주택을 신축하여 임대에 공한 경우 임대사업자 등록 여부

임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 단순히 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것임.

[회신] 부동산임대사업에 직접 사용하는 건축물 등은 소득세법시행령 제62조제2항의 규정에 의하여 감가상각자산에 해당하는 것이나 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 사업용 고정자산에 해당하지 아니하는 것입니다. 임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 단순히 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것이므로 질의의 경우 양도소득인지 사업소득인지는 이에 따라 사실 판단할 사항입니다. 1. 질의내용 상가건물을 임대목적으로 신축하였으나 자금사정에 의하여 일부는 분양을 하고 나머지는 임대를 하고 있고 차후 임대부분의 분양도 할 예정으로 있을 때 ① 건물의 감가상각비 계상시 고정자산 또는 재고자산으로의 분류와 그 기준은? ② 이 경우에 소득구분은? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법규 ○ 소득세법 제18조 【부동산임대소득】 ① 부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득 2.~3. (생략) ② 부동산임대소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (94.12.22. 개정) ③~④ (생략) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1.~5.(생략) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 7.~11. (생략) 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 13.~16. (생략) ② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 ˝대통령령이 정하는 부동산매매업˝이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (94.12.31. 개정) ○ 소득세법기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ②~④(생략) ○ 소득세법 제33조 【필요경비불산입】 ① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (95.12.29. 개정) 1.~5.(생략) 6. 각 연도에 계상한 감가상각자산의 감가상각비로서 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 초과하는 금액 7.~15. (생략) ○ 소득세법시행령 제62조 【감가상각액의 필요경비계산】 ① 법 제33조 제1항 제6호의 규정에 의한 감가상각비(이하 ˝상각액˝이라 한다)는 사업용고정자산(투자자산을 제외한다)의 상각액을 필요경비로 계상한 경우에 각 과세기간마다 고정자산별로 관할세무서장에게 신고한 방법에 의하여 계산한 금액(이하 ˝상각범위액˝이라 한다)을 한도로 하여 이를 소득금액계산에 있어서 필요경비로 계상한다. 이 경우 당해 과세기간중에 사업을 개시하거나 폐업한 때에는 상각범위액에 당해 과세기간의 월수를 곱한 금액을 12로 나누어 계산한 금액을 상각범위액으로 하며, 월수의 계산은 역에 따라 계산하되 1월 미만의 일수는 1월로 한다. (98.12.31. 개정) ② 제1항에서 ˝사업용고정자산˝ 이라 함은 당해 사업에 직접 사용하는 다음 각호의 1에 해당하는 자산(시간의 경과에 따라 그 가치가 감소되지 아니하는 것을 제외하며, 이하 ˝감가상각자산˝이라 한다)을 말한다. (98.12.31. 개정) 1. 다음 각 목의 1에 해당하는 유형고정자산 가. 건물(부속설비를 포함한다) 및 구축물(이하 ˝건축물˝이라 한다) 나. 차량 및 운반구, 공구, 기구 및 비품 다. 선박 및 항공기 라. 기계 및 장치 마. 동물과 식물 바. 가목 내지 마목과 유사한 유형고정자산 2.(생략) 나. 관련예규 ○ 소득46011-130, 99.10.4 거주자가 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는, 소득세법 제19조제1항제12호 에 의하여 부동산매매업에서 발생하는 사업소득에 해당하는 것이며, 부동산임대업을 영위하다가 단순히 일괄하여 양도하는 경우에는 같은법 제94조제1호에 의하여 양도소득에 해당하는 것 ○ 소득46011-665, 97.3.6 거주자가 소유하고 있던 토지위에 상가건물을 신축ㆍ분양하고 얻는 소득은 사업소득(부동산매매업)에 해당되는 것이나, 신축한 상가를 분양하지 아니하고 부동산임대업을 영위하다가 단순히 일괄하여 양도하고 얻은 소득은 양도소득에 해당함. ○ 소득46011-870, 94.3.24 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 보는 것이며 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 보는 것이나 주택을 신축하여 5년이상 임대한 후 양도함으로써 발생하는 소득은 양도소득에 해당함. ○ 재경원 소득46011-77, 95.6.9 임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것임. 따라서 임대하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 또는 규모 등을 참조하여 사실판단할 사항임. ○ 소득22601-1693, 90.8.27ㆍ법인22601-546, 86.2.15 사업자가 판매목적으로 신축한 상가나 주택이 미분양되어 일시적으로 임대에 공한 후 판매하는 경우의 동 상가나 주택은 당해 사업자의 사업용재고자산에 해당하며, 재고자산은 감가상각의 종류에 해당하지 않아 감가상각비를 계상할 수 없는 것임.