부동산전대업을 경영하는 경우 2011년 이후의 소득금액을 계산함에 있어 선납한 임차료는 임차기간에 안분하여 필요경비에 산입하는 것임

거주자가 상가를 20년 동안 임차하여 선납임차료를 지급하고 부동산전대업을 경영하는 경우 2011년 이후의 소득금액을 계산함에 있어 선납한 임차료는 소득세법 제27조에 따라 임차기간에 안분하여 필요경비에 산입하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 거주자가 상가를 20년 동안 임차하여 선납임차료를 지급하고 부동산전대업을 경영하는 경우 2011년 이후의 소득금액을 계산함에 있어 선납한 임차료는 「소득세법」 제27조에 따라 임차기간에 안분하여 필요경비에 산입하는 것이며, 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자는 「소득세법 시행령」 제55조 제1항 제13호에 따라 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비에 해당합니다. 〔붙 임 : 참고자료〕 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 ○ 거주자 갑은 2010년 5월 상가를 118백만원에 임대분양(20년간 임차 사용 후 118백만원은 반환받지 못하고 소멸됨)받음 (단위 : 원, 부가가치세 포함) | 구분 | 계약금(10%) | 중도금(60%) | 잔금(30%) | | 1회(20%) | 2회(20%) | 3회(20%) | | 납부일자 | 계약시 | 2010.06.14. | 2010.10.14. | 2010.12.14. | 입점지정기간내 | | 납부금액 | 13,000,000 | 26,000,000 | 26,000,000 | 26,000,000 | 38,800,000 | ○ 갑은 해당 상가를 제3자에게 전대(보증금 20백만원, 월세 1백만원)할 예정임 나. 질의요약 ○ 상가를 임대분양(20년의 임대료 118백만원을 선납하는 조건임)받아 납부하는 선납 임차료를 계약기간 동안 균등하게 필요경비에 산입할 수 있는지 여부 ○ 임대분양대금 중 30백만원을 은행에서 차입하여 납부할 예정으로 차입에 대한 지급이자는 필요경비에 산입가능한지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제25조 【총수입금액 계산의 특례】 ① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 “보증금등”이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택 이상을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 . ○ 소득세법 제27조 【사업소득의 필요경비의 계산】 ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다. ○ 소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】 ③ 법 제25조 제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조 제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 “보증금등”이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. 1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다) 총수입금액에 산입할 금액 ＝ {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원 (보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려 하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이 조에서 “정기예금이자율” 이라 한다) － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 2. 제1호 외의 경우 총수입금액에 산입할 금액 ＝ (해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 ⑦ 제3항 및 제4항의 계산식을 적용할 때 부동산을 전전세(轉傳貰) 또는 전대(轉貸)하는 경우 해당 부동산의 보증금등에 산입할 금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 부동산의 일부만을 전전세 또는 전대한 경우에는 다음 계산식에 따라 계산한 금액에 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 전세 또는 임차받은 부동산의 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 하고, 사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우에는 그 가액의 비율에 따라 계산한 금액으로 한다. 보증금등에 산입할 금액 = (전전세 또는 전대하고 받은 보증금등의 적수 - 전세 또는 임차받기 위하여 지급한 보증금등의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) ○ 소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】(2010.02.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) ⑦ 법 제25조 제1항을 적용함에 있어서 전전세 또는 전대를 하는 때의 부동산임대소득의 총수입금액은 다음 각호에 의한다. 1. 전차인으로부터 받은 총수입금액에서 그 목적물을 전세 또는 임차받기 위하여 지급한 전세금 또는 보증금과 전전세하거나 전대하기 전까지 당해 부동산에 지급한 시설개량비에 대하여 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 계산한 금액과 임차료의 합계액을 차감하여 계산한 금액 2. 전대인에게 당해 부동산의 일부만을 전대한 경우에는 전대부분이 당해 부동산 중 차지하는 비율을 제1호의 합계액에 각각 곱하여 계산한 금액을 총수입금액에서 차감하여 계산한 금액 ○ 소득세법 시행령 부칙(2010.02.18. 대통령령 제22034호) 제1조 【시행일】 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제113조의 2 제1항 제1호 가목 단서(법 제162조의 3 제4항을 위반하는 부분만 해당한다), 제210조의 3 제8항 및 별표 3의 3의 개정규정은 2010년 4월 1일부터 시행하고, 제26조의 2 제1항 제2호 가목(파생상품에 투자함에 따라 계산되는 이익 부분만 해당한다), 제27조 제4항 및 제216조의 2의 개정규정은 2010년 7월 1일부터 시행하며, 제53조 , 제80조 제2항, 제143조 제4항 및 제208조 제5항의 개정규정은 2011년 1월 1일부터 시행 하고, 제16조 제1항 제2호의 개정규정은 2011년 7월 1일부터 시행한다. ○ 소득세법 시행령 제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】 ① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다. 7. 사업용자산에 대한 비용 다. 사업용자산에 대한 임차료 13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면1팀-966, 2007.05.18. 법인이 사전약정에 따라 특수관계 없는 타인 소유의 토지 위에 건축 물을 신축하여 동 건물 및 건물의 부속토지를 일정기간 사용한 후 토지소유자에게 건물의 소유권을 무상으로 이전하는 경우, 그 건축물의 신축가액은 선급임차료로 하여 사용수익기간 동안 균등하게 안분하여 손금에 산입하고 동 금액을 토지소유자의 수익으로 하는 것이며, 당해 건축물은 토지 소유자의 감가상각대상자산으로 하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 관련법령을 참고하여 사실판단하기 바람 ○ 서면1팀-859, 2006.06.26. 부동산 전대업(전전대업)을 영위하는 거주자의 소득금액은 「소득세법 시행령」제53조 제7항의 규정에 의하여 전차인(전전차인)으로부터 받은 총수입금액에서 당해 목적물을 임차받기 위하여 지급한 보증금 등과 시설개량비에 대하여 같은조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 계산한 금액과 임차료의 합계액을 차감하여 계산한 총수입금액에서 이에 대응하는 필요경비를 공제하여 계산하고, 기준경비율(단순경비 율)에 의한 소득금액은 그 총수입금액에 해당 업종의 기준경비율 또는 단순경비율을 적용하여 추계소득금액을 계산하는 것임 ○ 서면1팀-1078, 2005.09.12. 임차인이 임대차계약에 의하여 부담한 자본적 지출에 해당하는 건물개수비 등은 임차인의 선급비용에 해당하는 것으로 임차기간에 안분하여 손금에 산입하는 것이고, 이 경우 임대인은 동 자본적 지출액 상당액을 당해 임대자산의 원본에 가산하여 감가상각함과 동시에 선수임대료로 계상한 건물개수비 등 상당액을 임대기간에 안분하여 수익으로 처리하는 것임