토지의 취득가액 산정

거주자가 사업용 외의 목적으로 취득한 토지를 주택신축판매업에 공한 경우 당해 토지의 취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하는 것임.

[회신] 거주자가 사업용 외의 목적으로 취득한 토지를 주택신축판매업에 공한 경우 당해 토지의 취득가액은 소득세법시행령 제55조 제1항 제2호 및 제89조 제1항의 규정에 의하여 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나, 당초의 실지취득가액을 알 수 없는 경우에는 소득세법 제99조 및 시행령 제164조의 규정에 의한 기준시가에 지방세법에 의한 취득세ㆍ등록세 상당액을 가산한 금액으로 할 수 있는 것입니다. 1. 질의내용 20년전부터 소유하던 토지위에 분양주택(빌라 50평형) 16세대를 신축하여 판매하고자 하는 경우 장부 작성 기초자료로서 토지가액을 감정평가법인의 감정가액으로 하는지 또는 개별공시지가로 하는지 여부? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련규정 ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다 ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다 ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다 제1호 : 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다(98.12.31 개정) 제2호 : 부동산의 양도당시의 장부가액(부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우에 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다 ○ 소득세법 제39조 【자산의 취득가액】 ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다 ○ 소득세법시행령 제89조 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다 제1호 : 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제2호 : 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세 포함)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 제3호 : 제1호 및 제2호 외의 자산은 취득당시의 시가 ○ 소득세법기본통칙 39-21 【취득가액을 계산할 수 없는 경우의 취득가액 계산】 취득가액을 계산할 수 없는 경우의 취득가액 계산 영 제89조 제1항의 규정에 의하여 그 취득가액을 계산할 수 없는 경우에는 다음과 같이 계산한다. 제1호 : 부동산(토지ㆍ건물)의 경우 → 취득당시의 법 제99조 및 영 제164조의 규정에 의한 기준 시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세ㆍ취득세 상당액을 가산한 금액 제2호 : 차량ㆍ건설기계ㆍ건물의 특수부대설비(구축물을 포함)ㆍ선박ㆍ항공기ㆍ광업권ㆍ어업권 또는 임목의 경우 → 취득당시의 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 등록세ㆍ취득세 상당액을 가산한 금액 제3호 : 제1호 및 제2호 외의 기타자산의 경우 → ( 생 략 ) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다 제1호 : 제94조 제1호의 자산 가목 - 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가. 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다 나목 - 건물 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 나. 유사사례 ○ 소득 46011-727, ’97.3.12 거주자가 1990.9.1 이전에 취득한 토지로서 취득가액을 알 수 없는 토지를 1995년도에 부동산임대업에 공한 경우 장부에 기장할 당해 부동산의 취득가액은 소득세법 제99조 및 같은법시행령 부칙(대통령령 제12994호) 제3항의 규정에 따라 계산한 취득당시의 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세ㆍ취득세상당액을 가산한 금액으로 하는 것임 ○ 소득 46011-1386, ’97.5.20 거주자가 매매를 원인으로 취득한 부동산을 부동산매매업에 공한 경우 당해 부동산의 취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나 당초의 취득가액을 알 수 없는 경우에는 소득세법기본통칙 39-21 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것임 ○ 소득 46011-1386, ’99.11.29 거주자가 매매를 원인으로 취득한 토지를 부동산매매업에 공한 경우 당해 토지의 취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나, 당초의 취득가액을 알 수 없는 경우에는 소득세법기본통칙 39-21 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것임 ○ 소득 46011-342, ’99.11.12 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임 ○ 소득 46011-340, ’99.11.12 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것이며, 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자 시기로 보는 것임 ○ 소득 46011-81, ’99.9.28 재건축조합의 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 취득가액은 각 조합원들이 조합에 출자할 당시의 시가에 의하여 계산한 가액으로 하는 것임 ○ 소득 46011-76, ’99.9.27 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것임 ○ 심사 소득 98-730, ’99.4.9 재건축조합을 결성하여 조합설립인가를 받은 날에 토지의 현물출자가 이루어졌다고 보아야 할 것이며 그 당시의 토지가액이 불분명하므로 출자당시의 기준시가로 평가한 가액을 필요경비로 계상함 ○ 소득 46011-3008, ’96.10.28 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 조합원들의 당초 취득시의 토지가액으로 하는 것으로 조합의 토지취득일은 당해 조합원의 당초 토지취득일이 되는 것임 ○ 재경원 재산 46014-328, ’96.10.8 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자 하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해자산 전체가 사실상 유상으로 양도되는 것임 ○ 국심 90서 494, ’90.6.16 현물출자자의 자기소유지분에 대해서는 양도로 볼 수 없으나, 타조합원의 소유지분은 공동사업계약 체결과 동시에 유상으로 사실상 이전된 것으로 보아야 함 ○ 대법 89누 7238, ’90.2.23, 대법 85누 167, ’85.6.25 공동사업에 출자한 토지는 공동사업에 출자할 당시의 가액을 공동사업의 소득에 대한 필요경비에 산입함 ※ 1999.9.15 ○○협의회 의결사항 : 재건축조합의 토지취득가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 함 ○ 소득46011-406, 1999.11.29. 거주자가 매매를 원인으로 취득한 토지를 부동산매매업에 공한 경우 당해 토지의 취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나, 당초의 취득가액을 알 수 없는 경우에는 소득세법기본통칙 39-21 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것입니다.