시행자의 부도로 채권자조합이 분양사업을 계속하는 경우 조합의 출자금액

오피스텔 분양계약자들로 구성된 채권자 조합이, 사업시행자의 부도로 인하여 당해 사업시행자로부터 토지를 인수하여 오피스텔 분양사업을 계속하는 경우, 조합의 출자금액은 각 조합원이 조합에 출자한 금액으로 하는 것임.

[회신] 오피스텔 분양계약자들로 구성된 채권자 조합이 사업시행자의 부도로 인하여 당해 사업시행자로부터 토지를 인수하여 오피스텔 분양사업을 계속하는 경우 조합의 출자금액은 각 조합원이 조합에 출자한 금액으로 하는 것입니다 조합원에 대한 매출세금계산서 교부시기에 대하여는 주무부서인 우리청 부가가치세과에서 회신하여 드릴 것임을 알려드립니다. 1. 질의내용 - 오피스텔의 분양계약 후 1차 중도금을 납부한 상태에서 IMF 사태로 시행자가 부도처리된 경우로서 오피스텔 분양계약자들이 조합을 결성하고 이미 납부한 금액은 당해 조합원의 출자지분으로 인정하고 기 납입액에 대신하여 그 오피스텔 부지(토지)를 시행자로부터 소유권을 이전받아 당초의 사업을 계속하려고 하는 바 - 부도 당시에 조합원 대표와 시행자가 맺은 사업시행부지에 대한 매매예약가등기상의 매매대금은 100억원이나 조합원이 납입한 총분양대금은 200억원이고 당해 토지의 공시지가는 95억원인 경우 총납입금 200억원 중 100억원은 사업시행부지를 당해 조합에 양도하는 대가로 상계하고 30억원은 터파기공사의 소요비용으로 평가하여 상계하고, 나머지 70억원은 조합원의 채권으로 사업시행자가 발행한 약속어음(문방구어음)으로 대체시 세법상 1거주자로 간주되는 조합의 최초 출자금액을 얼마로 산정하여야 하는지 여부? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법규 〇 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다 〇 소득세법시행령 제55조 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다 제1호 : 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다) 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다 제2호 : 부동산의 양도당시의 장부가액(부동산매매업의 경우에 한한다. 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다 〇 소득세법 제39조 【자산의 취득가액 등】 ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 함 〇 소득세법시행령 제89조 ① 소득세법 제39조 제2항 의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다 ① 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 ② 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세 포함)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 ③ 제1호 및 제2호 외의 자산은 취득당시의 시가 〇 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 소득세법 제96조 와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다 제1호 : 소득세법 제94조 제1호 의 자산(토지, 건물) 가. 토지→지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가. 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다 나. 건물→대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액 〇 소득세법기본통칙 39-21 【취득가액을 계산할 수 없는 경우의 취득가액계산】 소득세법시행령 제89조 제1항 의 규정에 그 취득가액을 계산할 수 없는 경우에는 다음과 같이 계산한다 제1호 : 부동산(토지ㆍ건물)의 경우→취득당시의 소득세법 제99조 및 소득세법시행령 제164조 의 규정에 의한 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세, 취득세 상당액을 가산한 금액 제2호~제3호 : ( 생략 ) 나. 유사사례 〇 심사 소득 98-730, ’99.4.9 재건축조합을 결성하여 조합설립인가를 받은 날에 토지의 현물출자가 이루어졌다고 보아야 할 것이며 그 당시의 토지가액이 불분명하므로 출자당시의 기준시가로 평가한 가액을 필요경비로 계상함 〇 소득 46011-1386, ’97.5.20 거주자가 매매를 원인으로 취득한 부동산을 부동산매매업에 공한 경우 당해 부동산의 취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나, 당초의 취득가액을 알 수 없는 경우에는 소득세법기본통칙 39-21 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것임