간주임대료의 계산

임대사업자가 주택(매입주택 포함)을 임대하고 보증금ㆍ전세금 등을 받은 경우에는 소득세법 제25조제1항 및 같은법 시행령 제53조제2항 규정에 의하여 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것임.

[회신] 임대주택법에 의한 임대사업자가 주택(매입주택 포함)을 임대하고 보증금ㆍ전세금 등을 받은 경우에는 소득세법 제25조제1항 및 같은법시행령 제53조제2항 규정에 의하여 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입(2001.1.1 이후 최초로 발생하는 소득분부터 적용)하는 것입니다. 1. 질의내용 임대주택법에 의한 임대주택의 대여시 총수입금액계산의 특례규정인 간주임대료에 대한 과세근거 및 과세대상인 주택의 규모는? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 소득세법 제12조 【비과세소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 소득세를 과세하지 아니한다. 1. 이자소득 중 공익신탁의 이익 2. 부동산임대소득 중 전답을 작물생산에 이용하게 함으로 인하여 발생하는 소득 및 대통령령이 정하는 주택의 임대소득 (99.12.28. 개정) 3.~5. (생략) ○ 소득세법시행령 제8조의2 【비과세주택임대소득】 ① 법 제12조 제2호에서 ˝대통령령이 정하는 주택의 임대소득˝이라 함은 3개 이하의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득으로서 다음 각호의 1에 해당하는 주택임대소득을 말한다. (99.12.31. 신설) 1. 농어촌지역(수도권정비계획법에 의한 수도권지역 외의 읍ㆍ면지역을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 외의 지역에 소재하는 주택을 2개 이하 소유하는 자의 주택임대소득. 다만, 다음 각 목의1에 해당하는 주택임대소득을 제외한다. 가. 고급주택의 임대소득 나. 연면적이 116제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 85제곱미터)를 초과하는 주택을 2개 소유하는 자의 주택임대소득 다. 농어촌지역에 소재하는 고급주택을 1개 이상 소유하면서 농어촌지역 외의 지역에 나목에서 규정하는 연면적을 초과하는 주택을 소유하는 자의 주택임대소득 2. 농어촌지역에 소재하는 주택을 3개 이하 소유하는 자의 주택임대소득. 다만, 고급주택의 임대소득을 제외한다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택 수의 계산은 다음 각호에 의한다. (99.12.31. 신설) 1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산 2. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 3. 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산 4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산 ③ 제1항에서 ˝고급주택˝이라 함은 제156조의 규정에 의한 고급주택을 말한다. 다만, 제156조 제1호 및 제2호 중 ˝양도당시의 실지거래가액˝은 ˝법 제99조의 규정에 의한 기준시가˝로 보며, 다가구주택에 대하여는 제156조 제2호의 규정을 적용하지 아니한다. (99.12.31. 신설) ④ 제1항 내지 제3항에 규정된 사항 외에 주택임대소득의 산정에 관하여 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다. (99.12.31. 신설) ○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】 ① 거주자가 부동산( 대통령령이 정하는 주택을 제외 한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. (94.12.22. 개정) ② (생략) ○ 소득세법시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】 ① 법 제25조 제1항에서 ˝대통령령이 정하는 주택˝이라 함은 사원용 주택 또는 임대주택법에 의한 임대주택(당해 주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적 내의 토지를 포함한다)을 말한다. (94.12.31. 개정) ① 법 제25조 제1항에서 ˝대통령령이 정하는 주택˝이라 함은 제38조 제1항 제6호의 규정에 의한 사택(당해 사택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적 내의 토지를 포함한다)을 말한다. (99.12.31. 개정; 대통령령 제16664호 부칙 제1조 2001.1.1. 시행) ②~⑧ (생략) ○ 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 1.~2.(생략) 3. ˝매입임대주택˝이라 함은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 4. ˝ 임대사업자˝ 라 함은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사나 지방공기업법 제49조 의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 ˝지방공사˝라 한다) 또는 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자를 말한다. ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. (2000.1.12. 개정) ○ 임대 주택법시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】 ① 법 제6조 제1항에서 ˝대통령령이 정하는 호수˝라 함은 단독주택의 경우에는 2호, 공동주택의 경우에는 2세대를 말한다. (99.11.12. 개정) ② (생략) ○ 임대 주택법시행령 제7조 【임대사업자의 등록절차】 ① 법 제6조 제2항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록을 하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 등록신청서를 건설교통부장관에게 제출하여야 한다. (94.12.23. 개정) ②~③ (생략)