주택재건축 조합원의 사업소득에 대한 납세의무

공동주택 소유자들이 당해 토지에 주택을 신축함에 있어 시공사에게 공사비로 대물변제하는 경우 대물변제한 분양건물에 상당하는 금액은 총수입금액에 산입하는 것이며, 재건축주택조합의 경우 각 조합원별 지분 또는 손익배분의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 조합원별로 소득세납세의무를 지는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 기존 해석사례(서면1팀-490, 2005.05.09.) 및 (서면1팀-1035, 2005.09.02.)를 참조하시기 바랍니다. ○ 서면1팀-490, 2005.05.09. 2인 이상의 공동주택 소유자들이 기존주택을 철거하고 당해 토지에 주택을 신축함에 있어 자가사용하는 1주택을 제외한 잔여주택을 일반인에게 분양하거나 시공사에게 공사비로 대물변제하는 경우 대물변제한 분양건물에 상당하는 금액은, 소득세법 제24조 제1항의 규정에 의하여 일반분양하는 잔여세대의 아파트 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하여 당해 공동사업의 소득금액계산상 총수입금액에 산입하는 것임. ○ 서면1팀-1035, 2005.09.02. 공동사업자에 해당하는 재건축주택조합의 경우 소득세법 제2조 및 같은 법 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분 또는 손익배분이 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 조합원별로 소득세 납세의무를 지는 것임 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 당 조합은 2001.11월 창립총회에서 시공사를 선정하고 “확정지분제”로 사업을 시행키로 결정하였고, 2003.6월 조합설립인가를 받음 2005.2월 관리처분 총회에서 조합원 지분별 권리금액과 평형별 분양금액을 결정 하여 조합원이 환급받거나 추가부담할 금액이 확정되었고, 일반분양분에 대한 수익은 전액 시공사에 귀속되는 대신 모든 추가부담금도 시공사에서 부담키로 계약을 확정함 당 조합은 후분양제도 적용을 받아 2008~2009년에 일반분양을 종료하였고 시공사와의 계약에 따라 일반분양수익금은 전액 시공사에 귀속되었으나 시공사 에서는 2개년도 일반분양수익에 대한 사업소득세를 조합(원)에게 배분함 ○ 질의내용 일반분양수입이 전액 시공사에 귀속되어 조합원의 권리금액 및 분양금액에 변동이 없었고 실제 조합원의 건축비가 실질적으로 경감된 바가 없는 바, 일반 분양수입으로 인해 조합(원)에게 실제소득이 발생되지 않았을 경우 일반분양 소득의 납세의무자는? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제2조 【납세의무】 (2009. 12. 31. 조번개정) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개인은 이 법에 따라 각자의 소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 진다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 거주자 (2009. 12. 31. 개정) ③ 「국세기본법」 제13조 제4항 에 따른 법인으로 보는 단체(이하 “법인으로 보는 단체”라 한다) 외의 사단ㆍ재단 및 그 밖의 단체는 거주자 또는 비거주자로 보아 이 법을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제2조 의 2 【납세의무의 범위】 (2009. 12. 31. 조번개정) ① 제43조에 따라 공동사업에 관한 소득금액을 계산하는 경우에는 해당 거주자별로 납세의무를 진다. 다만, 제43조 제3항에 따른 주된 공동사업자(이하 이 항에서 “주된 공동사업자”라 한다)에게 합산과세되는 경우 그 합산과세되는 소득금액에 대해서는 주된 공동사업자의 특수관계자는 같은 조 제2항에 따른 손익분배비율에 해당하는 그의 소득금액을 한도로 주된 공동사업자와 연대하여 납세의무를 진다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행규칙 제2조 【거주자 또는 비거주자로 보는 단체의 구분】 ① 「소득세법」(이하 “법”이라 한다) 제2조 제3항에 따라 거주자 또는 비거주자로 보는 사단ㆍ재단 및 그 밖의 단체(이하 이 조에서 “단체등”이라 한다) 중 대표자 또는 관리인이 선임되어 있으나 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 아니한 단체등은 1 거주자 또는 1 비거주자로 보아 법을 적용한다. (2010. 4. 30. 개정) ② 제1항을 적용할 때 명시적으로 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 아니하더라도 사실상 이익이 분배되는 경우에는 그 단체등의 구성원이 공동으로 사업을 영위하는 것으로 보아 법을 적용한다. (2010. 4. 30. 개정) ○ 소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】 ① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업 [경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 “출자공동사업자”라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장”이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다. (2009. 12. 31. 개정) ② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 “공동사업자”라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 “손익분배비율”이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제87조 【공동사업장에 대한 특례】 ③ 공동사업장에 대해서는 그 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조 제1항 및 제168조를 적용한다. (2009. 12. 31. 개정) ④ 공동사업자가 그 공동사업장에 관한 제168조 제1항 및 제2항에 따른 사업자 등록을 할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동사업자(출자공동사업자 해당 여부에 관한 사항을 포함한다), 약정한 손익분배비율, 대표공동사업자, 지분ㆍ출자명세, 그 밖에 필요한 사항을 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. (2009. 12. 31. 개정) ⑤ 제4항에 따라 신고한 내용에 변동사항이 발생한 경우 대표공동사업자는 대통 령령으로 정하는 바에 따라 그 변동 내용을 해당 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. (2009. 12. 31. 개정) ③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 조세특례제한법 제104조 의 7 【정비사업조합에 대한 과세특례】 ① 2003년 6월 30일 이전에 「주택건설촉진법」(법률 제6852호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제44조 제1항에 따라 조합설립의 인가를 받은 재건축조합으로서 「도시 및 주거환경정비법」 제18조 에 따라 법인으로 등기한 조합(이하 이 조에서 “전환정비사업조합”이라 한다)에 대해서는 「법인세법」 제2조 에도 불구하고 전환정비사업조합 및 그 조합원을 각각 「소득세법」 제87조 제1항 및 같은 법 제43조 제3항에 따른 공동사업장 및 공동사업자로 보아 「소득세법」을 적용한다. 다만, 전환정비사업조합이 「법인세법」 제60조 에 따라 해당 사업연도의 소득에 대한 과세표준과 세액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2010. 1. 1. 개정) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면1팀-490, 2005.05.09 【질의】 당 재건축조합인‘갑’은 조합의 아파트 건축공사를 위하여 건설업체인 ‘을’에게 건설공사을 도급 의뢰하였음. 갑의 조합원 10명은 총 300 여평의 대지위에 기존 동일평형의 연립주택 소유자들로서 ‘을’ 과 계약시 각 조합원 1인당 추가 부담금 1억원씩 총 10억원을 ‘을’ 에게 지급하고 총 아파트 20세대를 신축하여 조합원분양분을 제외한 10세대를 공사대금으로 ‘을’ 에게 지급하기로 함. 2004.3.10. 조합아파트가 완성되어 조합원 모두 입주하고 나머지 10세대의 주택은 조합앞으로 보존등기만 하였을 뿐 ‘을’이 분양하고, 분양대금도 ‘을’ 이 관리 하였음 (질의사항) 위의 경우 일반분양분 아파트가 대물변제형식으로 실질적으로 ‘을’에게 이전되어 “갑” 으로서는 아무런 이익이 발생하지 않는데도 부가 가치세 및 종합소득세를 자진신고 납부하여야 하는지 여부 또한 ‘갑’이 신고 하여야 하는 일반분양 아파트(10세대)의 수입시기는 소유권이전 등기일인지 아파트준공일인지, 및 수입금액을 얼마로 신고하여야 하는지, ‘을’에게 공사대금으로 대물변제로 인한 가액을 어떻게 산정하여야 하는지. 【회신】 1. 2인 이상의 공동주택 소유자들이 기존주택을 철거하고 당해 토지에 주택을 신축함에 있어 자가사용하는 1주택을 제외한 잔여주택을 일반인에게 분양하거나 시공사에게 공사비로 대물변제하는 경우 대물변제한 분양건물에 상당하는 금액은, 소득세법 제24조 제1항 의 규정에 의하여 일반분양하는 잔여세대의 아파트 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하여 당해 공동사업의 소득금액계산상 총수입금액에 산입하는 것이며, 그 수입시기는 같은법 시행령 제48조 제11호의 규정에 의하여 그 ‘대금을 청산한 날’로 하되 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용 수익일을 수입시기로 하는 것임. 2. 2인 이상의 기존 주택소유자들이 건설업을 영위하는 사업자에게 도급을 주어 기존 주택을 철거하고. 당해 토지에 국민주택규모를 초과하는 주택을 신축하여 신축한 주택중 일부를 건설업을 영위하는 사업자에게 건설용역의 대가로 대물 변제하는 경우 당해 대물변제하는 건물은 같은법 제6조 제1항 및 같은법 시행령 제14조 제1항 제3호의 규정에 의한 재화의 공급에 해당하여 부가가치세가 과세 되는 것이며, 이 경우 부가가치세 과세표준은 같은법 제13조 제1항 제2호 및 같은법 시행령 제50조 제1항의 규정에 의하여 자기가 공급한 재화의 시가로 하는 것으로 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 계약내용 및 구체적인 사실 관계 등에 의하여 실질 거래내용에 따라 판단할 사항임. ○ 서면1팀-1035, 2005.09.02 【질의】 조합원은 토지를 제공하고 건설회사를 재건축사업 시공사로 하여 지분제공사계약을 한 공동사업자로서 일반분양 및 조합원 추가부담금과 상가 분양금을 받아 사업을 시행함에 있어 수익금이 시공회사에 귀속되고 조합원은 대물보상금 외의 수익금이 없는 경우 재건축사업의 소득세의 납세의무자가 누구인지. 【회신】 1. 공동사업자에 해당하는 재건축주택조합의 경우 소득세법 제2조 및 같은 법 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분 또는 손익배분이 비율에 의하여 분배 되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 조합원별로 소득세납세의무를 지는 것이며 , 귀 질의의 경우 조합원에 대해 분배된 소득금액의 실지귀속 여부 등에 대하여는 당사자간의 약정내용 등을 조사ㆍ확인하여 사실 판단할 사항임. 2. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서면1팀-1172, 2004.8.23. ; 소득46011-3086, 1997.11.29. ; 소득46011-213, 1995.1.23.)을 참고하기 바람. ○ 소득46011-1361, 1997.05.17 【질의】 재건축조합이 아파트를 재건축함에 있어 조합원 세대를 제외한 아파트 및 상가를 일반분양하여 당해 조합원의 아파트에 대한 건축비로 충당하는 경우 당해 재건축 조합을 1거주자로 보아 과세하는지 아니면 공동사업자로 과세하는지 여부? 【회신】 질의회신문(소득 46011-847, 1997. 3. 26) 내용을 참조바람. (소득 46011-847, 1997. 3. 26) 주택재건축조합이 아파트 및 상가를 신축하여 조합원세대를 제외한 아파트와 상가를 일반분양함에 있어 당해 조합의 대표자가 선임되어 있고 이익의 분배 방법이나 분배비율이 정하여져 있는 경우 당해 조합은 공동사업자에 해당되는 것이므로 당해 조합의 아파트 및 상가분양소득에 대하여는 소득세법 제2조 및 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 종합소득세 납세의무를 지는 것임. ○ 소득46011-847, 1997.03.26 【질의】 - 재건축조합이 아파트를 재건축함에 있어 조합원 세대를 제외한 아파트 및 상가를 일반분양하여 당해 조합원의 아파트에 대한 건축비로 충당하는 경우 당해 재건축조합의 사업소득에 대한 소득세를 조합을 1거주자로 보아 과세하는지 아니면 공동사업자로 과세하는지 여부? - 당해 재건축조합의 사업시행 인가전에 일부조합원이 조합원자격을 양도하여 당해 조합원의 토지지분을 프레미엄을 주고 양수한 자가 있는 경우 당해 조합의 소득금액계산에 있어서 토지의 취득가액은 당초 조합원의 토지취득가액으로 하여야 하는지 아니면 새로운 조합원의 토지취득가액(프레미엄 포함)으로 하여야 하는지 여부? 【회신】 1. 주택재건축조합이 아파트 및 상가를 신축하여 조합원세대를 제외한 아파트와 상가를 일반분양함에 있어 당해 조합의 대표자가 선임되어 있고 이익의 분배 방법이나 분배비율이 정하여져 있는 경우 당해 조합은 공동사업자에 해당되는 것이므로 당해 조합의 아파트 및 상가분양소득에 대하여는 소득세법 제2조 및 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로종합소득세 납세의무를 지는 것임. 2. 또한, 주택재건축조합의 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 토지의 취득가액은 각 조합원들(재건축조합의 사업시행 인가전에 조합원이 변경된 경우에는 변경후의 조합원)의 당초 취득시의 토지가액 상당액으로 하는 것임. ○ 심사소득98-699, 1999.05.07 【제목】 재건축조합이 이익분배방법 규정 안되었으나 일반분양수입금액으로 조합원분양분의 공사비를 충당하는 것이므로 이익분배방법을 가진 공동사업자에 해당함 【이유】 (1) 쟁점조합을 조합원들의 공동사업으로 봄이 정당한지를 살펴보면, 쟁점조합의 「조합규약」에 이익분배방법에 대하여 따로 정한 규정이 없음을 알 수 있고, 위 「조합규약」과 쟁점조합이 시공회사와 맺은 재건축사업공사 도급 계약서」에 따르면, 일반분양세대를 분양한 수임금액 전액으로 공사비를 충당하는 조건임을 알 수 있다. 주택조합의 규약에 이익분배방법 등에 관한 규정이 없더라도, 조합원들에게 각 1세대씩 분양한 후의 나머지 세대 분양수입금액을 조합원이 분양받은 세대의 공사 대금으로 대체한 경우에 해당하고, 이는 사실상의 이익분배로 보는 것이므로, 실질과세의 원칙에 따라 이익의 분배방법이 있는 경우에 해당한다 할 것이고, ※ 같은뜻 : 소득 46011-1279호(1998. 5. 15) 서울청 소득 46210-323호(1998. 5. 25) 외 따라서, 쟁점조합은 사실상의 이익의 분배방법을 가진 공동사업자에 해당하므로 , 청구인들을 공동사업자의 구성원으로 보아, 청구인 각자의 이익분배비율에 따라 쟁점조합의 소득금액을 분배한 소득금액으로 청구인들에게 과세한 당초의 처분에는 달리 잘못이 없다.