매입한 상가를 용도변경 승인 후 주택으로 개조하여 분양하는 경우 업종구분 등

매입한 상가를 용도변경 승인 후 주택으로 개조하여 분양하는 사업은 부동산 매매업에 해당하는 것이며, 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 규정에 따른 세액을 계산함에 있어 보유기간이 1년 미만인 토지 등 매매차익에 대하여 적용하는 세율은「소득세법」제104조에 따르는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 기존 해석사례(서면1팀-189, 2008.02.05 ; 소득세과-1821, 2009.11.26 )를 참조하시기 바랍니다. 기존 해석사례를 참조함에 있어, 양도소득세의 중과완화 규정은 '12년말까지 일몰연장 되었으며,“「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6에 해당하는 주택”은 2009.12.31. 법률 제9897호로 호번 개정되었으므로 2010.1.1. 이후부터“「소득세법」제104조 제1항 제4호부터 제7호에 해당하는 주택”으로 변경하여 적용하시기 바랍니다. ○ 서면1팀-189, 2008.02.05 근린생활시설과 주택이 함께 있는 건물을 상속받아 그 건물 전체를 다세대주택으로 증·개축하여 판매함으로써 발생하는 소득은 「소득세법」제19조 제1항 제12호의 규정에 따른 부동산매매업에서 발생하는 소득에 해당하는 것임. ○ 소득세과-1821, 2009.11.26 부동산매매업자가 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택 등(「소득세법」제104조 제1항 제2호의3부터 제2호의6에 해당하는 주택)과 같은 법 제104조의 3에 따른 비사업용 토지 및 미등기자산을 양도하여 같은 법 제64조 제1항 제2호에 따른 세액의 합계액을 계산함에 있어 같은 호 가목에 적용하는 세율은 붙임과 같습니다. ※ 자산·보유기간별 세율 자산구분양도시기보유기간별 세율1년 미만2년 미만2년 이상1세대 2주택주1’09.01.01.~’10.12.31.50%40%누진세율주61세대 3주택주2’09.01.01.~’09.03.15.50%45%’09.03.16.~’10.12.31.50%40%주5누진세율주7비사업용 토지주3’09.01.01.~’09.03.15.60%’09.03.16.~’10.12.31.50%40%주5누진세율주7미등기자산주4’09.01.01.~’10.12.31.70% 1세대 2주택주1 : 「소득세법」제104조제1항제2호의 5 및 제2호의 6에 해당하는 주택 1세대 3주택주2 : 「소득세법」제104조제1항제2호의 3 및 제2호의 4에 해당하는 주택 비사업용 토지주3 : 「소득세법」제104조제1항제2호의 7에 해당하는 토지 미등기자산주4 : 「소득세법」제104조제1항제3호에 해당하는 자산 40%주5 : 부동산소재지가 「소득세법」제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안에 있는 경우 ‘누진세율주6+10%’와 40%의 세율 중 세액이 높은 것을 적용 누진세율주6 : 「소득세법」제55조제1항에 따른 세율 누진세율주7 : 부동산소재지가 「소득세법」제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안에 있는 경우 ‘누진세율주6+10%’의 세율을 적용 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 ○ 2011. 3. 31. 상가 건물 중 7층(1개층 약 1,100㎡)을 매입하였으며, 매입 당시 용도는 근린생활시설임. ○ 매입한 상가를 임대하고자 하였으나, 임대가 순조롭게 이루어지지 않아 도시형생활주택으로 분양하기 위하여 건축물 용도변경 신청하여 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 용도변경 승인을 받음. ○ 2011. 6. 25. 건물을 주택(원룸텔) 50호로 개조하는 리모델링 공사를 실시함. ○ 2011. 9. 30. 각 호별(50호)로 구분등기를 하여 분양된 원룸텔에 대하여 수분양자에 게 소유권 이전등기 하였으며, 수분양자들은 동 원룸텔을 주택으로 임대하고 있음. 나. 질의요약 ○ 질의1) 상가건물을 매입하여 용도를 공동주택으로 변경한 후 리 모델링 공사를 실시하여 도시형 생활주택을 분양하는 사업이 소득세법 시행령 제122조 제1항 에서 규정하는 부동산매매업에서 제외하 는 주거용 건물 개발 및 공급업에 해당되는지 여부 ○ 질의2) 부동산매매업에 해당된다면 소득세법 제64조 에 따른 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 규정이 적용되어 주택 매매차익에 대하여 단기양도(1년 미만)에 따른 양도소득세 세율(50%)를 적용하여 비교과세 하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 6. 건설업에서 발생하는 소득 12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. ③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 「통계법」 제22조 에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】 ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익 (이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. 1. 종합소득 산출세액 2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용 하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 ② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업 (건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업 을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업 (구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다) 은 제외한다 . <신설 2010.2.18, 2010.12.30> ○ 소득세법 기본통칙 64-122…1【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제122조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.<개정 1997.04.08.> 1. 부동산의 매매 ( 건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함 한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 <개정 2011.3.21> 2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 <개정 2008.7.30> 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) <개정 2008.7.30> ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. <개정 2010.12.27> 1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율 2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2 년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 40 3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50 4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득 과세표준의 100분의 60 5. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다) 양도소득 과세표준의 100분의 60 6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 양도소득 과세표준의 100분의 50 7. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다) 양도소득 과세표준의 100분의 50 8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 양도소득 과세표준의 100분의 60 10. 미등기양도자산 양도소득 과세표준의 100분의 70 ④ 다음 각 호의 어느 하나 에 해당하는 부동산을 2012년 12월 31일까지 양도한 경우에는 제6항을 적용할 때 제1항제1호의 세율을 적용하지 아니하고 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용 한다. <개정 2010.12.27> 1. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제1항제4호에 따른 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 2. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제1항제5호에 따른 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우의 해당 주택 3. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제104조의3에 따른 비사업용 토지 4. 그 밖에 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산 가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산 ⑥ 제1항제4호부터 제9호까지에 해당하는 자산을 2012년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항제4호부터 제9호까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항제1호에 따른 세율( 해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항제2호 또는 제3호에 따른 세율 )을 적용한다. <개정 2010.12.27> ○ 건축법 제2조 【정의】 ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (2008. 3. 21. 개정) 2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다. (2008. 3. 21. 개정) 8. “건축”이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다. (2008. 3. 21. 개정) 9. “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. (2008. 3. 21. 개정) 10. “리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말한다. (2008. 3. 21. 개정) ○ 건축법 시행령 제2조 【정의】 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (2008. 10. 29. 개정) 1. “신축”이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외한다]을 말한다. (2008. 10. 29. 개정) 2. “증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다. (2008. 10. 29. 개정) 3. “개축”이란 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다)를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다. (2008. 10. 29. 개정) 4. “재축”이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것을 말한다. (2008. 10. 29. 개정) ○ 건축법 시행령 제3조 의 2 【대수선의 범위】 법 제2조 제1항 제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다. (2008. 10. 29. 개정) 1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것 (2008. 10. 29. 개정) 2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 (2008. 10. 29. 개정) 3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 (2008. 10. 29. 개정) 4. 지붕틀을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 (2008. 10. 29. 개정) 5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 (2008. 10. 29. 개정) 6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 (2008. 10. 29. 개정) 7. 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장을 포함한다)를 변경하는 것 (2008. 10. 29. 개정) 8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 (2008. 10. 29. 개정) ○ 한국표준산업분류(통계청 고시 제2007-53호) F 건 설 업(41 ~ 42) 41 종합 건설업 지반조성공사 및 토목시설물의 건설공사를 수행하는 산업활동 및 각종 건축물을 신축, 증축, 재축 및 개축 에 관한 총괄적인 책임을 지고 건 설활동을 수행 하는 산업활동을 말한다. 411 건물 건설업 도급 또는 자영 종합건설업자에 의하여 건물을 신축․증축․재축․개 축 하는 산업활동을 말하며 조립식 건물의 건설활동도 여기에 포함된다 . <제 외> ․ 전체 건설공사를 다른 건설업체에게 일괄 도급하여 건물을 건설하게 한 후, 이를 분양․판매하는 경우(6812) 4111 주거용 건물 건설업 단독 및 다세대 주택, 아파트 등의 주거용 건물을 건설하는 산업활동을 말한다. 4112 비주거용 건물 건설업 상업용 건물, 공업용 건물 등의 비거주용 건물을 건설하는 산업활동을 말한다. L 부동산업 및 임대업(68 ~ 69) 68 부동산업 부동산의 임대, 구매, 판매에 관련되는 산업활동으로서, 직접 건설한 주거용 및 비주거용 건물의 임대활동과 토지 및 기타 부동산의 개발 ․분양, 임대 활동이 포함된다. <제 외> ․묘지 개발공급 및 임대(96922) 681 부동산 임대 및 공급업 6812 부동산 개발 및 공급업 직접 개발한 농장․택지․공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양․판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다. <예 시> ․건물 위탁개발 분양 ․ 부동산 매매 <제 외> ․자영 건축물 건설(411) ․ 직접 건설활동을 수행하지 않더라도 건설공사에 대한 총괄적인 책임을 지면서 건설공사분야별로 하도급을 주어 전체적으로 건설공사를 관리 하는 경우 “41 : 종합건설업”에 분류 68121 주거용 건물 개발 및 공급업 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물건설공사를 일괄 도급하여 주거용 건물을 건 설하고 , 이를 분양․판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우도 포함된다. <예 시> ․아파트 위탁개발 분양 ․주택 위탁개발 분양 68122 비 주거용 건물 개발 및 공급업 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물건설공사를 일괄 도급하여 비 주거용 건물을 건설하고, 이를 분양․판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 비주거용 건물을 재판매하는 경우도 포함된다. <예 시> ․사무용 건물 위탁개발 분양 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면1팀-189, 2008.2.5 【질의】 1996년에 대지 110평과 동 지상건물 3층 150평(지하층,1층,2층 130평은 근린생활시설이고 3층 20평은 주택임)의 건물을 상속받 아 소유하고 있다가 2007년에 이 건물 옆에 있는 토지 20평을 매입하여 다세대주택 6세대로 증개축하였음. 위의 증개축한 다세대주택을 세대별로 분양할 경우 업종이 주택신축판매업인지 부동산매매업인지 【회신】 근린생활시설과 주택이 함께 있는 건물을 상속받아 그 건물 전체 를 다세대주택으로 증·개축하여 판매함으로써 발생하는 소득은 「소 득세법」제19조 제1항 제12호의 규정에 따른 부동산매매업에 서 발생하는 소득에 해당하는 것 ○ 소득세과-1210, 2009.08.07 【질의】 경매로 신축중인 주택을 취득하여 본인의 책임으로 공사를 완료한 후에 판매하고자 함. 건설업(주택신축판매업)에 해당하는지, 부동산매매업에 해당하는지 여부 【회신】 귀 질의의 경우, 거주자가 미완성 다세대주택을 경매로 취득하여 준공 후 이를 판매하는 경우, 취득 당시 주택의 시공정도가 ｢건축법｣에 따른 ‘건축물’에 해당하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것이나 ‘건축물’에 해당하지 아니한 경우에는 건설업(주택신축판매업)에 해당하는 것입니다. ○ 소득세과-1821, 2009.11.26 부동산매매업자가 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택 등(「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6에 해당하는 주택)과 같은 법 제104조의 3에 따른 비사업용 토지 및 미등기자산을 양도하여 같은 법 제64조 제1항 제2호에 따른 세액의 합계액을 계산함에 있어 같은 호 가목에 적용하는 세율은 붙임과 같습니다. ※ 자산·보유기간별 세율 | 자산구분 | 양도시기 | 보유기간별 세율 | | 1년 미만 | 1년 이상 ～ 2년 미만 | 2년 이상 | | 1세대 2주택 주1 | ’09.01.01.~’10.12.31. | 50% | 40% | 누진세율 주6 | | 1세대 3주택 주2 | ’09.01.01.~’09.03.15. | 50% | 45% | | ’09.03.16.~’10.12.31. | 50% | 40% 주5 | 누진세율 주7 | | 비사업용 토지 주3 | ’09.01.01.~’09.03.15. | 60% | | ’09.03.16.~’10.12.31. | 50% | 40% 주5 | 누진세율 주7 | | 미등기자산 주4 | ’09.01.01.~’10.12.31. | 70% | 1세대 2주택 주1 : 「소득세법」제104조 제1항제2호의 5 및 제2호의 6에 해당하는 주택 1세대 3주택 주2 : 「소득세법」제104조 제1항제2호의 3 및 제2호의 4에 해당하는 주택 비사업용 토지 주3 : 「소득세법」제104조 제1항제2호의 7에 해당하는 토지 미등기자산 주4 : 「소득세법」제104조 제1항제3호에 해당하는 자산 40% 주5 : 부동산소재지가 「소득세법」제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안에 있는 경우 ‘누진세율 주6 +10%’와 40%의 세율 중 세액이 높은 것을 적용 누진세율 주6 : 「소득세법」제55조 제1항에 따른 세율 누진세율 주7 : 부동산소재지가 「소득세법」제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안에 있는 경우 ‘누진세율 주6 +10%’의 세율을 적용