임대주택법에 의한 임대사업자로 등록한 경우 간주임대료의 총수입금액 산입여부

거주자가 다가구주택을 임대하고 보증금 등을 받는 경우, 다가구주택을 5동 이상 소유하고 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록한 경우에는 소득세법 제25조 제1항 및 같은법시행령 제53조 제1항의 규정에 의하여 보증금 등의 간주임대료를 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임.

[회신] 거주자가 다가구주택을 임대하고 보증금 등을 받는 경우, 다가구주택을 5동 이상 소유하고 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록한 경우에는 소득세법 제25조 제1항 및 같은법시행령 제53조 제1항의 규정에 의하여 보증금 등의 간주임대료를 총수입금액에 산입하지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】 ① 거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. ○ 통칙 25-2【선수임대보증금에 대한 간주임대료 계산】 임대인이 임대사업 개시전에 임대용역의 제공이 없는 상태에서 신축부동산이 완공되면 당해 부동산을 사용키로 하는 임대차용역계약을 체결하고 임차인으로부터 받는 선수임대보증금 또는 계약금 등은 임대사업 개시전까지는 법 제25조 제1항의 규정에 의한 간주임대료의 계산대상이 되지 아니한다. ○ 소득세법시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】 ① 법 제25조 제1항에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 사원용 주택 또는 임대주택법에 의한 임대주택(당해 주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적내의 토지를 포함한다)을 말한다. ② 법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (98. 4. 1 직제개정) 총수입금액에 산입할 금액={당해과세기간의 보증금등의 적수─임대용부동산의 건설비 상당액의 적수}×1/365×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 “정기예금이자율”이라 한다)─당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 ③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다. (95. 12. 30 개정) 총수입금액에 산입할 금액=당해 과세기간의 보증금등의 적수×1/365×정기예금이자율 ③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다. ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의한 등록의 기준 및 절차는 등록사항의 변경등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 임대 주택법시행령 제6조 【임대사업자의범위및등록기준등】 ①법 제6조제1항에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 단독주택의 경우에는 5호, 공동주택의 경우에는 5세대를 말한다. ②법 제6조제2항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각호와 같다. (개정97.4.1) 1. 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 2. 주택건설촉진법 제33조의4 또는 동법 제44조제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자 3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제8조 의 규정에 의한 허가를 받은 자 4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자 나. 유사사례 ○ 소득46011-2964, 1997.11.15 다가구주택을 5동(棟)이상 소유한 거주자가 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하고 당해 임차인들로부터 전세보증금 등을 받은 경우에는 당해 거주자의 부동산임대소득금액 계산에 있어서 소득세법 제25조 제1항 및 같은법시행령 제53조제1항의 규정에 의하여 전세금 또는 보증금에 대한 총수입금액(간주임대수입)계산은 하지 아니하는 것이나, 월세 등은 총수입금액에 산입하는 것입니다. 만일, 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하지 아니한 경우에는 전세금ㆍ보증금에 대한 간주임대수입도 총수입금액에 산입하는 것입니다.