부동산매매업자가 다주택 단기양도시 적용하는 양도소득세의 세율

부동산매매업자가 보유기간 2년 미만인 토지 등 매매차익을 예정신고하는 경우 일반세율(「소득세법」 제55조 제1항에 따른 세율)을 적용하는 것이며, 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례(비교과세)는 소득세법 제104조 제1항 제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 경우 적용되는 것으로써, 2009.1.1~2010.12.31일까지 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택 등과 비사업용 토지 및 미등기자산을 양도하는 경우의 특례세율은 붙임과 같음

[회신] 귀 질의의 경우 기존 해석사례(소득세과-956, 2010.09.02. ; 소득세과-638, 2011.07.22. ; 소득세과-1821, 2009.11.26. )를 참조하시기 바랍니다. 기존 해석사례를 참조함에 있어, “「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6에 해당하는 주택”은 2009.12.31. 법률 제9897호로 호번 개정되었으므로 2010.1.1. 이후부터 “「소득세법」제104조 제1항 제4호부터 제7호에 해당하는 주택”으로 변경하여 적용하시기 바랍니다. ○ 소득세과-956, 2010.09.02 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고시 토지 등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 「소득세법」제104조제1항제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(제55조 제1항에 따른 세율)을 적용하는 것이며, 부동산매매업을 영위하는 거주자가 「소득세법」제64조의 「부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례」규정이 적용되지 않는 부동산 매매차익에 대하여 같은 법 제70조의 종합소득 과세표준 확정신고를 하는 경우 적용되는 세율은 같은 법 제55조 제1항의 규정에 의한 세율을 적용하는 것입니다. ○ 소득세과-638, 2011.07.22 소득세법 제64조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례(비교과세)는 부동산매매업을 경영하는 거주자로서 종합소득금액에 같은법 제104조 제1항 제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자에게 적용되는 것이며, 1세대 2주택에 해당하는지 여부는 같은 법 시행령 제167조의 5에 따르는 것으로써, 관련된 법령을 붙임과 같이 보내드리오니 참고하시기 바랍니다. ○ 소득세과-1821, 2009.11.26 부동산매매업자가 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택 등(「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6에 해당하는 주택)과 같은 법 제104조의 3에 따른 비사업용 토지 및 미등기자산을 양도하여 같은 법 제64조 제1항 제2호에 따른 세액의 합계액을 계산함에 있어 같은 호 가목에 적용하는 세율은 붙임과 같습니다. ※ 자산·보유기간별 세율 자산구분양도시기보유기간별 세율1년 미만2년 미만2년 이상1세대 2주택주1’09.01.01.~’10.12.31.50%40%누진세율주61세대 3주택주2’09.01.01.~’09.03.15.50%45%’09.03.16.~’10.12.31.50%40%주5누진세율주7비사업용 토지주3’09.01.01.~’09.03.15.60%’09.03.16.~’10.12.31.50%40%주5누진세율주7미등기자산주4’09.01.01.~’10.12.31.70% 1세대 2주택주1 : 「소득세법」제104조제1항제2호의 5 및 제2호의 6에 해당하는 주택 1세대 3주택주2 : 「소득세법」제104조제1항제2호의 3 및 제2호의 4에 해당하는 주택 비사업용 토지주3 : 「소득세법」제104조제1항제2호의 7에 해당하는 토지 미등기자산주4 : 「소득세법」제104조제1항제3호에 해당하는 자산 40%주5 : 부동산소재지가 「소득세법」제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안에 있는 경우 ‘누진세율주6+10%’와 40%의 세율 중 세액이 높은 것을 적용 누진세율주6 : 「소득세법」제55조제1항에 따른 세율 누진세율주7 : 부동산소재지가 「소득세법」제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안에 있는 경우 ‘누진세율주6+10%’의 세율을 적용 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 ○ 부동산매매업자가 2010년도에 다수의 다세대 주택을 매도함. - 다세대 주택을 매도하는 시점에 부동산매매업자는 1세대2주택자(또는 1 세대3주택자)에 해당하고 매도하는 다세대주택은 전부 보유기간이 1년 미만이고 중과세 배제되는 소형주택에 해당함. 나. 질의요약 ○ 질의1 : 부동산매매업자가 매매차익 예정신고시 적용할 세율이 기본세율 (누 진세율)을 적용하는지 1년 미만 중과세율인 40%를 적용하여야 하는지 ○ 질의2 : 부동산매매업자에 대한 세액계산특례 규정이 적용되는지 ○ 질의3 : 비교산출세액 계산시 적용할 세율이 기본세율(누진세율) 인지 1년 미만 중과세율인 40%를 적용하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제55조 【세율】 ( 2009.12.31. 법률 제9897호로 개정된 것 ) ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 1. 2010년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간에 발생하는 소득분 | 종합소득 과세표준 | 세율 | | 1천200만원 이하 | 과세표준의 100분의 6 | | 1천200만원 초과 4천600만원 이하 | 72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 15) | | 4천600만원 초과 8천800만원 이하 | 582만원＋(4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 24) | | 8천800만원 초과 | 1천590만원＋(8천800만원을 초과 하는 금액의 100분의 35) | ○ 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】 ( 2009.12.31. 법률 제9897호로 개정된 것 ) ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 “토지등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다. ② 제1항에 따른 신고를 “토지등 매매차익예정신고”라 한다. ③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매 매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각 호에서 규정하는 세율 을 곱하여 계산한 금액 으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년미만인 경우에는 제 104조 제1항 제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. ○ 소득세법 제64조 【부동산매매 업자에 대한 세액 계산의 특 례】 ( 2009.12.31. 법률 제9897호로 개정된 것 ) ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익 (이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. 1. 종합소득 산출세액 2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 ② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】 (2008. 12. 26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) ① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한 다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 7까지의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택 등 매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2007.12.31. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ( 2009.12.31. 법률 제9897호 로 개정된 것 ) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율 2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만 인 것 양도소득 과세표준의 100분의 40 3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만 인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50 4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상 에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득 과세표준의 100분의 60 5. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상 인 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다) 양도소득 과세표준의 100분의 60 6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택 에 해당하는 주택 양도소득 과세표준의 100분의 50 7. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유 한 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다) 양도소득 과세표준의 100분의 50 8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 양도소득 과세표준의 100분의 60 9. 제94조제1항제4호다목에 따른 자산 중 제104조의3에 따른 비사업용 토지의 보유 현황을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산 양도소득 과세표준의 100분의 60 10. 미등기양도자산 양도소득 과세표준의 100분의 70 11. 제94조제1항제3호에 따른 자산 가. 대통령령으로 정하는 중소기업(이하 이 장 및 제160조제6항에서 "중소기업"이라 한다) 외의 법인의 주식등으로서 대주주가 1년 미만 보유한 주식등 양도소득 과세표준의 100분의 30 나. 중소기업의 주식등 양도소득 과세표준의 100분의 10 다. 그 밖의 주식등 양도소득 과세표준의 100분의 20 ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2010년 12월 31일까지 양도한 경우에는 제6항을 적용할 때 제1항제1호의 세율을 적용하지 아니하고 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용한다. 1. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제1항제4호에 따른 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 2. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제1항제5호에 따른 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우의 해당 주택 3. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제104조의3에 따른 비사업용 토지 4. 그 밖에 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산 가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산 ⑥ 제1항제4호부터 제9호까지에 해당하는 자산을 2010년 12월 31 일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항제4호부터 제9호까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항제1호에 따른 세율(해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항제2호 또 는 제3호에 따른 세율)을 적용한다. ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 (2009.05.21. 법률 제9672호로 개정되기 전의 것) ⑥ 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6까지의 규정에 해당하는 주택을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 같은 항 제2호의 3부터 제2호의 6까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다. (2008. 12. 26. 신설) 1. 제1항 제2호의 3 및 제2호의 4에 해당하는 주택 : 양도소득과세표준의 100분의 45(그 보유기간이 1년 미만인 주택은 제1항 제2호의 2에 따른 세율) (2008. 12. 26. 신설) 2. 제1항 제2호의 5 및 제2호의 6에 해당하는 주택 : 제1항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만인 주택은 제1항 제2호 또는 제2호의 2에 따른 세율) (2008. 12. 26. 신설) ○ 소득세법 부칙(2009.12.31. 법률 제9897호) 제1조 【시행일】 이 법은 2010년 1월 1일부터 시행한다. 제2조【일반적 적용례】 ② 이 법 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. ○ 소득세법 부칙(2009.05.21. 법률 제9672호) ② 【양도소득세의 세율에 관한 적용례】 제104조 제4항 및 제6항의 개정규정은 2009년 3월 16일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. ○ 소득세법 부칙(2008.12.26. 법률 제9270호) 제1조【시행일】 이 법은 2009년 1월 1일부터 시행한다. 제2조【일반적 적용례】 ① 이 법은 이 법 시행 후 최초로 발생하는 소득분부터 적용한다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 소득세과-956, 2010.09.02 귀 질의의 경우, 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고시 토지 등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 「소득세법」제104조 제1항제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(제 55조 제1항에 따른 세율)을 적용하는 것이며, 부동산매매업을 영위하는 거주자가 「소득세법」제64조의 「부동 산매매업자에 대한 세액계산의 특례」규정이 적용되지 않는 부동산 매매차익에 대하여 같은 법 제70조의 종합소득 과세표준 확정신고 를 하는 경우 적용되는 세율은 같은 법 제55조 제1항의 규정에 의한 세율을 적용하는 것입니다. ○ 소득세과-0638, 2011.07.22 귀 질의의 경우 소득세법 제64조 제1항 의 규정에 의한 부동산매매 업자에 대한 세액계산의 특례(비교과세)는 부동산매매업을 경영하 는 거주자로서 종합소득금액에 같은법 제104조 제1항 제4호부터 제8 호 까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차 익이 있는 자에게 적용되는 것이며, 1세대 2주택에 해당하는지 여부는 같은법 시행령 제167조의 5에 따르는 것으로써, 귀 질의와 관련된 법령을 붙임과 같이 보내드리오니 참고하시기 바랍니다. ○ 소득세과-1821, 2009.11.26 부동산매매업자가 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택 등(「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6에 해당하는 주택)과 같은 법 제104조의 3에 따른 비사업용 토지 및 미등기자산을 양도하여 같은 법 제64조 제1항 제2호에 따른 세액의 합계액을 계산함에 있어 같은 호 가목에 적용하는 세율은 붙임과 같습니다. ※ 자산·보유기간별 세율 | 자산구분 | 양도시기 | 보유기간별 세율 | | 1년 미만 | 1년 이상 ～ 2년 미만 | 2년 이상 | | 1세대 2주택 주1 | ’09.01.01.~’10.12.31. | 50% | 40% | 누진세율 주6 | | 1세대 3주택 주2 | ’09.01.01.~’09.03.15. | 50% | 45% | | ’09.03.16.~’10.12.31. | 50% | 40% 주5 | 누진세율 주7 | | 비사업용 토지 주3 | ’09.01.01.~’09.03.15. | 60% | | ’09.03.16.~’10.12.31. | 50% | 40% 주5 | 누진세율 주7 | | 미등기자산 주4 | ’09.01.01.~’10.12.31. | 70% | 1세대 2주택 주1 : 「소득세법」제104조 제1항제2호의 5 및 제2호의 6에 해당하는 주택 1세대 3주택 주2 : 「소득세법」제104조 제1항제2호의 3 및 제2호의 4에 해당하는 주택 비사업용 토지 주3 : 「소득세법」제104조 제1항제2호의 7에 해당하는 토지 미등기자산 주4 : 「소득세법」제104조 제1항제3호에 해당하는 자산 40% 주5 : 부동산소재지가 「소득세법」제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안에 있는 경우 ‘누진세율 주6 +10%’와 40%의 세율 중 세액이 높은 것을 적용 누진세율 주6 : 「소득세법」제55조 제1항에 따른 세율 누진세율 주7 : 부동산소재지가 「소득세법」제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안에 있는 경우 ‘누진세율 주6 +10%’의 세율을 적용