재건축조합원의 소득금액 계산방법

임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것임.

[회신] 임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것이므로 질의의 경우 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실 판단할 사항입니다. 1. 질의내용 주택임대사업자가 지상 3~18층 규모의 임대아파트 160세대 중 그 일부인 100여 세대를 임대개시 후 1년 이내에 관할 구청장의 허가를 받고 양도하는 경우 당해 양도로 인한 소득이 사업소득인지 아니면 양도소득인지 여부?(양도한 당해 주택의 일부를 다시 임차하여 잔여 세대와 같이 주택임대사업을 계속하고 있음) 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법규 ○ 소득세법 제18조 【부동산임대소득】 ① 부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득 2.~3. (생략) ② 부동산임대소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (94.12.22. 개정) ③~④ (생략) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1.~5.(생략) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 7.~11. (생략) 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 13.~16. (생략) ② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 2. 삭 제 (1995. 12. 30) ○ 제34조【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 ″대통령령이 정하는 부동산매매업″이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (94.12.31. 개정) ○ 소득세법기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ②~④(생략) ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】 ① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택” 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (1998. 12. 28 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정) ②~④ (생략) ○ 제97조의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례】 ① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택” 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다. (1998. 12. 28 신설) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1998. 12. 28 신설) 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (1999. 12. 28 신설) 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999. 12. 28 신설) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28 신설) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28 신설) 나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28 신설) ② (생략) ○ 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (1998. 12. 28 개정) 1. 자기가 건설한 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 “신축주택취득기간” 이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 (1999. 8. 31 개정) 2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (1999. 8. 31 개정) ②~④ (생략) 나. 관련예규 ○ 소득46011-130, 99.10.4ㆍ202, 99.10.18ㆍ3149, 99.8.10 거주자가 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조제1항제12호 에 의하여 부동산매매업에서 발생하는 사업소득에 해당하는 것이며, 부동산임대업을 영위하다가 단순히 일괄하여 양도하는 경우에는 같은법 제94조제1호에 의하여 양도소득에 해당하는 것 ○ 소득46011-131, 99.10.4 토지의 소유자가 단순히 토지를 양도한 경우에는 소득세법 제88조 에 의하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 단순히 토지를 양도한 것이지 또는 토지를 현물출자하여 부동산매매업(건물신축판매업)을 영위한 것인지 여부는 토지 매매계약의 내용, 건물신축 내용 및 신축건물의 분양내용 등을 종합하여 사실판단할 사항임. ○ 소득46011-142, 99.10.4ㆍ233, 99.10.25 구입한 다가구주택을 건축법 제14조 의 규정에 의하여 다세대주택으로 용도변경하고 세대별로 구분등기한 후 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우, 먼저 양도하는 주택(8세대)에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이나, 판매목적으로 수회에 걸쳐 분양하는 경우에는 소득세법 제19조제1항제12호 에 의하여 부동산매매업에 해당하는 것임. ○ 소득46011-233, 99.10.25 신축으로 취득한 단독주택을 건축법 제14조 의 규정에 의하여 다세대주택으로 용도변경하고 세대별로 사업목적없이 단순히 양도하는 경우, 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이나, 판매목적으로 수회에 걸쳐 분양하는 경우에는 소득세법 제19조제1항제12호 에 의하여 부동산매매업에 해당하는 것임. ○ 소득46011-2843, 98.10.1 사업자가 폐업시 미분양된 주택을 가사용으로 소비하거나 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 귀 질의가 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임. ○ 소득46011-665, 97.3.6 거주자가 소유하고 있던 토지위에 상가건물을 신축ㆍ분양하고 얻는 소득은 사업소득(부동산매매업)에 해당하는 것이나, 신축한 상가를 분양하지 아니하고 부동산임대업을 영위하다가 단순히 일괄하여 양도하고 얻은 소득은 양도소득에 해당함. ○ 소득46011-870, 94.3.24 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 보는 것이며 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 보는 것이나 주택을 신축하여 5년이상 임대한 후 양도함으로써 발생하는 소득은 양도소득에 해당함. ○ 재경원 소득46011-77, 95.6.9ㆍ소득46011-485, 2000.4.22 임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것임. 따라서 임대하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실판단할 사항임. ○ 소득22601-1693, 90.8.27ㆍ법인22601-546, 86.2.15 사업자가 판매목적으로 신축한 상가나 주택이 미분양되어 일시적으로 임대에 공한 후 판매하는 경우의 동 상가나 주택은 당해 사업자의 사업용재고자산에 해당하며, 재고자산은 감가상각의 종류에 해당하지 않아 감가상각비를 계상할 수 없는 것임.