비사업용 토지와 기타 토지를 일괄 양도한 경우 자산별 양도가액의 안분계산 방법

부동산매매업자가 비사업용 토지와 기타의 토지를 함께 양도하여 매매차익을 계산함에 있어서 자산별 양도가액이 불분명한 때에는 기준시가 등을 감안한 방법으로 안분하는 것임

[회신] 부동산매매업을 영위하는 거주자가 「소득세법」제104조제1항제2호의7의 비사업용 토지와 기타의 토지를 함께 양도하여 그 매매차익을 계산함에 있어서 당해 자산별 양도한 가액의 구분이 불분명한 때에는 같은 법 제100조제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항에 따라 안분계산하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 부동산매매업을 영위하는 개인이 개별계약에 의하여 수개의 필지를 각각 취득하였다가 상당기간이 경과한 후 이를 일괄하여 1회에 토지를 양도하였는 바, 양도토지는 비사업용토지(60%)와 기타토지(36%)로 구성되어있음. 이 경우 부동산매매차익을 계산함에 있어 취득가액은 개별계약되어 비사업용과 기타토지를 구분할 수 있으나 양도가액은 일괄양도되어 그 양도가액을 구분할 수 없는 상황임. ○ 질의내용 비사업용과 기타토지의 양도가액 구분계산 방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득 금액에 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 7까지의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2007.12.31. 개정) 1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액 2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 (2006.12.30. 개정) 가. 주택 등 매매차익에 제104조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 (2006.12.30. 개정) 나. 종합소득과세표준에서 주택 등 매매차익의 당해연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 (2006.12.30. 개정) ② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택 등 매매차익의 계산 그 밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2006.12.30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ② 법 제64조 제1항에 따른 주택 등 매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액 에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다. (2007.2.28. 개정) 1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비 2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액 ③ 삭 제(2007.2.28.) ④ 법 제64조의 규정에 의한 세액의 계산 그밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. (2003.12.30. 신설; 2008.2.29. 직제개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① ~ ⑤ (생략) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액 도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정 가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006.12.30. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000.12.29. 개정) ③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2007.2.28. 개정) ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】 ④ 사업 자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000.12.29. 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초공급시기)가 속하는 과세기간의 직전과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2.9. 개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면5팀-2566, 2007.09.13 【질의】 취득시기가 다른 여러 필지를 일괄양도하는 경우 양도가액의 안분계산시 소득세법 제99조 의 규정에는 취득 또는 양도당시 기준시가 등을 감안하여 라고 규정되어 있고 부가가치세법 시행령 제48조 의 2의 규정에는 공급계약 일 현재의 기준시가로 규정되어 있는데 어느 것을 적용해야 하는 것인지 . －여러 필지토지를 일괄양도시 양도가액 구분이 불분명한 경우 안분계산 방법 【회신】 「소득세법」제100조의 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 동법 시행령 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것임.