주택재건축조합이 아파트 및 상가를 신축하여 조합원세대를 제외한 아파트와 상가를 일반분양함에 있어 조합의 대표자 또는 관리인이 선임되어 있고 이익의 분배방법 및 분배비율이 정하여져 있는 경우 당해 조합은 공동사업자에 해당하는 것이므로 당해 조합의 아파트 및 상가 분양소득에 대하여 각 조합원별 지분에 따라 분배되었거나 분배될 소득금액을 기준으로 종합소득세 납세의무를 지는 것임.
전 문
[회신]
자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득ㆍ양도시기는 소득세법시행령 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 양도대금을 청산한 날로 하는 것이나, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 그 취득ㆍ양도시기로 하는 것이며, 부동산에 대한 양도ㆍ취득가액은 원칙적으로 소득세법 제96조 제1호 본문 및 제97조 제1호 본문의 규정에 의하여 기준시가에 의하여 산정하며, 같은법시행령 제166조 제4항에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 신고할 수 있는 것입니다.
주택재건축조합이 아파트 및 상가를 신축하여 조합원세대를 제외한 아파트와 상가를 일반분양함에 있어 당해 조합의 대표자 또는 관리인이 선임되어 있고 이익의 분배방법 및 분배비율이 정하여져 있는 경우 당해 조합은 공동사업자에 해당하는 것이므로 당해 조합의 아파트 및 상가 분양소득에 대하여 소득세법 제2조 및 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분에 따라 분배되었거나 분배될 소득금액을 기준으로 종합소득세 납세의무를 지는 것입니다.
1. 질의내용에 대한 자료
가. 유사사례
○ 소득46011-847, 1997.3.26
주택재건축조합이 아파트 및 상가를 신축하여 조합원세대를 제외한 아파트와 상가를 일반분양함에 있어 당해 조합의 대표자가 선임되어 있고 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있는 경우 당해 조합은 공동사업자에 해당하는 것이므로 당해 조합의 아파트 및 상가분양소득에 대하여는
소득세법 제2조
및 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 종합소득세 납세의무를 지는 것입니다.
○ 소득46011-847, 1997.3.26
주택재건축조합이 아파트 및 상가를 신축하여 조합원세대를 제외한 아파트와 상가를 일반분양함에 있어 당해 조합의 대표자가 선임되어 있고 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있는 경우 당해 조합은 공동사업자에 해당하는 것이므로 당해 조합의 아파트 및 상가분양소득에 대하여는
소득세법 제2조
및 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 종합소득세 납세의무를 지는 것입니다.
또한, 주택재건축조합의 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 토지의 취득가액은 각 조합원들 (재건축조합의 사업시행 인가전에 조합원이 변경된 경우에는 변경후의 조합원)의 당초 취득시의 토지가액 상당액으로 하는 것입니다.
○ 소득46011-779, 1997.3.18
주택조합이 아파트 및 상가를 신축하여 아파트는 각 조합원들이 1세대씩 입주하고 상가는 일반분양함에 있어 당해 조합의 대표자가 선임되어 있고 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있는 경우 당해 주택조합은 공동사업자에 해당하는 것이므로 당해 주택조합의 상가분양소득에 대하여는
소득세법 제2조
및 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 종합소득세 납세의무를 지는 것입니다.
또한, 거래당사자 쌍방이 양도소득세 과세대상 자산을 이전할 것을 약정한 교환계약에 의하여 토지 등의 소유권이 이전되는 경우에는 그 교환성립일(교환성립일이 불분명하면 교환등기접수일)에 당해 자산이 유상으로 양도되는 것으로 보아 양도소득세를 부과하는 것이므로, 귀 질의의 경우 주택조합의 소득금액은 당초의 토지소유자에게 이전한 상가 및 일반분양한 상가에 대한 총수입금액에서 이에 대한 토지가액과 건축비 등의 필요경비를 공제하여 계산하는 것입니다.
○ 소득46011-2729, 1996.10.1
주택조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대아파트의 분양금액과 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받은 금액 및 상가등의 분양대금의 합계액 등으로 하는 것이며, 필요경비는 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 하는 것으로서 이때의 필요경비 중 토지가액은 조합원들의 당해 토지취득시의 토지가액으로 하는 것입니다.
○ 소득46011-3982, 1995.10.26
재건축조합이 아파트를 신축하여 조합원들이 입주하고 잔여세대를 일반 분양하는 경우 당해 소득금액은 일반분양한 총수입금액에서 이에 대응하는 토지가액등 필요경비를 공제하여 계산하는 것입니다.
이때, 토지가액은 당해 토지에 대한 취득가액과 그 부대비용의 합계액으로 하는 것이며 그 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득당시의 소득세법제60조 및 동법시행령 제115조의 규정에 의한 기준시가로 계산한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세, 취득세 상당액을 가산한 금액으로 하는 것입니다.
○ 소득46011-2788, 1994.10.6
소득세법상 법인으로 보지 않는 법인격 없는 단체에 대한 과세는 그 단체의 대표자 또는 관리인이 선임되어 있고 이익의 분배방법 및 분배비율이 정하여져 있지 아니한 때에는
소득세법 제1조제3항
의 규정에 의하여 그 단체를 1거주자로 보아 과세하는 것이며, 이익의 분배방법 및 분배비율이 정하여져 있을 때에는 같은법시행규칙 제2조의 규정에 의하여 당해 단체의 구성원이 공동사업을 영위한 것으로 보아 각 구성원별로 분배받았거나 분배받을 금액에 따라 각자의 소득에 대한 납세의무를 지는 것입니다.
이 경우 재건축조합이 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 상가 및 자기의 지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액은 당해 조합의 소득금액 계산에 있어 총수입금액에 산입하는 것이며,
총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 조합원들의 당초 취득시의 토지가액상당액으로 하는 것으로 조합의 토지취득일은 당해 조합원들의 당초 토지취득일이 되는 것입니다.