도시철도 건설에 따른 지상권 설정대가 및 토지 사용대가로 토지주가 지급받는 보상금의 소득구분

도시철도 건설과 관련하여 토지주가 지급받는 지상권 설정대가는 기타소득에 해당하는 것이며, 지상권을 설정치 아니하고 대여함에 따라 지급받는 대가는 부동산임대업의 사업소득에 해당하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우, 기존 해석사례(재소득-62, 2003.12.01, 소득46011-3332, 1998.11.03)를 참조하시기 바랍니다. 기존 해석사례를 참조함에 있어, 소득세법 제18조의 부동산임대소득은 2009.12.31. 법률 제9897호 개정으로 2010.1.1. 이후 발생하는 소득분부터 소득세법 제19조의 사업소득으로 편입되었습니다. ○ 재소득-62, 2003.12.01 지하철 건설과 관련하여 구분지상권 설정에 따라 지급받은 손실보상금은 소득세법 제21조 제1항 제9호의 기타소득에 해당하는 것임. ○ 소득46011-3332, 1998.11.03 지하철 건설과 관련하여 개인 소유의 토지를 지상권을 설정치 아니하고 대여함에 따라 지급받는 대가는 소득세법 제18조의 규정에 의한 부동산임대소득에 해당한다. 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 ○ △△ 광역시에서는 도시계획시설사업으로 아래와 같이「△△도시철도 △호 선 건설사 업」을 추진중에 있으며, 공사 구간내 토지주에 대하여 「공익사 업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 근거하여 지하구간 사용에 따 른 보상금(지하사용료)과 지상구간 토지의 일시적 사용에 따른 보상금(일시사용료)을 지급하고 있음. 가. 사업개요 - 사 업 명 : △△도시철도 △호선 건설사업 - 사업기간 : 2009. 6 ～ 2014. 7 - 사업시행자 : △△ 광역시장(수임인 : △△광역시도시철도건설본부장) 나. 손실보상금 종류 및 근거법령 - 지하사용료 : 토지 지하에 지하철이 통과하게 됨으로 인하여 당해 지하구간에 대한 사용료를 토지주에게 일시불로 지급하고 토지등기부등본에 구분지상권(존속기간: 토지철도 존속시까지) 설정함. | 《구분지상권설정계약서》 사 업 명 : △△도시철도△호선 건설사업 계약금액 : 금 △△원 계약내용 : 도시철도법, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 △△광역시 지하부분 토지사용에 관한 보상 조례에 의거 지상권자 △△광역시장과 지상권설정자(토지소유자) 간에 아래 조건에 따라 구분지상권 설정계약을 체결 한다. 계약조건 : 생략 | - 일시사용료 : 도시철도 건설공사에 필요한 지상의 일부 토지를 일정기간(공사진행기간) 사용하기 위하여 사용료를 토지주에게 일시불로 지급함(토지등기부상에 별도의 권리설정 없음). | 《일시사용계약서》 사 업 명 : △△도시철도△호선 건설사업 물건의 표시 : (단위 : ㎡/원) 소재지 지목 지적 계 약 내 용 비고 사용면적 단가 금액 계약금액 : 금 △△원 계약내용 : 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제17조 규정에 의거 위 표시물건 매매에 관하여 임차 인 △△광역시장과 임대인 △△△간에 아래 조건에 따라 일시사용계약을 체결 한다. 계약조건 : 생략 | 소재지 | 지목 | 지적 | 계 약 내 용 | 비고 | 사용면적 | 단가 | 금액 | | 소재지 | 지목 | 지적 | 계 약 내 용 | 비고 | | 사용면적 | 단가 | 금액 | 나. 질의요약 ○ 질의1) 도시철도 건설을 위해 지하구간에 대하여 구분지상권을 설정함에 따라 토지주에게 지급하는 토지의 보상금(지하사용료)이 소득세법 제21조 제1항 제9호 에 해당하는 기타소득인지 여부. ○ 질의2) 도시철도 건설공사에 필요한 지상의 일부 토지를 일정기 간(공사진행기간) 사용하기 위하여 토지주에게 일시불로 지급하는 보상금(일시사용료)의 소득구분 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득 세법 제18조【부동산 임대소득】<삭제 2009.12.31> ① 부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득 2. 공장재단 또는 광업재단의 대여로 인하여 발생하는 소득 3. 광업권자ㆍ조광권자 또는 덕대가 채굴에 관한 권리를 대여함으로 인하여 발생하는 소득 ② 부동산임대소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. ③ 제1항에서 "대여"라 함은 전세권 기타 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것과 임대차계약 기타 방법에 의하여 물건 또는 권리를 사용 또는 수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말한다. ④ 부동산임대소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득 세법 제19조【사업소득】 ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으 로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외 한다. ○ 소득 세법 시행령 제32조【지역권 등의 범위】 법 제19조제1항제12호 단서에서 "지역권 등 대통령령으로 정하는 권리"란 지역권과 지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다) 을 말한다. ○ 한국표준산업분류(통계청고시 제2007-53호) L. 부동산업 및 임대업(68~69) 68 부동산업 681 부동산 임대 및 공급업 6811 부동산 임대업 자기 소유 또는 임차한 각종 부동산을 임대하는 산업활동을 말한다. ○ 소득 세법 제21조【기타소득】 ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2010.12.27> 9. 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여하고 받는 금품 ○ 민법 제279조【지상권의 내용】 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다. ○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제71 조【사용하는 토지의 보상 등】 ① 협의 또는 재결에 의하여 사용하는 토지에 대하여는 그 토지와 인근 유사토지의 지료(지료)ㆍ임대료ㆍ사용방법ㆍ사용기간 및 그 토지의 가격 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상 하여야 한다. ② 사용하는 토지와 그 지하 및 지상의 공간의 사용에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용ㆍ예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토해양부령으로 정한다. ○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규 칙 제30조【토지의 사용에 대한 평가】 토지의 사용료는 임대사례비교법으로 평가 한다. 다만, 적정한 임대사례가 없거나 대상토지의 특성으로 보아 임대사례비교법으로 평가하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 적산법으로 평가할 수 있다. ○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규 칙 제31조【토지의 지하 ㆍ지상공간의 사용에 대한 평가】 ① 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제22조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 가격에 당해 공간을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율(이하 이 조에서 "입체이용저해율"이라 한다)을 곱하여 산정한 금액으로 평가 한다. ② 토지의 지하 또는 지상공간을 일정한 기간동안 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제30조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 사용료에 입체이용저해율을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 재소득-62, 2003.12.01 【질의】 지하철 공사로 개인소유 토지 지하부분이 점용되어 건축제한 등 재산상 피해가 발생하는 경우 이에 대한 손실보상금이 기타소득에 해당하는지. * 질의 내용상 구분지상권 설정여부가 불분명하나, 사실관계 확인결과 구분지상권 설정되어 있음. 【회신】 지하철 건설과 관련하여 구분지상권 설정에 따라 지급받은 손실보상금은 소득세법 제21조 제1항 제9호 의 기타소득에 해당 하는 것임. ○ 소득46011-3222, 1996.11.20 【질의】 우리공사의 지하철 건설구간내 편입된 지하부분 토지에 대한 손실보상금지급시 소득세법 제127조 에 의거 원천징수하여야 하는지를 아래와 같이 질의함. 우리 공사에서 운영중인 지하철은 1971. 4. 1호선 착공을 시작으로 하여 1985. 10.에 3·4호선을 완전개통하여 운행중에 있으며, 동 지하철 건설구간내 편입된 지하부분 토지에 대하여는 현재까지 손실보상이 완료되지 않아 토지소유자들의 보상신청에 의거 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법등 관계법령에 따라 지하부분 토지에 대한 손실보상금을 지급하고자 함. 우리공사는 지하철 건설구간내 편입된 지하부분 토지에 대한 손실보상금 지급시 도시철도법등 관계법령에 의거 구분지상권을 설정등기하고 있는데, 이 경우 타 지상권과 달리 사용기간을 지하철 시설물 존속시까지로 하여 사실상 “ 영구” 이며 등기(을구)상에 명시하고 있는데, 이러한 경우에 지급되는 손실보상금이 소득세법 제21조 (기타소득) 제1항에서 규정한 “지역권·지상권(지상 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 대여하고 받는 금품”에 해당되는지의 여부 및 이에 의한 원천징수의 대상여부 【회신】 1. 거주자가 자기소유의 토지지하에 지하철이 통과하게 됨으로 인하여 관련지방자치단체 등에 당해 토지에 대한 구분지상권을 설정하여 주고 그 지하부분의 사용료로 받는 보상금은 소득세법 제21조 제1항 제9호 의 규정에 의하여 기타소득 에 해당되는 것임. ○ 소득세과-1019, 2010.09.30 귀 질의의 경우, 거주자가 자기소유의 토지 위에 철탑건립을 위한 지상권을 설정해주고 받는 대가는 소득세법 제21조 제1항 제9호 에 의한 기타소득에 해당하는 것 이며, 그 지급금액의 100분의 80에 상당하는 금액은 같은 법 시행령 제87조 제1항 제2호에 따라 기타소득의 필요경비로 할 수 있는 것입니다. 1과세기간의 기타소득금액이 연 300만원 이하인 거주자가 소득세 확정신고시 스스로 합산하여 신고하는 경우 이외에는 분리과세되는 것이나, 동 소득금액이 300만원을 초과하는 경우에는 종합소득세 확정신고대상이 되는 것이며, 기납부세액이 총결정세액을 초과하는 경우에는 같은법 제85조 제4항의 규정에 의하여 그 초과하는 금액을 환급하는 것입니다. ○ 소득46011-2348, 1999.06.22 【질의】 서울시의 지하철 건설공사로 인하여 본인 소유 토지의 지하로 통과하는 바 이에 따른 토지의 지하사용권을 수용하고, 이에 대한 보상금을 지급받았음. 이에 다음과 같이 질의함. 1. 지상권 설정내역 지상권 설정원인 : 수용에 의한 설정 지상권 설정목적 : 지하철의 소유 지상권 설정기간 : 지하철 시설물 존속시까지 지상권자 : 서울특별시 2. 질의 1) : 수용에 의한 지상권의 기타소득세 과세여부 공공시설물의 설치에 따른 지하사용권의 대금수령은 지상권의 대여에 의한 소득세법 제21조 제1항 제9호 의 지역권, 지상권과 성격이 구분되고, 지상권의 수용에 따른 강제성을 띠고 있으므로 보상금의 성격으로 비과세 적용여부 3. 질의 2) : 조세특례법 적용여부 수용에 따른 보상금이 기타소득에 대한 과세소득일지라도 조세특례법에 의한 공공사업 지원을 위한 감면적용 여부 4. 질의 3) : 소득발생시기에 따른 기타소득의 분리과세 여부 지상권의 존속기간이 지하철 존속시 까지라면 수령한 보상금은 1년간의 보상금이 아니라 지하철의 존속기간 까지이며, 이는 존속기간이 최소한 50년 이상으로 보아 소득세의 과세기간이 1월 1일부터 12월 31일까지라면 보상금을 연간소득으로 구분하여 소득세법 제14조 제3항 제5호 에 의거 분리과세의 적용여부를 질의함. 【회신】 거주자가 자기소유의 토지 지하에 지하철이 통과하게 됨으로 인하여 사업시행자로부터 그 토지에 대한 지하사용권이 수용되어 구분지상권이 설정됨으로서 지급받는 보상금은 기타소득에 해당 하는 것이며, 현행 세법상 지상권설정 대가에 대한 세액감면규정은 규정되어 있지 아니한 것임. 또한, 거주자의 당해 연도 기타소득금액의 합계액이 3,000,000원 이하인 경우에는 분리과세를 선택할 수 있는 것임. ○ 소득46011-3332, 1998.11.03 【질의】 ○○시 지하철건설본부가 지하철건설(제2기 2단계, ○호선)과 관련하여 토지를 일시적(1년이상 장기임)으로 사용하기로 토지소유자와 계약을 체결하고 이에 따른 사용료(손실보상금)를 지급하는 경우 당해 사용료가 부동산임대소득에 해당하는지 아니면 기타소득에 해당되어 원천징수하여야 하는지의 여부 【회신】 지하철 건설과 관련하여 개인소유의 토지를 지상권을 설정치 아니하고 대여함에 따라 지급받는 대가는 소득세법 제18조 의 규정에 의한 부동산임대소득에 해당한다. ○ 소득46011-239, 1999.10.25 거주자가 자기소유의 토지에 지상권을 설정(대여 포함)하여 주고 받는 대가는 소득세법 제21조제1항제9호 의 규정에 의하여 기타소득에 해당되는 것이며, 임차권을 설정하거나 그 토지를 대여함에 따라 지급받는 대가는 소득세법 제18조 의 규정에 의한 부동산임대소득에 해당하는 것입니다. ○ 소득세과-1496, 2009.09.29 자기의 토지위에 무상으로 지상권 설정계약을 한 거주자가 당해 지상권자와 별도로 부동산임대차계약을 체결하고 지급받는 토지 임대료는 「소득세법」제18조에 따른 부동산임대소득에 해당하는 것입니다.