주택신축판매업자가 폐업시 분양이 되지 아니한 주택을 임대목적으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임

주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업시 분양이 되지 아니하여 일시적으로 임대하고 있는 주택은 재고자산으로 볼 수 있으나, 임대목적으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것으로 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임

[회신] 귀 질의의 경우, 기 질의회신문(소득46011-2507, 1999.07.02)을 참조하시기 바랍니다. ○ 소득46011-2507, 1999.07.02 주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)을 가사용으로 소비하는 경우에는 이를 소비하는 때의 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며 재고자산(주택)을 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세되는 것임 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 ○ 2003년에 주택신축판매업 사업자등록을 하고 2004년에 다세대주택을 6세대를 신축하여 4세대는 당해연도 분양하여 추계로 소득세 신고를 하였고, 2세대는 임대 후 폐업신고함 ○ 2010년 1세대가 분양되어 소득세 추계로 신고하였음 나. 질의요약 ○ 2012년에 잔여 1세대를 분양 시 계속사업자로 보아 단순율로 신고 가능한 지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다 6. 건설업에서 발생하는 소득 12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. 20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 ③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 「통계법」 제22조 에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 ○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】 ③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계 조사결정할 수 있다. ○ 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】 ① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우 2. 기장의 내용이 시설규모ㆍ종업원수ㆍ원자재ㆍ상품 또는 제품의 시가ㆍ각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 3. 기장의 내용이 원자재사용량ㆍ전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우 ③ 법 제80조 제3항 단서에 따라 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 제1호의2는 단순경비율 적용대상자만 적용한다. 1. 수입금액에서 다음 각 목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 "기준소득금액"이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의2에 따른 소득금액에 기획재정부령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우 2012년 12월 31일이 속하는 과세기간의 소득금액을 결정 또는 경정할 때까지는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다. 가. 매입비용(사업용고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업용고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액 나. 종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액 다. 수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액. 다만, 법 제160조 제3항에 따른 복식부기의무자의 경우에는 수입금액에 기준경비율의 2분의 1을 곱하여 계산한 금액 1의2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법 1의3. 법 제73조제1항제4호에 따른 사업소득(이하 "연말정산사업소득"이라 한다)에 대한 수입금액에 제201조의11제4항에 따른 연말정산사업소득의 소득률을 곱하여 계산한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법 2. 기준경비율 또는 단순경비율이 결정되지 아니하였거나 천재ㆍ지변 기타 불가항력으로 장부 기타 증빙서류가 멸실된 때에는 기장이 가장 정확하다고 인정되는 동일업종의 다른 사업자의 소득금액을 참작하여 그 소득금액을 결정 또는 경정하는 방법. 다만, 동일업종의 다른 사업자가 없는 경우로서 과세표준확정신고후에 장부등이 멸실된 때에는 법 제70조의 규정에 의한 신고서 및 그 첨부서류에 의하고 과세표준확정신고전에 장부등이 멸실된 때에는 직전과세기간의 소득률에 의하여 소득금액을 결정 또는 경정한다. 3. 기타 국세청장이 합리적이라고 인정하는 방법 ④ 제3항 각 호 외의 부분 단서에서 "단순경비율 적용대상자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자로서 해당 과세기간의 수입금액이 제208조제5항제2호 각 목에 따른 금액에 미달하는 사업자 2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자 가. 농업ㆍ임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업, 부동산매매업, 그 밖에 나목 및 다목에 해당되지 아니하는 사업: 6천만원 나. 제조업, 숙박 및 음식점업, 전기ㆍ가스ㆍ증기 및 수도사업, 하수ㆍ폐기물처리ㆍ원료재생 및 환경복원업, 건설업(주거용 건물 개발 및 공급업을 포함한다), 운수업, 출판ㆍ영상ㆍ방송통신 및 정보서비스업, 금융 및 보험업: 3천600만원 다. 부동산임대업, 전문ㆍ과학 및 기술서비스업, 사업시설관리 및 사업지원서비스업, 교육서비스업, 보건업 및 사회복지서비스업, 예술ㆍ스포츠 및 여가 관련 서비스업, 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인서비스업， 가구내 고용활동: 2천400만원 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서일46014-11194, 2003.09.02 주택신축판매업자가 폐업시 판매되지 아니한 주택을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모·거래횟수·반복성·상대방 등 거래에 관한 제반사정을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세하는 것임 ○ 조심2011서1041, 2011.05.31 주택신축판매업 사업자가 판매목적으로 주택을 신축하였으나, 분양이 되지 아니하여 일시적으로 보유하고 있는 주택은 주택신축판매업의 재고자산 볼 수 있으나, 청구인의 배우자가 신축하여 분양한 후 나머지 1호를 임대목적으로 전용하였고, 쟁점주택의 양도 후 신축주택으로 전입하여 거주한 사실로 미루어 보아 쟁점주택은 재고자산이 아니라 주택으로 봄 ○ 소득46011-2507, 1999.07.02 주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)을 가사용으로 소비하는 경우에는 이를 소비하는 때의 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며, 재고자산(주택)을 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세되는 것임 ○ 소득46011-2843, 1998.10.01 주택신축판매업을 영위하던 사업자의 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)은 폐업일이 속하는 연도의 총수입금액에 포함하지 아니하고 이를 처분하는 연도의 총수입금액에 산입하여 사업소득으로 과세하는 것이며, 사업자가 폐업시 미분양된 주택을 가사용으로 소비하거나 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 귀 질의가 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임 ○ 서일46011-10052, 2003.04.16 주택신축판매업자가 건설한 주택이 분양되지 아니하여 주택신축판매업을 폐업하고 부동산임대업으로 업종 전환 한 경우(분양이 되지 아니하여 일시적으로 임대하는 것은 제외) 동 미분양주택은 사업소득의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것(가사용으로 소비하여 총수입금액에 산입한 경우 제외)이며, 이 경우 당해 사업용 고정자산(미분양주택)의 취득가액은 소득세법시행령 제89조 제1항 제2호 에 의하여 계산한다.