 사용하여야 하며, 다만 사업주체가 위탁관리회사에 위탁한 경우에는
위탁관리회사의 사업자등록번호를 사용하여야 함.
○
서면1팀-1270, 2005.10.24
【질의】
(사실관계)
주택법 제55조
및 같은법 시행령 제72조의 규정에 의해 주택관리업자 또는 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한함)는 500세대 이상의 공동주택인 경우 주택관리사를 관리사무소장으로 배치하여야 하는데, 세무서에서 주택관리사 자격이 없는 입주자대표회의 회장을 아파트관리사무소의 고유번호증상 대표자에 등록해 주고 있어 주택관리사 자격이 없는 무자격자가 대표자로 등록되어 있음.
(질의요지)
주택법에서 자치관리의 경우 500세대 이상의 공동주택에 대해서는 주택관리사
자격증이 있는 주택관리사를 현재 공동주택 관리사무소장으로 배치하도록
하고
있는데 세무서에서는 입주자대표회의 회장을 고유번호증상 대표자로
등록해주고 있음.
- 이 경우 주택법상 자격있는 주택관리사가 아닌 주택관리사 자격증이 없는 입주자대표회의 회장을 고유번호증상의 대표자(관리사무소장)로 등록해 주는 것이 합법인지 여부
【회신】
「주택법」 제43조 제4항
의 규정에 의하여 입주자대표회의가 공동주택을 자치
관리하는 경우 당해 공동주택 자치관리기구에 대한 고유번호 부여시 고유번호증상의 대표자는 입주자대표회의 회장 또는 관리사무소장 중 고유번호신청서(사업자등록신청서)에 대표자로 기재한 자로 하는 것임.
○
서일46011-10048, 2001.08.31
【질의】
당 아파트는 위탁관리회사에서 관리하고 있는 277세대의 소규모단지로서, 금번
2001. 7. 1부로 국세청에서 시행하는 고유번호증(사업자등록증) 명의변경에 대한 의문이 있음.
국세청에서는 고유번호증을 아파트입주자 대표회의회장 명의로 변경하라고 하는데…
①
입주자대표회의 회장은 무보수 봉사직인데 자기명의로 변경할 의사가 없으며
,
동대표는 있으나 자기 명의로 고유번호증을 하고 입주자대표회장을 할 사람이나
희망하는 다른 주민이 없을 시 명의변경관계는 어떻게 해야 하는지.
② 위탁관리(용역회사)시 고유번호증을 입주자대표회장 명의가 아닌 위탁회사 명의나 관리소장 명의로는 할 수 없는지.
③ 자치관리시 고유번호증(사업자등록증)은 누구 명의로 해야 하는지.
【회신】
귀
질의의 경우 공동주택의 관리업무만을 취급하는 주택관리업자는 동 주택
관리기구의 대표권이 없으므로 주택관리업체의 직원인 관리소장 명의의 고유번호는 부여 할 수 없으며 입주자대표회의 회장명의로 고유번호를 신청하여 부여받아야 하는 것임. 그리고 자치관리의 경우 관리소장은 입주자대표회의가 임명하는 것으로 입주자대표회의회장 또는 관리소장 명의의 고유번호를 부여할 수 있는 것임.
○
제도46011-10499, 2001.04.09
【질의】
〈사실관계〉
1. 세무서에서 발급하는 아파트 고유번호증을 기존 관리소장에서 입주자대표회의의 회장앞으로 변경하라는 통지를 받았음.
2.
당 아파트는 ○○광역시에서 운영하는 시영 영구임대아파트 4개동 888세대
로서 임대
주택법 제17조 제1항
에 의하여 위탁관리회사가 ○○광역시로부터 위탁을 받아 위탁관리를 하고 있음.
3. 또한 당 아파트는 지방자치단체에서 운영하는 공공 영구임대아파트이므로
입주자대표회의라는 기구는 존재하지 않고 임대
주택법 제17조
의 2에 의한
임차인대표회의라는 단체가 있음.
〈질의사항〉
(질의 1) 당 아파트의 경우 고유번호증을 부여받을 주체가 누구인지, 누구앞으로 변경을 해야 하는지.
(질의 2
) 위탁관리회사가 일반 아파트임대사업자로부터 위탁을 받아 1개의 관리
사무소에서 관리하는 아파트단지내에 분양아파트와 임대아파트가 혼재할 때는 고유번호증을 어떻게 발급받아야 하는지.
【회신】
귀 질의의 경우 관리소장 명의로 개인고유번호가 지정된 경우 기교부한 고유
번호는 이번 고유번호 정비대상이며, 임대아파트는 사업주체(건설시공사), 임대
사업자, 주택관리업체의 사업자등록번호를 그대로 사용하는 것이며,
신규입주 분양아파트의 고유번호신청은 입주자대표회의가 구성될 때까지 사업
주체(건설시공사)의 사업자등록번호를 그대로 사용하는 것이나, 사업주체가 위탁관리회사에 위탁한 경우에는 위탁관리회사의 사업자등록번호를 그대로
사용하는 것임.
○
제도46015-10165, 2001.03.21
【질의】
가.
당 사업장은 공동주택관리업체로서 공동주택을 위탁관리하고 있는 업체임.
나.
금번에 국세청에서 공동주택 위탁관리 아파트에 대해 사업장 개인고유번호를 입주자대표회의 법인고유번호를 부여받도록(정정하도록) 통보됨에
따라 대다수의 아파트는 사업자등록 고유번호 부여를 입주자대표회의로 변경(정정)하였으나 아래와 같은 아파트는 사업자등록에 따른 애로사항(문제점)이 있어 질의함.
다. 질의 내용
1) 분양 아파트 입주시 사업자등록에 관한 사항
가)
분양 아파트로서 신규로 입주시에는 입주자대표회의가 구성되지 않아
사업자등록증을 교부받을 수 없는 실정임.
(사업자등록증의 대표자는 입주자 대표회의만이 될 수 있다는 국세청의 방침에 따라)
나)
질의사항 : 분양 신규아파트 입주시(입주자대표 미구성) 사업자등록의
대표자 어느 명칭을 사용해야 하는지.
2) 임대아파트의 사업자 등록에 관한 사항
·
임대아파트는 입주자 대표회의 구성이 불가하여 입주자 대표회의로 사업자
등록을 할 수 없는 실정인 바, 어느 명칭으로, 어떻게, 사업자등록을 하여야 하는지.
3) 임대아파트 대표자 변경에 관한 사항
·
위탁관리하고 있는 임대아파트의 대표자가 현재 관리소장으로 되어있는데
관리소장이 퇴직하고 신임 관리소장이 근무하고 있음. 이에 따라 사업자등록의
대표자를 변경하여야 하나 관리소장이 대표자가 될 수 없어 사업자등록증의 대표자를 변경하지 못하고 있음.
질의 사항 : 임대아파트 관리소장(현 대표자) 변경시의 사업자등록 변경 절차
【회신】
귀 질의의 경우 공동주택관리기구에 대한 고유번호는 입주자대표회의 명의로 부여되는 것으로 입주자대표회의의 구성에 관한 내용은 주택건설촉진법(건설교통부 소관) 등을 참조하기 바라며, 위탁관리하는 아파트의 관리소장은 주택
관리업체의 직원이므로 관리소장의 명의로는 고유번호를 부여받을 수 없는 것임
.
○
서이 46012-10322, 2003.02.13.
공동주택을 위탁관리하는 경우 주택관리회사의 소속직원인 관리소장은 고유
번호증상의 대표자가 될 수 없음.
○
서일 46011-10128, 2002.01.28.
부가가치세 납세의무 없어 사업자등록대상이 아닌 아파트입주자 자치관리기구가
소득세법에 의하여 원천징수한 소득세를 납부할 의무가 있는 경우에는 대표자 명의로
부가가치세법시행령 제8조
의 규정에 의하여 고유번호를 부여받을 수 있는 것임.
○
소득 46011-195, 2000.02.09.
법인격 없는 단체로서 단체의 대표자 또는 관리인이 선임되어 있고 이익의 분배
방법 및 비율이 정하여져 있지 아니하여
소득세법시행규칙 제2조
의 규정에 의하여 그 단체를 1거주자로 보는 경우에는 그 단체의 대표자 또는 관리인
명의로 고유번호를 부여하는 것임.
다. 관련 참고자료
○
주택법 제2조
【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (2009. 2. 3. 개정)
14. “관리주체”란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다. (2009. 2. 3. 개정)
가. 제43조 제4항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장 (2009. 2. 3. 개정)
나. 제43조 제6항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체 (2009. 2. 3. 개정)
다. 제53조 제1항에 따른 주택관리업자 (2009. 2. 3. 개정)
라. 「임대
주택법」 제2조 제4호
에 따른 임대사업자 (2009. 2. 3. 개정)
○
주택법 제43조
【관리주체 등】
① 대통령령으로 정하는 공동주택(
「건축법」 제11조
에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우와 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하
같다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동
주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는
입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다. (2009. 2. 3. 개정)
② 입주자는 제1항에 해당하는 공동주택을 제4항에 따라 자치관리하거나 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다. (2009. 2. 3. 개정)
③ 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리
업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의
선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. (2009. 2. 3. 개정)
④ 입주자대표회의가 공동주택을 자치관리하려는 경우에는 제1항에 따른 요구가
있었던 날부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의
대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리
기구를 구성하여야 한다. 다만, 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁관리
하다가 자치관리로 관리방법을 변경할 경우에는 그 위탁관리의 종료일까지 자치관리기구를 구성하여야 한다. (2009. 2. 3. 개정)
○
주택법 제55조
【관리사무소장의 업무 등】
① 주택관리업자ㆍ입주자대표회의(자치관리의 경우에 한한다) 또는 임대사업자
(「임대
주택법」 제2조 제4호
의 규정에 의한 임대사업자를 말한다)는 대통
령령이 정하는 바에 따라 제56조의 규정에 의한 주택관리사 또는 주택관리사보
(이하 “주택관리사등”이라 한다)를 공동주택의 관리사무소장 등으로 배치
하여야 한다. (2005. 12. 23. 개정)
○
주택법 시행령 제53조
【공동주택관리기구】
① 법 제43조 제4항 본문의 규정에 의하여 구성하는 자치관리기구가 갖추어야 하는 기술인력 및 장비는 별표 4와 같다. (2003. 11. 29. 개정)
② 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는다. (2003. 11. 29. 개정)
③ 입주자대표회의는 자치관리기구의 관리사무소장을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선임한다. (2003. 11. 29. 개정)
④ 입주자대표회의는 선임된 관리사무소장이 해임, 그 밖의 사유로 결원이 된 때
에는 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 새로운 관리사무소장을 선임하여야
한다. (2007. 3. 16. 신설)
○
주택법 시행령 제72조
【관리사무소장의 배치】
법 제55조 제1항의 규정에 의하여 주택관리업자ㆍ입주자대표회의(자치관리의
경우에 한한다) 또는 임대사업자(「임대
주택법」 제2조 제4호
의 규정에 의한 임대사업자를 말한다)는 다음 각 호의 구분에 따라 주택관리사 등을 관리사무소장으로
배치하여야 한다. 이 경우 관리사무소장의 보조자로서 주택관리사 등을 배치할 수 있다. (2006. 2. 24. 개정)
1. 500세대 미만의 공동주택 : 주택관리사 또는 주택관리사보 (2003. 11. 29. 개정)
2. 500세대 이상의 공동주택 : 주택관리사 (2003. 11. 29. 개정)
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주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토해양부 고시 제2010-445호, 2010. 7. 6.)
제1장 총칙
제1조(목적) 이 지침은
「주택법
시행령」제48조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 같은 영 제52조제4항에 따른 주택관리업자의 선정과 같은 영 제55조의4에 따른 각종 시설 보수공사업자 및 용역업자의 선정에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
| [별표 4] (제12조․제13조․제22조 및 제23조 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정방법 |
| 구 분 | 계약대상물 | 선 정 | 계약자 |
| 입찰방법 | 낙찰방법 |
| 1.주택관리업자 | - 공동주택 위탁관리 | 경쟁입찰 | 최저낙찰제 | 입주자 대표회의 |
| 2. 사업자 | 가. 공사 | 하자보수 | - 하자보수보증금으로 직접보수하는 공사 | 경쟁입찰 | 최저낙찰제 | 입주자 대표회의 |
| 장기수선 | - 장기수선계획에 따른 각종 공사 | 경쟁입찰 | 최저낙찰제 | 관리주체 |
| 일반보수 | - 관리비 중 수선유지비를 사용하는 공사 | 경쟁입찰 (공사금액 200만원 이하 예외) | 최저낙찰제 | 관리주체 |
| 나. 용역 | - 경비 - 청소 - 소독 - 승강기 - 지능형홈네트워크 - 전기안전관리 - 정화조청소, 관리 - 저수조 청소 - 건축물 안전진단 - 기타 용역 | 경쟁입찰 (용역금액 200만원 이하 예외) | 최저낙찰제 | 관리주체 |
| 다. 물품 | 구입 | - 물품 등 자산구입 (차량, 경유, 비품 등) | 경쟁입찰 (구입가격 200만원 이하 예외) | 최저낙찰제 | 관리주체 |
| 매각 | - 재활용품 판매 - 고정자산 처분 등 | 경쟁입찰 (매각금액 200만원 이하 예외) | 최고낙찰제 | 관리주체 |
| 라. 잡수입 등 | - 광고게재 등 | 경쟁입찰 (수입금액 200만원 이하 예외) | 최고낙찰제 | 관리주체 |
| <비 고> 관리주체가 계약자인 경우 1. 장기수선계획에 따른 각종 공사는 「주택법 시행령」 제66조제2항 에 따라 입주자대표회의 에서 의결하는 장기수선충당금 사용계획서대로 처리하여야 한다. 2. 기술인력 등을 전문용역업체에 용역하는 때에는 입주자대표회의의 동의를 얻어야 한다. 3. 일반보수업자의 선정은 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라야 한다. 4. 입찰과정은 입주자대표회의의 감사가 입회할 수 있도록 한다. |