전대부분의 면적에 부수토지도 전대한 것으로 포함되는지 여부

부동산전대의 경우, 전대부분의 면적에는 전대한 건물뿐만 아니라, 그에 해당하는 부수토지도 전대한 것으로 보는 것임.

[회신] 부동산전대의 경우 총수입금액의 계산은 소득세법시행령 제53조제6항에 의하는 것이고, 이 경우 전대부분의 면적에는 전대한 건물뿐만 아니라 그에 해당하는 부수토지도 전대한 것으로 보는 것이며, 부동산전대에 대한 소득금액을 추계로 계산하는 경우 그 산식은 아래와 같습니다. 아 래 ○ 부동산전대업자의 추계소득금액 = [전차인으로부터 받은 총수입금액 - {당해 부동산을 임차받기 위하여 지급한 보증금에 대하여 소득세법시행령 제53조제3항의 규정에 의하여 계산한 금액 + 당해 부동산에 대한 임차료} × 전대부분의 면적/임차받은 부동산의 면적] × 표준소득률 1. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】 ① 거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. ○ 소득세법 시행규칙 제23조 【총수입금액계산의 특례】 ① 영 제53조 제2항 산식에서 “총리령이 정하는 이자율”이라 함은 과세기간 종료일 현재 은행법에 의하여 인가를 받은 은행으로서 서울특별시에 본점을 둔 은행의 계약기간 1년의 정기예금이자율의 평균을 감안하여 국세청장이 정하는 이자율을 말한다. ② 영 제53조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 건설비상당액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 건축물의 취득가액은 자본적 지출액을 포함하고 재평가차액을 제외한 금액으로 한다. 1. 영 제53조 제4항 제1호의 경우 임대면적 지하도의 건설비×────── 임대가능면적 2. 영 제53조 제4항 제2호의 경우 임대용 부동산의 임대면적 매입ㆍ건설비 ×──────── 건축물의 연면적 ③ 대통령령 제14467호 소득세법시행령개정령 부칙 제6조에서 “총리령이 정하는 금액”이라 함은 당해 부동산의 취득가액과 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액 중 큰 금액을 말한다 1990년 12월 31일 현재의 임대보증금 1. ──────────────── × 임대보증금을 받고 임대한 면적 1990년 12월 31일 현재 보증금을 받고 임대한 면적 1990년 12월 31일 현재 임대용부동산의 법 제99조의 규정에 의한 기준시가 2. ──────────────── × 임대보증금을 받고 임대한 면적 임대용 건축물의 연면적 ④ 영 제53조 제6항 제2호에서 “전대부분이 당해 부동산중 차지하는 비율”이라 함은 전세 또는 임차받은 부동산의 면적에 대하여 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 차지하는 비율을 말한다. 다만, 사업시설을 포함하는 경우에는 그 가액의 비율에 의하여 계산한다. ○ 소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】 ① 법 제25조 제1항에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 사원용주택 또는 임대주택법에 의한 임대주택(당해 주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적내의 토지를 포함한다)을 말한다. ② 법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (98. 4. 1 직제개정) 총수입금액에 산입할 금액={당해 과세기간의 보증금등의 적수─임대용부동산의 건설비 상당액의 적수}×1/365×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 “정기예금이자율”이라 한다)─당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 ③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다. (95. 12. 30 개정) 총수입금액에 산입할 금액=당해 과세기간의 보증금등의 적수×1/365×정기예금이자율 ③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다. (96. 12. 31 개정) 총수입금액에 산입할 금액={당해 과세기간의 보증금등의 적수─취득당시의 법 제99조에 규정하는 기준시가에 의하여 계산한 임대용부동산의 건설비상당액의 적수}×1/365×정기예금이자율 ④ 제2항에서 “임대용부동산의 건설비 상당액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. ④ 제2항 및 제3항에서 “임대용부동산의 건설비 상당액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (96. 12. 31 개정) 1. 지하도를 건설하여 국유재산법 기타 법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하고 지하도로 점용허가(1차 무상점용허가기간에 한한다)를 받아 이를 임대하는 경우에는 재정경제부령이 정하는 지하도 건설비 상당액 (98. 4. 1 직제개정) 2. 제1호 외의 임대용부동산의 경우에는 재정경제부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외한다) (98. 4. 1 직제개정) ⑤ 제2항의 규정에 의한 임대사업부분에서 발생한 수입이자ㆍ할인료 및 배당금은 비치ㆍ기장한 장부나 증빙서류에 의하여 당해 임대보증금등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다. ⑥ 법 제25조 제1항을 적용함에 있어서 전전세 또는 전대를 하는 때의 부동산임대소득의 총수입금액은 다음 각호에 의한다. 1. 전차인으로부터 받은 총수입금액에서 그 목적물을 전세 또는 임차받기 위하여 지급한 전세금 또는 보증금과 전전세하거나 전대하기 전까지 당해 부동산에 지급한 시설개량비에 대하여 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 금액과 임대료의 합계액을 차감하여 계산한 금액 1. 전차인으로부터 받은 총수입금액에서 그 목적물을 전세 또는 임차받기 위하여 지급한 전세금 또는 보증금과 전전세하거나 전대하기 전까지 당해 부동산에 지급한 시설개량비에 대하여 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 금액과 임차료의 합계액을 차감하여 계산한 금액 (95. 12. 30 개정) 2. 전대인에게 당해 부동산의 일부만을 전대한 경우에는 전대부분이 당해 부동산 중 차지하는 비율을 제1호의 합계액에 각각 곱하여 계산한 금액을 총수입금액에서 차감하여 계산한 금액 ○ 부가가치세법 시행령 제49조 의 2【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】 ① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. 이 경우 국가 또는 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로점용허가(1차 무상점용기간에 한한다)를 받아 대여하는 경우에 총리령으로 정하는 건설비상당액은 전세금 또는 임대보증금으로 보지 아니한다. (94. 12. 31 개정) 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금×과세대상기간의 일수 ② 과세되는 부동산임대용역과 면세되는 주택임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료등의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호의 산식을 순차로 적용하여 과세표준을 계산한다. (80. 12. 31 개정) 1. (임대료등의 대가 및 제1항의 규정에 의하여 계산한 금액) 토지가액 또는 건물가액 × ────────────────── 토지가액과 정착된 건물가액의 합계액 =토지분에 대한 임대료상당액 또는 건물분에 대한 임대료 상당액 과세되는 토지임대면적 2. (제1호에 의한 금액)×───────────=토지임대과세표준 총토지임대면적 과세되는 건물임대면적 3. (제1호에 의한 금액)×───────────=건물임대과세표준 총건물임대면적 ○ 부가가치세법 시행규칙 제15조 【토지 또는 건물가액등의 계산】 ① 영 제49조의 2 제1항 산식에서 규정하는 계약기간 1년의 정기예금이자율은 은행법에 의하여 인가를 받은 은행으로서 서울특별시에 본점을 둔 은행의 계약기간 1년의 정기예금이자율의 평균을 감안하여 국세청장이 정하는 율을 말한다. (95. 3. 31 신설) ② 영 제49조의 2 제2항 제1호에 규정하는 토지가액 또는 건물가액은 예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 의한다. (95. 3. 31 항번개정) ③ 영 제49조의 2 제2항 제2호에 규정하는 토지임대면적ㆍ건설임대면적 등의 면적이 예정신고기간 또는 과세기간 중에 변동된 경우에는 당해 예정신고기간 또는 과세기간 중의 당해면적의 적수에 의하여 계산한 면적으로 한다 (95. 3. 31 항번개정) ④ 영 제49조의 2 제1항 후단에서 규정하는 총리령이 정하는 건설비는 다음 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. (95. 3. 31 개정) 전세금 또는 임대보증금을 당해기간종료일까지의 국가 또는 받고 임대한 면적 건설비= 지방자치단체에 기부채납된 × ───────────── 지하도의 건설비 임대가능면적 나. 유사사례 ○ 국세청 소득 46011-3234(1996.11.21) 1. 거주자가 여러 개의 사업용 점포가 있는 기존건물을 일괄적으로 임차하여 그중 일부는 본인이 사용하고 나머지 점포는 기존시설 그대로 전대하는 경우 당해 거주자의 부동산전대소득금액을 추계결정하는 때에는 소득세법시행령 제53조제6항 의 규정에 의하여 전차인으로부터 받은 총수입금액에서 당해 부동산을 임차받기 위하여 지급한 보증금에 대하여 같은조 제3항의 규정에 의하여 계산한 금액과 임차료의 합계액에 당해 부동산 중 전대부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액을 차감하여 당해 거주자의 부동산전대업에 대한 총수입금액을 계산하고, 그 총수입금액에 해당업종의 표준소득률을 곱하여 추계소득금액을 계산하는 것임. 2. 참고로, 위의 추계소득금액의 계산은 아래의 산식에 의하여 계산함. [전차인으로부터 받은 총수입금액 - {당해 부동산을 임차받기 위하여 지급한 보증금에 대하여 소득세법시행령 제53조제3항 의 규정에 의하여 계산한 금액 + 당해 부동산에 대한 임차료} × 전대부분의 면적 / 임차받은 부동산의 면적] × 표준소득률 = 부동산전대업의 추계소득금액