대토보상 현금전환시 지급받는 이자상당액의 소득구분 등

대토보상을 현금전환하여 보상받는 경우 현금보상액과 함께 지급받는 이자상당액은 이자소득에 해당하는 것이며, 14%의 원천징수세율을 적용함.

[회신] 귀 질의의 경우,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제63조제4항에 의하여 대토보상을 현금전환하여 보상받는 경우 현금보상액과 함께 지급받는 이자는 「소득세법」제16조제1항제12호에 따른 이자소득에 해당하는 것이며, 동 이자소득은 같은 법 제129조 제1항 제1호 라목에 의한 세율로 원천징수하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 ○ 인천광역고시 제2006-242호(2006.12.26)에 의하여 인천검단일반지방 산업단지 지 정 및 개발계획이 승인되고, 고시됨 ○ 인천광역고시 제2007-159호(2007.07.30)에 지정변경 및 개발계획 변경승인 고시된 인천검단일반지방산업단지 조성사업 시행에 편입 되는 토지에 관하여 매수인인 인 천광역시도시개발공사는 토지 소유자들과 다음과 같은 매매계약을 체결함 - 제2조 (소유권이전서류의 제출 및 대금의 지급) ③ 매매대금 중 금 원은 현금으 로 지급하고, 금 원은 채권으로 지급하며, 나머지 금 원은 OO지구에서 조성되는 OOOO용지로 지급한다. - 제3조 (토지로 지급받는 용지의 공급가격 등) ②“을”은 제2조 제3항에 따라 “갑”에게 토지로 지급하는 금액에 대해서는 본 매매 계약에 따른 현금지급일부터“갑”이 토지로 지급받는 용지의 공급계약 체결일까지 본 매매계약에 따른 매매대금 중 현금지급일 당시 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조 제9항제2호가목에 따른 이자율로 이자를 계산하여 지급한다. - 제4조 (현금보상으로의 전환) ① “갑”이 본 매매계약체결일로부터 1년이 경과한 후 토지로 지급하는 금액에 대하여“을”에게 현금으로 전환하여 보상하여 줄 것을 요 청하는 경우에는 이를 현금으로 지급할 수 있다. 이 경우“갑”의 토지로 지급받 을 금액에 대해서는 본 매매 계약에 따른 매매대금 중 현금지급일부터 본 항에 따른 현 금지급일까지 제3조제2항의 이자율을 적용하여 계산한 이자를 지급한다. 나. 질의요약 ○ 대토보상에 대한 현금전환시 발생하는 이자상당액의 소득구분과 원천징수 세율 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득 세법 제16조【이자소득】 ① 이자소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 11. 비영업대금(비영업대금)의 이익 12. 제1호부터 제11호까지의 소득과 유사한 소득으로서 금전 사용에 따른 대가로서의 성격이 있는 것 ○ 소득세법 기본통칙 16-0…1【이자소득으로 보지 아니하는 범위】 ⑤ 장기할부조건으로 판매함으로써 현금거래 또는 통상적인 대금의 결제방법에 의한 거래의 경우보다 추가로 지급받는 금액. 다만, 당초 계약내용에 의하여 매입가액이 확정된 후 그 대금의 지급지연으로 실질적인 소비대차로 전환되어 발생되는 이자는 이자소득으로 본다. ○ 소득 세법 제88조【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. ○ 소득 세법 제96조【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래 가액”이라 한다)에 따른다. ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. ○ 소득세법 제129조 【원천징수세율】 ① 원천징수의무자가 제127조제1항 각 호에 따른 소득을 지급하여 소득세를 원천징수할 때 적용하는 세율(이하 “원천징수세율”이라 한다)은 다음 각 호의 구분에 따른다. 1. 이자소득에 대해서는 다음에 규정하는 세율 라. 그 밖의 이자소득에 대해서는 100분의 14 ○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조 【현금보상 등】 ① 손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다. 다만, 토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 경우에는 토지소유자가 받을 보상금 중 본문에 따른 현금 또는 제7항 및 제8항에 따른 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 다음 각 호에서 정하는 기준과 절차에 따라 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상할 수 있다. 1. 토지로 보상받을 수 있는 자 : 「건축법」 제49조제1항 에 따른 대지의 분할제한 면적 이상의 토지를 사업시행자에게 양도한 자가 된다. 이 경우 대상자가 경합(경합)하는 때에는 제7항제2호에 따른 부재부동산소유자가 아닌 자로서 제7항에 따라 채권으로 보상을 받는 자에게 우선하여 토지로 보상하며, 그 밖의 우선순위 및 대상자 결정방법 등에 관하여는 사업시행자가 정하여 공고한다. 2. 보상하는 토지가격의 산정 기준금액 : 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 일반 분양가격으로 한다. 3. 보상기준 등의 공고 : 제15조에 따라 보상계획을 공고하는 때에 토지로 보상하는 기준을 포함하여 공고하거나 토지로 보상하는 기준을 따로 일간신문에 공고할 것이라는 내용을 포함하여 공고한다. ④ 제1항 단서에 따라 토지소유자가 토지로 보상받기로 한 경우 그 보상계약 체결일부터 1년이 경과하면 이를 현금으로 전환하여 보상하여 줄 것을 요청할 수 있다. 이 경우 현금보상액에 대한 이자율은 제9항 제2호 가목에 따른 이자율로 한다. ⑤ 사업시행자는 해당 사업계획의 변경 등 국토해양부령으로 정하는 사유로 보상하기로 한 토지의 전부 또는 일부를 토지로 보상할 수 없는 경우에는 현금으로 보상할 수 있다. 이 경우 현금보상액에 대한 이자율은 제9항 제2호 가목에 따른 이자율로 한다. ⑥ 사업시행자는 토지소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 토지로 보상받기로 한 보상금에 대하여 현금보상을 요청한 경우에는 현금으로 보상하여야 한다. 이 경우 현금보상액에 대한 이자율은 제9항 제2호 가목에 따른 이자율로 한다. 1. 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행을 받는 경우 2. 세 대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 3. 그 밖에 제1호ㆍ제2호와 유사한 경우로서 국토해양부령으로 정하는 경우 ⑨ 제7항 및 제8항에 따라 채권으로 지급하는 경우 채권의 상환기한은 5년을 넘지 아니하는 범위안에서 정하여야 하며, 그 이율은 다음 각 호와 같다. 1. 제7항 제2호 및 제8항에 따라 부재 부동산 소유자에게 채권으로 지급하는 경우 가. 상환기한이 3년 이하인 채권: 3년 만기 정기예금 이자율(채권 발행일 전월의 「은행법」에 따라 설립된 은행 중 전국을 영업 구역으로 하는 은행이 적용하는 이자율을 평균한 이자율로 한다) 나. 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권: 5년 만기 국고채 금리(채권발행일 전월의 국고채 평균 유통금리로 한다) 2. 부재부동산 소유자가 아닌 자가 원하여 채권으로 지급하는 경우 가. 상환기한이 3년 이하인 채권: 3년 만기 국고채 금리(채권발행일 전월의 국고채 평균 유통금리로 한다)로 하되, 제1호 가목에 따른 3년 만기 정기예금 이자율이 3년 만기 국고채 금리보다 높은 경우에는 3년 만기 정기예금 이자율을 적용한다. 나. 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권: 5년 만기 국고채 금리(채권발행일 전월의 국고채 평균 유통금리로 한다) ○ 민법 제598조 【소비대차의 의의】 소비대차는 당사자일방이 금전 기타 대체물의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그와 같은 종류, 품질 및 수량으로 반환할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. ○ 민법 제605조 【준소비대차】 당사자쌍방이 소비대차에 의하지 아니하고 금전 기타의 대체물을 지급할 의무가 있는 경우에 당사자가 그 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정한 때에는 소비대차의 효력이 생긴다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 법규소득2009-0200, 2009.06.15. 「한국수자원공사법」에 의하여 설립된 한국수자원공사가 공익사업의 시행을 위하여 토지를 양도한 토지소유자에게 보상금을 지급함에 있어, 「 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제63조에 따라 이를 토지로 보상하거나 또는 채권을 발행하여 지급하는 경우 로서 당해 보상금을 지급하기 전 일정기간 동안 발생한 보상금의 이자 를 지급하는 경우 에 이자소득금액에 대해 소득세를 원천징수하는 때에는 「소득세법」제129조제1항제1호다목의 세율(100분의 14)을 적용함 ○ 서면1팀-272, 2006.02.28. 부동산매매계약의 위약으로 인하여 지급받는 위약금 성격의 연체 이자는 소득세법 제21조 제1항 제10호 에 규정하는 기타소득에 해당하는 것이나, 부동산 양도대금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환되어 이자가 발생한 경우 연체이자는 소득세법 제16조 제1항 제12호 의 비영업대금의 이익으로 이자소득에 해당하는 것으로서 귀 질의의 연체이자가 실질적으로 소비대차로 전환되었는지 여부는 해당 부동산의 매매계약 및 연체이자 등에 관한 당사자간 합의내용, 매도인이 소유권을 이전해 주고 매수인이 당해 부동산을 실질적으로 사용ㆍ수익할 수 있는지 등 구체적인 사실관계를 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임. ○ 부동산거래관리과-75, 2010.01.18. 자산의 양도대가를 수령함에 있어 양수인이 지급기일을 어긴데 대하여 수령하는 위약금 또는 배상금은 특별한 사정이 없는 한 양도가액에 포함될 수 없는 것이며, 귀 질의의 합의금이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다. ○ 재산46014-738, 2000.06.21. 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자상당액은 양도·취득가액에 포함하는 것이나, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 연체이자는 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 취득가액에 포함하지 아니하는 것임. ○ 재산세과-2797, 2008.09.11. 1. 「소득세법」제96조 제1항의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 함)에 의하도록 규정하고 있으며, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 것입니다. 2. 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자상당액은 양도·취득가액에 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 부동산 매매계약서, 법인의 회계처리 내역 등 제반사항을 확인하여 사실판단 할 사항입니다. ○ 부동산거래관리과-656, 2010.05.07. 2010.2.18. 전에「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우의 양도차익을 계산함에 있어 양도시기는 「소득세법 시행령」(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제162조 제1항에 따라 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것입니다. ○ 조심2008구3866, 2008.12.26. 택지분양권 대금을 지급하지 아니함으로 인하여 발생한 연체이자는 양도소득세 산정시 취득가액에 포함시킬 수 없음 ○ 국심2002중400, 2002.08.26. 일반적으로 부동산의 매도인이 그 매매계약의 이행단계에서 매수인에 대하여 대금지급기일을 연장하여 주고, 그 반대급부로서 매수인으로 부터 지연손해금으로 추가로 지급받는 금액은 소득세법 제16조 제1항 제12호에서 규정하는 이자소득인 비영업대금의 이익에 해당하는 것이 아니고, 그 매매대금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환되어 이자가 발생한 경우에만 그 이자가 비영업대금의 이익으로서 이자 소득에 해당하게 되는 것이다(대법원 98두 16149, 2000.09.08 같은 뜻) 그리고 실질적인 소비대차의 목적물로 전환되었는지의 여부는 매매 대금 지급약정일에 대금을 받지 못하였다 하더라도 매도인이 소유권을 이전해 주고, 매수인이 당해 부동산을 실질적으로 사용·수익할 수 있도록 하고 연체이자를 받았는지의 여부에 있다 할 것인 바, 이 건의 경우 청구인이 잔금지급지연에 대하여 쟁점 토지매매계약서 제11조에서 약정한 연체이자를 받았을 뿐 잔금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환된 사실이 없으므로 쟁점연체 이자를 이자소득으로 보는 것은 잘못이 있다 할 것이다. 자산의 양도대가를 지급함에 있어 양수인이 지급기일을 어긴데 대하여 지급하는 연체이자는 양도와 관련하여 발생하는 소득이지만 양도대금 자체가 아님은 분명하고, 또 자산의 이전과 대가적인 관계에 있다고 볼 수도 없다 할 것이며, 더욱이 소득세법 제21조 제1항 제10호 에서 {계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금}은 양도 소득과 합산과세하지 않는 기타소득의 범주에 넣고 있는 바, 부동산 매매 계약의 당사자가 그 지급기일의 지체로 인하여 약정이율에 의하여 지급받는 금액은 이자가 아니라 지연손해금이므로 이는 기타소득에 해당한다 할 것이다(대법원 92누 9357, 1993. 4. 27 ; 대법원 95누 7406, 1997. 3. 28 같은 뜻) ○ 대법원98두16149, 2000.09.08. 부동산의 매도인이 그 매매계약의 이행단계에서 매수인에 대하여 대금지급기일을 연장하여 주고 그 반대급부로서 매수인으로부터 지연손해금으로 추가 지급받는 금액은 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것) 제17조 제1항 제11호에서 정하는 이자소득인 ‘비영업대금의 이익’에 해당하지 않지만, 그 매매 대금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환되어 이자가 발생할 경우라면 그 이자는 ‘비영업대금의 이익’으로서 이자소득에 해당하게 되는 것이다. ○ 대법원92누15802, 1993.03.26. 재산을 취득하기 위한 매매계약에서 약정된 기일에 매매대금을 지급하지 못하면 연체이자를 지급하기로 하는 약정을 하고 매수인이 약정된 기일에 매매대금을 지급하지 못하여 그 약정에 따라 연체이자를 가산하여 지급한 경우, 매수인이 지급한 연체이자는 소득세법 (1990.12.31. 법률 제4281호로 개정되기 전의 것) 제45조 제1항 제1호 단서 소정의 당해 재산의 취득에 소요된 실지거래가액에 포함된다 할 것이므로(당원 1989.1.17. 선고 87누1212 판결; 1989.9.12. 선고 89누 329 판결; 1992.7.28. 선고 92누77 판결 참조), 원고가 지급한 연체료 금 9,114,570원을 필요경비에 산입한 원심판단은 정당하고 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. ○ 국심1998구0226, 1999.01.28. 자산을 취득하기 위한 매매계약서에서 매수대금 납부지연에 따른 지연손해금을 지급하기로 약정하고 이에 따라 지연손해금을 실제로 지급한 경우에 자산취득의 대가는 당초 약정된 매매대금에만 한정 된다고 할 수 없고, 당사자들의 행태와 계약의 진전에 따라서 통상적으로 예상할 수 있는 것은 모두 대가에 포함된다고 보아야 하므로 취득시의 지연손해금은 자산의 취득가액에 가산하여야 할 것임.