부동산임대업자의 차입금 지급이자 필요경비 해당여부

사업용 고정자산 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 필요경비에 산입하는 것이나, 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 공동사업장의 부동산임대소득의 필요경비에 산입할 수 없는 것임

[회신] 귀 질의1의 경우, 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서, 소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것이며, 귀 질의2의 경우, 기질의회신문 【소득46011-586, 2000.05.22】을 참고하시기 바랍니다. ○ 소득46011-586, 2000.05.22 사업용 부동산의 취득과 관련하여 은행으로부터 대출받은 차입금의 지급이자는 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 필요경비에 산입할 수 있는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 본인은 특수관계에 있는 1인(인척)과 함께 부동산임대업을 영위하고 있음 ○ 질의내용 (질의1) 임대용 건물의 가액이 총 90원으로 각각 25원씩 현금으로 출자하고 부족한 금액(40원)을 은행차입금으로 충당한 경우 차입금에 대한 지급이자에 대하여 필요경비로 인정받을 수 있는지 (질의2) 임대용 부동산을 갑과 을이 각각 1/2씩(투자지분 비율대로) 구분 등기하고, 구분하여 개별 등기된 건물을 각각 사업자등록을 하여 임대할 경우 각각 임대사업용 부동산에 대한 차입금의 지급이자에 대하여 필요경비 산입이 가능한 것인지(차입금 도 투자지분 비율대로 각각 이전되어 은행에서 분리할 예정) 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득 금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응 하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】 ① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. 1. 소득세와 소득할주민세 5. 대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비 10. 차입금 중 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자 13. 각 연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액 ○ 소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】(2006.12.30. 제목개정) ① 부동산임대소득 또는 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령이 정하는 출자공동사업자(이하 “출자공동사업자”라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다 ]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장”이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다. (2006. 12. 30. 개정) ② 제1항의 규정에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영 하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 “공동사업자”라 한다)간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다 . 이하 “손익분배비율”이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자 별로 분배한다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득․사업소득․일시재산소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요 경비는 다음 각호의 것으로 한다. 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용 으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. 13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응 하는 경비 ○ 소득세법시행령 제61조 【가사관련비 등】 ① 법 제33조 제1항 제5호에서 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다. (1999. 12. 31. 후단신설) 2. 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 재정경제부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액 ○ 소득세법 시행규칙 제27조 【가사관련경비】 ① 영 제61조 제1항 제2호의 규정에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 금액은 다음 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 초과인출금 또는 차입금의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. 당해 과세기간 중 부채의 합계액이 사업용자산의 합계액을 초과하는 금액(이 조에서 “초과인출금” 이라 한다)의 적수 지급이자× --------------------------------------- 당해 과세기간 중 차입금의 적수 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 초과인출금의 적수가 차입금의 적수를 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 없는 것으로 본다. ③ 제1항에 규정하는 부채에는 법 및 「조세특례제한법」에 의하여 필요경비에 산입한 충당금 및 준비금은 포함하지 아니하는 것으로 한다. (2005. 3. 19. 개정) ○ 소득세법시행령 제78조 【업무와 관련없는 지출】 법 제33조 제1항 제13호에서 “직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 1. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 발생하는 취득비ㆍ유지비ㆍ수선비와 이와 관련되는 필요경비 2. 사업자가 그 사업에 직접 사용하지 아니하고 타인(종업원을 제외한다)이 주로 사용하는 토지ㆍ건물 등의 유지비ㆍ수선비ㆍ사용료와 이와 관련되는 지출금 3. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자 4. 사업자가 사업과 관련없이 지출한 접대비 4의 2. 사업자가 공여한 「형법」에 따른 뇌물 또는 「국제상거래에 있어서 외국 공무원에 대한 뇌물방지법」상 뇌물에 해당하는 금전과 금전 외의 자산 및 경제적 이익의 합계액 (2007. 2. 28. 신설) 5. 제1호 내지 제4호의 2에 준하는 지출금으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2007. 2. 28. 개정) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면1팀-399, 2008.03.24 【제목】 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급 이자는 공동사업장의 부동산임대소득의 필요경비에 산입할 수 없음 【질의】 (사실관계) 3명이 공동명의로 상가빌딩을 대출(임대사업자 대출)을 활용해 매입한 후, 상가임대업을 영위하는 경우 (사업자대출은 3명중 1명이 대표자명의로 나머지 2명은 담보제공 및 연대 보증의 형태가 되며, 상가빌딩 매입가격 11억 중 5.5억은 3명의 현금출자 , 나머지 5.5.억은 대출을 활용해 잔금처리함) (질의내용) 동 차입금에 대한 지급이자의 필요경비 산입 가능여부 【회신】 귀 질의의 경우 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 소득세법 제27조 에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임. ○ 서면1팀-1005, 2007.07.18 【제목】 공동사업자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금에 대한 이자비용 은 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 없는 것임 【질의】 (사실관계) - 갑, 을, 병 3인은 2007.3월경 부동산 임대사업을 하기로 하고 각각 50 ％, 30％, 20％의 비율로 출자약정 체결한 후, 취ㆍ등록세 포함 6,500,000, 000원의 부동산을 동년 4월에 계약체결하고 동년 6월 중순에 취득하여 그 비율로 공동등기를 완료함. - 위 취득자금 중 50억원 상당은 출자약정서대로 출자금으로 충당하고 잔금지급시 부족산 자금은 갑, 을, 병이 비율대로 일시가수한 후, 등기완료 후 3인이 공동사업자로 부동산임대 사업자등록증을 발급받은 다음, 위 부동산을 담보로 제공하고 사업장 명의로 금융기관에서 차입하여 3인 에게 동일 출자비율로 상환하기로 함.(이때, 갑, 을, 병이 보증인으로 입보함 ) (질의내용) 부동산 취득시 소요자금 65억여원 가운데 출자약정서에 명시된 출자금액 50억원을 제외한 부족자금을 당해 부동산을 담보로 제공한 후 금융기관에서 차입하였을 경우 차입시 제비용 및 금융이자는 필요경비 산입가능한지 여부 【회신】 귀 질의의 경우, 이와 유사한 기질의회신문(서면1팀-1737, 2006.12.26.)을 참고하기 바람. ○ 서면1팀-1737, 2006.12.26 【제목】 공동사업자가 공동사업에 출자하기 위한 차입금에 대한 이자는 필요경비에 산입되지 않으나 공동사업과 관련하여 차입한 이자비용은 필요경비에 산입됨 【질의】 ｏ 의사 2인이 공동개원을 하기 위하여 개업전 구성원 각각이 대출받아 개업을 하고 동 대출금으로 임차보증금과 의료기기 구입, 인테리어 비용 등으로 충당 ｏ 사업자등록 전에도 사업과 관련된 비용은 필요경비에 산입이 가능하며 차입금에 대한 이자도 필요경비가 가능한 것으로 알고 있는데 공동사업의 경우 동 차입금을 사업과 관련된 자금으로 볼 수 있는지 출자로 보는 것인지. 【회신】 공동사업자가 공동사업과 관련하여 금융기관 등으로부터 차입한 차입금에 대한 이자비용은 소득세법 제27조 의 규정에 의한 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 공동사업자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금에 대한 이자 비용은 당해 공동사업장의 소득금액 계산에 있어서 같은법 제33조 및 같은법 시행령 제61조 제1항의 규정에 의한 업무와 관련없는 비용에 해당하여 필요경비에 산입할 수 없는 것임. 다만, 그 차입금이 출자를 위한 차입금인지 아니면 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지 여부는 공동사업 구성원간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단하는 것임 . ○ 재소득-197, 2007.04.16 【제목】 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액에 해당하지 아니함 【질의】 (국세청 회신요약) 거주자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 필요경비 에 해당하지 아니하나, 당해 공동사업을 위하여 공동사업장이 차입한 차입금의 이자는 필요경비에 산입함. (재질의 내용) 공동사업장에 직접 사용된 자금에 대한 이자비용은, 차입자 명의나 그 차입시기에 상관없이 공동사업과 관련된 필요경비로 인정되는 것이 타당한 것이 아닌지. 【회신】 귀 질의의 경우 우리부의 기질의회신문(재소득46073-90, 2000.5.1.)을 참고 하기 바람. ○ 재소득46073-90, 2000.05.01 【제목】 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위해 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액 계산상 필요경비에 산입안됨 【질의】 소득세법 제43조 제3항 및 같은법시행령 제100조의 규정에 의한 공동 사업 합산과세에 해당되지 아니하는 자가 부동산 임대사업을 공동으로 영위하기 위하여 그 출자자금 중 일부를 금융기관으로부터 대여받아 당해 부동산의 취득자금으로 사용한 경우에 그 차입금에 대한 이자비용이 당해 공동사업장의 필요경비로 용인되는지의 여부를 질의함. 【회신】 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급 이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 소득세법 제27조 에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임. ○ 서면1팀-1356, 2005.11.08 【제목】 공동사업자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금에 대한 이자비용은 당해 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 없는 것임 【질의】 갑과 을이 부동산임대업을 할 목적으로 공동으로 출자(갑:2억5천만, 을:2억5천만) 부동산을 취득 또는 신축하여 임대사업을 하고자 함. (질의내용) 갑과 을의 출자금은 5억인데 부동산 취득 또는 신축관련에 소요되는 비용은 15억으로 10억자금이 부족하여 갑과 을은 금융기관 차입금으로 대체하기 위하여 대출을 받아 동 건물을 취득시 차입한 10억관련 이자비용은 필요경비 산입이 가능한지 여부 【회신】 1. 공동사업자가 공동사업과 관련하여 금융기관 등으로부터 차입한 차입금에 대한 이자비용은 소득세법 제27조 의 규정에 의한 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 공동사업자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금에 대한 이자 비용은 당해 공동사업장의 소득금액 계산에 있어서 같은법 제33조 및 같은법 시행령 제61조 제1항의 규정에 의한 업무와 관련없는 비용에 해당하여 필요경비 에 산입할 수 없는 것임. 2. 귀 질의의 경우가 출자금의 조달을 위한 차입금에 해당하는지 아니면 공동사업과 관련한 차입금에 해당하는지 여부는 관련 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단할 사항임. ○ 서면1팀-1293, 2007.09.17 【질의】 ○ 부부인 A와 B가 부동산임대업을 목적으로 건물을 30억원에 취득하려고 하며, 양도자가 근저당권을 설정하여 금융기관에서 빌린 10억원을 인수하고 나머지 20억원을 지급하면서 잔금 5억원이 부족하여 은행으로부터 차입하여 지급하려고 함. - 이 경우 부동산 매매대금으로 빌린 5억과 양도자로부터 인수받은 10억원에 대한 이자비용을 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부 - 만약 부부 공동사업자가 아닌 A가 단독으로 취득하여 부동산임대업을 영위한다면 위의 15억원에 대한 이자비용을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부 【회신】 귀 질의의 경우 기질의회신문(서면1팀-1737, 2006.12.26. ; 소득46011-20012, 2000.7.14.)을 참고하기 바람. ○ 서면1팀-452, 2006.04.07 부동산임대 소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 소득세법 제27조 및 같은법 시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 하는 것으로 사업용 부동산의 취득과 관련하여 은행으로부터 대출받은 차입금의 지급이자는 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 사업자가 수취ㆍ보관한 서류나 비치ㆍ 기장하고 있는 장부 등에 의하여 지급 또는 거래된 사실이 실제로 확인이 되는 때에 필요경비로 인정되는 것임. ○ 소득46011-20012, 2000.07.14 거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 소득세법 제33조 및 같은법시행령 제 75조의 규정에 의하여 당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 지급이자는 같은법 제27조 및 같은법시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것임. ○ 소득46011-586, 2000.05.22 【질의】 1. 현황 본인은 10여년 전부터 남대문시장 내에 위치한 건물에서 도·소매업을 하고 있음 . 얼마전 건물 소유주의 사업상의 이유로 인하여 입주하고 있는 건물이 경매에 붙여지게 됨에 따라 본인이 사업을 계속하기 위하여는 부득이 은행자금을 빌려서라도 현재의 점포 건물(소규모의 작은 건물로서, 본인이 1층의 일부를 사용하고 있음)을 경락받아야 할 형편임. 2. 질의 은행으로부터 대출을 받아 그 자금으로 경락을 받을 경우 1층의 일부는 본인의 사업장으로 계속 사용을 하고, 일부는 은행이자 조달을 위해 임대를 주어야 하는 바, 이러한 경우 본 건물을 취득하기 위한 은행 대출금에 대한 이자를 사업소득(도·소매업 및 임대업)에서 경비로 인정을 받을 수 있는지 질의함. 【회신】 사업용 부동산의 취득과 관련하여 은행으로부터 대출받은 차입금의 지급이자는 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 필요경비에 산입할 수 있는 것임.