재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지가액 산정방법

재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것이며, 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른날로 하는 것임.

[회신] 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것이며, 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른날로 하는 것입니다. 1. 질의내용 - 재건축조합이 분양한 사업소득금액 계산에 있어서도 공동사업으로 보아 조합원 출자토지의 취득가액을 신탁등기시점의 시가로 평가할 수 있는지 여부 및 1994년~1997년 사이에 신탁 등기가 이루어진 경우 토지 취득가액의 평가시점은? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련규정 ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타 소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다 ② 당해연도 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다 ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다 제1호 : 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가 액과 그 부대비용으로 한다(98.12.31 개정) 제2호 : 부동산의 양도당시의 장부가액(부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우에 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액 을 그 장부가액으로 한다 ○ 소득세법 제39조 【자산의 취득가액】 ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다 ○ 소득세법시행령 제89조 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다 제1호 : 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제2호 : 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세 포함)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 제3호 : 제1호 및 제2호 외의 자산은 취득당시의 시가 ○ 상속세및증여세법 제60조 【재산평가의 원칙 등】 ① 상속세및증여세법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다 ② 상속세및증여세법 제60조 제1항 의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다 ③ 상속세및증여세법 제60조 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 같은법 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다 ○ 상속세및증여세법 제61조 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다 제1호 : 토지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(단서생략) 제2호 : 건물 대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액 나. 예규, 판례 ○ 소득 46011-259, 2000.2.21 재건축조합의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액은 소득세법 제24조 제1항 의 규정에 의하여 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 이때 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시(주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른날)의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것입니다. 또한 재건축조합의 사업개시일은 당해 주택조합의 설립인가일 및 출자한 토지의 등기접수일과 공사시공일 중 빠른 날로 하는 것임 ○ 소득 46011-188, 2000.2.9 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것이고 이때 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른날로 하는 것임 ○ 소득 46011-342, ’99.11.12 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임 ○ 소득 46011-340, ’99.11.12 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것이며, 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자 시기로 보는 것임 ○ 소득 46011-81, ’99.9.28 재건축조합의 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 취득가액은 각 조합원들이 조합에 출자할 당시의 시가에 의하여 계산한 가액으로 하는 것임 ○ 소득 46011-76, ’99.9.27 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것임 ○ 심사 소득 98-730, ’99.4.9 재건축조합을 결성하여 조합설립인가를 받은 날에 토지의 현물출자가 이루어졌다고 보아야 할 것이며 그 당시의 토지가액이 불분명하므로 출자당시의 기준시가로 평가한 가액을 필요경비로 계상함 ○ 소득 46011-3008, ’96.10.28 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 조합원들의 당초 취득시의 토지가액으로 하는 것으로 조합의 토지취득일은 당해 조합원의 당초 토지취득일이 되는 것임 ○ 재경원 재산 46014-328, ’96.10.8 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해자산 전체가 사실상 유상으로 양도되는 것임 ○ 국심 90서 494, ’90.6.16 현물출자자의 자기소유지분에 대해서는 양도로 볼 수 없으나, 타조합원의 소유지분은 공동사업계약 체결과 동시에 유상으로 사실상 이전된 것으로 보아야 함 ○ 재산 01254-3384, ’85.11.13 2인 이상이 상호출자하여 공동사업을 경영함에 있어서 당해 출자자중 1인 부동산을 출자함으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우에는 출자한 자산의 등기 여부에 불구하고 그 출자 계약을 체결한 날에 당해 자산이 양도된 것으로 봄 ○ 대법 89누 7238, ’90.2.23, 대법 85누 167, ’85.6.25 공동사업에 출자한 토지는 공동사업에 출자할 당시의 가액을 공동사업의 소득에 대한 필요경비에 산입함 ※ 1999.9.15 ○○협의회 의결사항 : 재건축조합의 토지 취득가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 함