재건축조합에 있어 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있는 경우에는, 각 조합원별 지분 또는 손익배분의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라, 각 조합원별로 종합소득세 납세의무를 지는 것임.
전 문
[회신]
재건축조합에 있어 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있는 경우에는 소득세법 제43조제2항에 의하여 각 조합원별 지분 또는 손익배분의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 조합원별로 종합소득세 납세의무를 지는 것이며,
당해 조합의 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 취득가액은 각 조합원들이 공동사업에 출자할 당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 하는 것입니다.
1. 질의요약
재건축조합을 공동사업자로 볼 것인지 아니면 법인으로 보는 단체로 볼 것인지의 여부와, 재건축조합의 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입하는 토지가액의 취득시기를 어느 시점으로 하는지의 여부.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련법령
○
국세기본법 제13조제2항
- 사단ㆍ재단 기타 단체의 조직과 운영에 관한 규정을 가지고 대표자 또는 관리인을 선임하고 있고,
사단ㆍ재단 기타 단체의 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유ㆍ관리하며, 수익을 구성원에게 분배하지 아니하는 법인격 없는 단체로서, 관할세무서장에게 법인으로 신청하여 승인을 얻은 경우에는 법인으로 보는 것임.
○
소득세법시행규칙 제2조
- 법인으로 보는 단체외의 단체중 대표자 또는 관리인이 선임되어 있으나 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 아니한 것은 그 단체를 1거주자로 봄.
○
소득세법 제27조제1항
- 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 함.
○
소득세법시행령 제55조제1항제1호
판매한 상품 또는 제품은 이에 대한 원료의 매입가격과 부대비용이 필요경비이며, 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 함.
나. 유사사례
○ 소득46011-2679, 1997.10.17
아파트 재건축주택조합이 아파트 및 상가를 신축하여 조합원세대를 제외한 아파트와 상가를 일반분양함에 있어 당해 조합의 대표자가 선임되어 있고 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있는 경우 당해 조합은 공동사업자에 해당되는 것이므로 당해 조합의 아파트 및 상가분양소득에 대하여는
소득세법 제2조
및 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 종합소득세 납세의무를 지는 것입니다.
재건축주택조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합의 규약등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 필요경비는 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 하는 것으로서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원의 당초 취득당시의 가액에 부대비용을 합계한 금액으로 하는 것입니다.
이때, 재건축주택조합이 건설회사에 아파트ㆍ상가 등의 건축비로 당해 조합의 일반분양하는 아파트 및 상가 등의 분양권을 지급하는 경우에는 이를 지급하는 때의 당해 아파트 등의 분양가액에 상당하는 금액을 총수입금액에 산입하는 것입니다.
○ 소득46011-847, 1997.3.26
주택재건축조합이 아파트 및 상가를 신축하여 조합원세대를 제외한 아파트와 상가를 일반분양함에 있어 당해 조합의 대표자가 선임되어 있고 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있는 경우 당해 조합은 공동사업자에 해당되는 것이므로 당해 조합의 아파트 및 상가분양소득에 대하여는
소득세법 제2조
및 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 종합소득세 납세의무를 지는 것입니다.
○ 소득46011-3982, 1995.10.26
재건축조합이 아파트를 신축하여 조합원들이 입주하고 잔여세대를 일반분양하는 경우 당해 소득금액은 일반분양한 총수입금액에서 이에 대응하는 토지가액등 필요경비를 공제하여 계산하는 것입니다.
이때, 토지가액은 당해 토지에 대한 취득가액과 그 부대비용의 합계액으로 하는 것이며 그 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득당시의 소득세법제60조 및 동법시행령 제115조의 규정에 의한 기준시가로 계산한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세, 취득세 상당액을 가산한 금액으로 하는 것입니다.
○ 소득46011-2377, 1996.8.27
재건축주택조합의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 필요경비는 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 하는 것입니다.
이때, 재건축조합이 건설회사에 아파트ㆍ상가 등의 건축비로 주택조합의 일반분양 아파트 및 상가 등의 분양권으로 지급하는 경우에는 이를 지급하는 때의 당해 아파트 등의 분양가액에 상당액하는 금액을 총수입금액에 산입하는 것입니다.
아울러, 1세대1주택에 해당하는 자가 주택건설촉진법 규정에 의한 재건축 조합원의 자격으로 분양취득한 아파트를 ’96. 1. 1이후 양도하는 경우에는 종전 주택의 보유기간 및 재건축공사기간과 동 아파트의 보유기간을 통산하여 3년이상이면 1세대1주택으로 비과세되는 것입니다.