주택신축판매업에 따른 납세의무 당사자에 대한 질의

주택신축판매업의 총수입금액은 토지소유자로부터 토지의 대가로 제공한 다세대주택 4세대 및 직접 분양한 6세대에 대한 대가의 합계액이 되는 것이며, 비치ㆍ기장한 장부와 증빙서류에 의하여 그 사업소득금액을 계산하는 경우에는 토지대가로 제공된 4세대를 필요경비에 산입할 수 있는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 주택신축판매업의 총수입금액은 토지소유자로부터 토지의 대가로 제공한 다세대주택 4세대 및 직접 분양한 6세대에 대한 대가의 합계액이 되는 것이며, 비치ㆍ기장한 장부와 증빙서류에 의하여 그 사업소득금액을 계산하는 경우에는 토지대가로 제공된 4세대를 필요경비에 산입할 수 있는 것입니다, 또한, 토지소유자가 토지대가로 받은 4세대의 다세대주택 분양이 사업소득인지의 여부는 사업목적 등에 따라 사실판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 토지 소유자는 토지(건축할 대지)를 제공하고 건축시공자는 그 대지위에 다세대 주택 10세대를 완성하여 토지의 대가로 4세대를 제공하기로 계약한후 건축시공자 명의로 등기된 4세대를 인도받은 토지제공자가 직접 분양하여 수입하였을 경우 토지제공자가 4세대분에 대한 사업소득세 납세할 의무가 있는지 질의합니다. ※ 이를 도표로 표시하면 | 공사원가≒40% 토 지 | ＋ | 공사원가≒60% 건 축 비 | = | 공사원가 100% 10세대 | | 토지제공자분 4세대 | 건축시공자분 6세대 | 위와 같이 토지제공하는 공사원가의 40% 상당의 자본(대지)를 제공하고 건축시 공자는 공사원가의 60% 상당의 자재와 인력을 제공하여 10세대의 주택을 신축, 토지제공자는 4세대를, 건축시공자는 6세대를 각각 얻은 것입니다. 이러함으로 토지제공자는 | 수 입 금 | | 4세대분양한 금액 | - | 필요경비 | | 토지구입비 | = 소득이고 건축시공자는 | 수 입 금 | | 6세대분양한 금액 | - | 필요경비 | | 건 축 비 | = 소득이 됩니다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (94.12.22. 개정) ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래당시의 가액에 의하여 계산한다. (94.12.22. 개정) ③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정) ○ 제88조【양도의 정의】 ① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (96.12.30. 개정) ② 토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】 ① 법 제88조제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다. (94.12.31. 개정) 1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것 2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것 3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것 ② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그때에 이를 양도한 것으로 본다. (94.12.31. 개정) ○ 제152조【환지 등의 정의】 ① 법 제88조 제2항에서 “환지처분”이라 함은 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업, 농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료 후에 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지대신에 그 구역 내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. (96.12.31. 개정) ② 법 제88조 제2항에서 “체비지”라 함은 제1항의 규정에 의한 사업시행자가 해당 법률에 의하여 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역 내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 당해 토지(해당 법률의 규정에 의한 보류지를 포함한다)를 말한다. (94.12.31. 개정)