부동산임대업에 공동으로 출자한 토지의 취득가액 계산방법

부동산임대업에 공동으로 출자한 토지로서 취득가액을 알 수 없는 경우, 당해 토지의 취득가액은 공동사업에 출자한 당시의 소득세법 제99조 및 같은법시행령 제164조의 규정에 의한 기준시가로 계산한 가액으로 하는 것임.

[회신] 귀 질의와 같이 부동산임대업에 공동으로 출자한 토지로서 취득가액을 알 수 없는 경우, 당해 토지의 취득가액은 공동사업에 출자한 당시의 소득세법 제99조 및 같은법시행령 제164조의 규정에 의한 기준시가로 계산한 가액으로 하는 것입니다. 1. 질의내용 두사람의 거주자가 각각 토지를 출자하여 공동으로 부동산임대업을 운영함에 있어 초과인출금 계산을 위한 토지의 취득가액 산정방법은 ? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법규 ○ 소득세법 제39조 ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 함. ○ 소득세법시행령 제89조 제1항 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액을 그 자산의 취득가액으로 함. ○ 소득세법시행령 제55조 제1항 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 필요경비 계산에 있어서 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용을 필요경비로 함. 2. 부동산매매업의 경우에는 당해 부동산의 양도당시의 장부가액이 필요경비이며, 이 경우 사업용외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 시행령 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 함. ○ 소득세법기본통칙 39-21 부동산(토지ㆍ건물)에 있어 취득가액을 계산할 수 없는 경우에는 취득당시의 법 제99조 및 영 제164조의 규정에 의한 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세, 취득세 상당액을 가산한 금액으로 함. ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. 1. 제94조 제1호의 자산 가. 토 지 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률의 규정에 의한 공시지가 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 가. 토 지 (95. 12. 29 개정) 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. ○ 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지등의 평가에 관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (98. 12. 31 개정) 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 과세시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 과세시가표준액을 말한다. (95. 12. 30 신설) 1990년 1월 1일을 취득당시의 과세시가표준액 기준으로 한 × ─────────────────── 개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 과세시가표준 액과 그 직전에 결정된 과세시가표준액 의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 ⑩ 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. (96. 4. 27 개정) 1990년 1월 1일을 취득당시의 과세시가표준액 기준으로 한 × ───────────────────── 개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액 을 2로 나누어 계산한 가액 나. 유사사례(심사ㆍ심판ㆍ판례) ○ 심사서울 97-648, ‘97. 6. 27 공동으로 토지를 출자하여 주택신축판매업을 행한 경우 당해 토지의 취득가액은 현물출자 당시의 기준시가에 의하여 계산한 금액을 필요경비로 계상하는 것임. ○ 국심87서214, ‘87. 5. 23 공동사업을 위한 현물출자토지의 취득시기는 공동사업계약체결일인 바, 당시 특정지역에 해당되는 취득가액이 불분명한 경우 지방세법상의 과세시가표준액보다는 배율방법에 의한 평가액을 취득당시의 정상가액으로 봄이 타당함. ○ 대법88누8913, ‘89. 3. 28외 다수 공동사업자가 출자한 대지의 필요경비 산입할 가액은 출자당시의 가액을 기준으로 함. ○ 대법89누7238, ‘90. 2. 23 대지를 출자하여 주택신축판매업을 공동으로 영위시 필요경비로서 대지가액은 취득당시, 즉 공동사업에 출자할 당시의 가액으로 함.